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1、实践小结 一、基本情况 1.实践项目名称：位于安庆石门湖凤凰工业品码头地块 44446.63 平方米对外交通用途土地使用权出让价格评估 2.参加项目时间：二一四年十一月十日至二一五年一月六 日 二、实践活动内容简述： 本次估价对象为安庆市国土资源局位于市高新区石门湖东岸， 环湖路西侧一宗对外交通用地。安庆市国土资源局拟出让该宗地， 土地面积为44446.63 平方米，用途为对外交通用地用地，待出让。 该宗地位于安庆市高新区石门湖东岸，环湖路西侧。宗地呈近似矩 形，地上无建筑物。宗地开发程度为宗地红线外“五通” （通水、排 水、通路、通电、通讯） ，宗地红线内为场地平整。该项目是为安庆 市国土资
2、源局出让该宗地而开展，相对其他项目，该宗地的土地用 途有一定的特殊性。估价对象为港口码头用地，按照土地利用现状 分类，属于交通运输用地范围，属于特殊用地。土地评估中的特殊 用地主要是较之常规的工业、住宅和商业用地以外的，不具有典型 性，不具有代表性的用地。 三、在实践中参与的工作内容： 1、具体工作 我公司于2014 年11 月10 日与安庆市国土资源局联系，并承接了该机构位于安庆市高新区石门湖东岸，环湖路西侧一宗44446.63 平方米待出让土地的评估项目。公司安排我与土地估价师吴洪明、 吴法胜一同到现场进行了宗地查看，收集相关资料和市场调查。在 完成现场基础工作后，我通过收集的资料，选择了
3、合适的评估方法 进行了独立测算，且取得了土地估价师吴洪明、吴法胜的认可，最 终按照城镇土地估价规程撰写了土地评估报告。 2、评估项目难点及解决方法 1、评估方法选择 根据城镇土地估价规程 ，宗地地价评估常用的方法有剩余法、 基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等。 估价方法的选用应该按照评估的技术规程，根据地产市场的发育程 度并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 由于待估宗地处于安庆市城区基准地价体系覆盖范围内，安庆 市有较为完善的基准地价修正体系，现行基准地价基本能够满足正 常工作需要，故估价时参照现行基准地价进行估价进行评估；虽然 该宗地为空地，且委
4、托方提供了相关规划指标，但根据调查，待估 宗地开发后的房屋难以单独销售，且其收益不能从整体收益中剥离 开来，因此不符合剩余法运用的条件。估价对象为规划用途为对外 交通用地，评估设定用途为港口用地，待估宗地位于安庆市大观区， 近年来周围征地较多，并且估价对象为港口用地，采用成本逼近法 评估较为适宜。本次估价对象设定为港口用地，该用途的土地很少 对外出租，收益难以测算，另此类房地产是具有生产型的收益，但 是属于房地产的收益难以准确的剥离，因此收益法不适用。估价对象区域近期没有类似地块出让案例，因此不适宜采用市场比较法评 估。综合以上分析本次评估最终确定采用基准地价系数修正法和成 本法进行评估。 2
5、、基准地价系数修正法的要点 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数 表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件 等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的 修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象宗地在估价基准 日价格的方法。该方法适用于城市规划区内基准地价覆盖范围内土 地评估，有完整的基准地价修正体系；实践过程中要求评估人员对 宗地区域因素及个别因素进行详细调查，收集区域内完善的基准地 价资料，把握基准地价内涵，对基准地价应进行期日修正。本次评 估项目中，估价对象所在的安庆市编制的基准地价基准日期为2014 年1 月1 日，至估价基准日20
6、14 年11 月10 日未超过一年，由于两 个估价基准日日期接近，且受国家宏观调控的影响，安庆市房地产 市场目前比较平稳，故本次评估交易日期修正系数为1； 2、成本法采用中的要点 成本法是以开发土地所用的各项费用之和，加上一定的利润、 利息、应缴税金和土地增值收益来估算土地价格的方法。成本法适 用于市场欠发育，交易实例少的地区或既无收益又无交易的情况， 如学校、公共建筑、公益设施用地等；此方法要求收集到待估宗地 所在区域内政府规定征地费和税费的标准文件作为依据，宗地内外 的开发程度及费用要准确把握，以免造成评估结果的较大误差。 三、本次评估项目启示1、在特殊用地评估中，我们需要采用用途转换原理来进行评估。 这是基于评估中的协调性原则和替代原则，通过具有相关性用途土 地价格采用类比修正测算。 1、基础资料的搜集非常重要，如开发成本、税费、利润等资料， 行业组织发布的报酬率、利润等参数文件，基准地价资料以及现场 勘查的区域因素和个别因素。这些资料的完整和完善，以作为评估 过程中的依据将使评估结果更加准确，有力的增强报告的说服力。 2、估价师应及时关注相关法律法规，多进行市场调查，及时了 解市场状况变化情况，收集市场成交资料，有意识地积累和培养估 价经验，这样估价师在估价的过程中资料更详尽，相关判断更准确， 更能够保证估价结果的真实性和准确性。 2014 年12 月18 日
