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1、珲春项目可行性分析报告一、城市认知1、地理位置珲春市地处中国东北边陲，位于吉林省东南部图们江下游地区的延边朝鲜族自治州内，地 处中、朝、俄三国交界的地带，是中国唯一濒临日本海的沿海城市，是东北亚地区的几何中心。珲春是我国唯一地处中俄朝三国交界的边境城市，与俄罗斯、朝鲜山水相连，与韩国、日本隔海相望。从珲春防川沿图们江而下到日本海（东海）仅 15公里，既是我国直接进入日本海（东海）的唯一通道，也是我国从水路到韩国东海岸、日本西海岸，以及北美、北欧的最近点。2、城市概况珲春是一座新兴的边境开放城市，面积 5145 平方公里，市区面积 18 平方公里，现有人口 25 万，聚居着汉、朝、满等 11 个
2、民族。兼有区位之优、资源之富、环境之美、政策之利、基础之实等五个方面得天独厚的发展条件。近年来，珲春地区生产总值、财政收入、固定资产投资、贸易进出口总额等主要经济指标均保持 35%65%的高速增长，珲春市工业经济总量、地方财政收入、人均 GDP 均位居吉林省县域前列。珲春市 2012 年预计实现地区生产总值 125 亿元，同比增长 25%；全口径工业总产值 256 亿元，同比增长 26.2%；农业总产值 9.7 亿元，同比增长 3.2%；外贸进出口总额 11.6 亿美元，同比增长 16%；社会消费品零售总额 39.6 亿元，同比增长 27.5%；一般预算全口径财政收入 16.2 亿元，同比增长
3、 25%；财政支出 24 亿元，同比增长 18%；城镇居民可支配收入 16200 元，同比增长 10%；农民人均纯收入 8900 元，同比增长 18.6%。县域综合实力跃居全省第七位。3、城 市 特 点珲春是典型的具有鲜明朝鲜族风情的城市，同时又兼顾了部分俄罗斯的文化元素，市内大街小巷的牌匾都是以朝鲜，中国，俄罗斯等三国文字标识的。很多餐馆都是具有民族特色的，特别是韩国馆，俄罗斯风味的餐馆越来越多。自从珲春被中央批为国际贸易示范区后城市发展迅猛，很多建筑都以高层和欧式风格为主调，就连赫赫有名的长春欧亚都在珲春设立了分部。更有代表性的是国际物流中心和国际商贸区。珲春是一座以边境旅游为主的生态宜居
4、的旅游城市。珲春市地处吉林省东部，长白山东麓，属中纬度中温带近海洋性季风气候区，气候温和湿润，雨量充足。由于靠近日本海，珲春冬夏气候受海洋的影响显著，冬暖夏凉。这里三国交界，多国文化交融，一眼望三国可览邻邦美景，中俄朝环形跨国游可品异域风情珲春是一座基础设施完善的城市。境内交通发达，珲乌高速公路、国道302 线、省道 201 线等多条公路贯穿境内，与俄罗斯哈桑区及朝鲜鲜罗津-先锋自由经济贸易区有国际公路相通，有铁路与俄罗斯相连；延吉机场距珲春 96 公里。珲春是一座多项优惠政策叠加、适合投资的城市。在国务院颁发的关于支持中国图们江区域（珲春）国际合作示范区建设的若干意见中明确提出，中国图们江区
5、域（珲春）国际合作示范区在财政、土地利用、金融、海关监管和口岸建设等 9 个方面享受扶持政策。此外，珲春还享受西部大开发、东北老工业基地振兴、扶持边疆少数民族发展等国家、省、州赋予的相关优惠政策，落户珲春边境经济合作区、出口加工区、互市贸易区的企业，还分别享受国家级边境经济合作区、出口加工区、边境互市贸易区等相关优惠政策。珲春是一座发展前景广阔的城市。国务院批复的关于支持中国图们江区域（珲春）国际合作示范区建设的若干意见中明确了珲春国际合作示范区的功能定位：立足珲春市、依托长吉图、面向东北亚、服务大东北，建设我国面向东北亚合作与开发的重要平台，东北亚地区重要的综合交通运输枢纽和商贸物流中心，经
6、济繁荣、环境优美的宜居生态型新城区，发展成为我国东北地区重要的经济增长极和图们江区域合作开发桥头堡。二、城市房地产发展现状1、市场概况珲春是典型的四线市场，整个城市的经济以边境旅游、边贸和赴韩劳务为主，整个城市人口仅为 25 万人，市场容量较小，因此其房地产市场起步较晚、整体发展水平之后，在整个延边地区其发展也落后于延吉、敦化。珲春的房价长期在 12001500 元的最低水平上徘徊，整个城市的房地产项目数量少、规模小，没有形成与外部城市一样的火爆态势，一直到 2008 年其房价仍然在 2000 元左右。2009 年国务院长吉图规划纲要出台之后，珲春成为新的投资热点，房价开始了持续大幅上涨，房地
7、产项目开始迅速增多，项目的规模、产品的档次也开始迅速提升，而此后长吉图规划的正式批复、高铁站的开工建设等消息，不断提升整个市场的热度，目前整个珲春市的商品房价格区间约在 3000-4000 元之间，实际均价约在 3500-3600 元左右。从 2009 年开始，长东北规划的出台助推珲春市的房地产开发进入了快速发展阶段，随着项目的不断增多、开发规模的不断扩大，众多开发商为了筹集资金，纷纷启动前期低价团购。随着价格的不断上涨及利好信息的不断出台，整个城市对于房地产投资的热情不断高涨，具有购买力的家庭纷纷出手购置商品房，整个市场一直保持旺盛的需求和良好的消化能力。珲春市的棚户区改造目前也在持续推进中
