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1、房地产基本知识- 常用术语 - 基础理论 均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积 的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例 外，前段时期某高层物业推出的”不计楼层、朝向，以 2800 元平 方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策 略。基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价 格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得 出。起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即 是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起 价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物
2、业， 以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?quot;元平方米 起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正 式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为 准。一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价 属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按 此履行付款或交房的义务，不得随意变更。定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定 数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人 履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担 保法八十九条规
3、定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合 同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效， 定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的 20%。如果购 房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为 由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还 定金。违约金产权证书产权证书是指”房屋所有权证” 和” 土地使用权证”。房屋产权证书 包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、 间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记， 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，
4、政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公房公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事 业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权 （拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用 的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类 是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的 公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫 生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房
5、屋，也称系统产权房、系 统房。廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国 的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源 主要是腾退的旧公房等。建筑面积 建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如 果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面 积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、 其他公摊面积等。使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面 积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况， 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住
6、宅中的户内楼梯按自 然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通 风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计 算住宅租金，都是按使用面积计算。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障 生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。 开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积它是”建筑面积” 扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有 的水平面积（即结构面积） 。一般作为衡量居住水平的面积指标。计租面
7、积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅 用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼 梯，阳台（闭合式按一半计算） ，壁橱等。非住宅用房按建筑面积计 算。容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在 1 万平方米 的土地上，有 4000 平方米的建筑总面积，其容积率为 0.4。得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮 之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言
8、，故又称开间。住 宅开间一般不超过 3.0 米-3.9 米，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构 整体性、稳定性和抗震性。开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个 40- -50 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，便于灵活隔断、装修改造。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙 壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保 证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设 计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大
9、量城镇住宅房间的进深 一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。套内面积俗称”地砖面积” 。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等 占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有 利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道 等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙） 墙体水平投影面积的 50。竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应 是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.辅助面积辅助
10、面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之 和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。销售面积销售面积是指商品房按”套” 或” 单元” 出售，其销售面积为购房者 所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分 摊的共有建筑面积之和。建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用 地的比率（） ，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集 程度。绿化率绿化率是指项目规划建设用地
11、范围内的绿化面积与规划建设用地 面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地 的比率（% ） 。绿地率所指的” 居住区用地范围内各类绿地”主要包 括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、 小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 层高层高是指住宅高度以”层” 为单位计量，每一层的高度国家在设计 上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到 上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和， 得到建筑物的公用建筑
12、面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积套内建筑面积之和。实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率 套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸 出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12 者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 13，且不超过 12 者居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用
13、地和公共绿地等四 项用地的总称。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含 宅间绿地和宅间小路等 的总称其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括 非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村 或不可建设用地等。公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配 建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地 及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、
14、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及 其他块状带状绿地等。道路红线道路红线是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车 棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公 用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各 套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或 出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建 筑面积玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。 居室是家庭的”领地” ，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔， 外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同， 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂 雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