8、，但是与延吉其他城市相比步伐较慢，2012 年的棚户区改造完成 4 万平方米，同时新建廉租房 4514 平方米、公租房 3 万平方米，对于整个市场没有大的影响。2、现状简析珲春市目前的房源供给较为充足，在建、在售的住宅项目近 20 个，其中最具代表性的环亚山城与龙源华府，这两个项目无论是在开发规模上遥遥领先，地理位置优越，发展前景广阔，前期针对当地政府机关、企事业单位的团购体量也较大，占据了主要的市场份额。珲春市政府关于珲春东部生态新城的规划对整个城市的房地产发展起了极大的推动作用，目前市场上蓝天下御景 1 号、世代第一城、天馨佳园等较具代表性的楼盘，均集中在政府规划的珲春新城。楼 盘 产 品
9、 单 价 （ 均 价 ） 销 售 动 态环 亚 山 城 多 层 3380 剩 余 40/60 ， 门 市 未 售世 代 第 一 城 高 层 3800 面 积 区 间 80-150， 门 市 未 售龙 源 华 府 多 、 高 层 3680 上 千 套 房 源 在 售 ， 门 市 售 罄蓝 天 下 御景 1 号 高 层 3900 仅 余 部 分 楼 层 ， 门 市 未 售3、未来发展前景内外部因素同时作用，珲春未来的房地产市场发展形势较为看好，适合抓住合适的机会参与到其中。（1） 长吉图开发战略的不断深化推动城市房地产发展随着长吉图开发战略由政府规划阶段转为逐步实施阶段，敦化的开发开放格局正在由地
10、域发展转向跨区域联动发展，越来越多的外部投资与外来人口的相继进入，对于房地产将会一直保持稳定增长的需求；而城市经济的发展与地位的提升，也将进一步带动发展价值与价格的上扬；（2）东部生态新城对于市场的拉动珲春生态新城位于珲春市老城区东部，一期（2011 年至 2013 年）投资 500亿元用于 11.2 平方公里基础设施、公共服务、产业园区及生态居住区开发建设；二期（2014 年至 2020 年）为生态文化新城扩展区开发建设。东部生态新城将会再造一个城市的政治、经济与文化中心，迅速扩大的城市的规模与容量，此际整个城市对于与房地产的需求，同时区域内的房地产开发是在高起点、搞规划的基础上启动的，直接
11、具有先天形象与前景优势。三、项目地块分析1、技术指标占地面积：约 8000 平方米容积率：3.0规划建面： 24000 平方米产品形式：高层住宅/公寓+底商2、地块四至3、周边配套4、SWOT 分析 优势本地块位于传统市中心黄金地段，是大众市民比较认可的居住区域，周边配套成熟完善；项目地块较小，所需的启动资金少，开发及销售周期短，便于灵活迅速的开发，易于资金的回收； 劣势地块处于传统市中心，四周被居民小区包围，在规划设计上受到一定局限，规划设计及园区景观的发挥余地较小，难以做出亮点；需要邀请专业的规划设计公司按照规划条件进行反复论证，找出最合理的规划布局与产品设计方案； 威胁本地块项目手续并不
12、完善，目前地上还有拆迁物，需要运作处理，时间上不容易控制；周边居民对于高层建筑的反应不好控制，一旦项目的开发节奏收到外界因素的干扰，将极大的浪费时间成本与机会成本。 机会目前市场供给的产品主要集中在生态新城，城市中心地段的产品供给较少，本项目可迅速填补市场空白；市场对于项目地块价值较为认可，在营销推广上占据先天优势，可以同时兼顾居住与投资两条线。四、开发策略建议1、走短平快路线在保证工作效率与品质的前提下，快字当先，将从项目正式立项到全盘售罄的时间控制在两年以内，使投入的资金在最短的时间内转化为现实收益；在合理控制成本的前提下，规划设计、景观设计、工程施工、物业服务、售后服务等工作全部外委，减
13、少人力成本与管理开支。2、高形象、高性价比在外立面、入户大堂、单元门、塑钢窗等关键环节做足文章，全面打造高品质产品形象，同时与符合客户预期的价格销售，真正做到市场认可的高性价比项目，从而实现全盘快销。3、产品分为两级按照项目 24000的总建面，可规划的产品数量约在 300-350 套之间；在产品设计时做好前期市场调研，将产品针对居住需求与投资需求做有效区隔，投资产品以 40-60 平米的小户型为主，居住产品以 70-90 平米的两房产品为主，不做或者少做大户型产品。4、商业部分利益最大化商业部分不单纯追求建筑面积，充分考虑投资客户需求，设计 4.7 米单层、短进深、大开间的优质商铺销售，同时将部分黄金铺位自持，作为项目收益的重要组成部分。五、分析结论综合上述，本地块可以进行投资建设开发；关键解决：1、地上物拆迁2、土地属性转化3、周边居民沟通4、开发计划的合理制定5、前期资金的储备
