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1、商场设施设备年度维保规程指导书 1. 设备房管理 (1) 维修人员负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设 备房一次。若有设备房值班员，上述工作由值班员完成。 (2) 工程主管每周负责进行保养维修工作检查监督，发现问题及时处 理，并记录在巡检记录表中。 (3) 设备检修等级分类 1) 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检 查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行情况，确认设备运 行状态是否有异常情况。 2) 周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐 患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。 3) 季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、
2、加油、调试。 4) 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容 外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要 零部件及附属装置。 5) 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、 探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合商 场发展的需要进行技术改造。维修主管应视设备运行情况及时提 请设备大修报告，经管理处经理和品质部审核后报商场业委会批 准执行。 6) 供方保养维修：依据合同之内容，进行定期保养及故障的处理。 2. 主要设施设备每日、每周、每月、季度、半年、每年应制定完整的工作计划。 (1) 电梯维保计划 1) 与供方签订保养合同时，应明确
3、当出现保养不合格或不及时的扣 款条款，维保合同中应明确零配件的价格。 2) 电梯机房工程管理部安排人员进行每天不少于 1 次的巡检，及时 了解机房情况，发现安全隐患。 3) 电梯维保单位进行每月 2 次的设备维保，维保项目应该涵盖机房、 井道内的所有设施设备，并达到华润置地品质落地所要求的标准 及特种设备管理要求。维保结束每次必须找电梯监管员复查及签 字，电梯监管员签字确认后方算维保完成。 4) 电梯必须每年进行一次全面安全检查，及时更换可能存在安全隐 患部件，确保电梯安全运行，同时每年必须进行电梯年间。 (2) 消防系统维保计划 1) 消控中心必须实行 24 小时不间断值班制度，由专职消防安
4、全员 负责管理，每天做好报警、故障、屏蔽信息点记录。对报警点第 一时间呼叫就近保安去现场查看确定情况，及时排除险情。 2) 消防喷淋系统、消火栓系统管道水压每天巡查不少于一次，确保 管网压力正常。 3) 恒压泵每天检查一次，确保恒压泵正常，并运行在自动状态。 4) 消防泵、喷淋泵每月试运行一次，保证手动、自动启动正常。消 防管阀门每月检查一次，保证阀门开关位置正确，特别是需要常 开的阀门。 5) 应急疏散指示每月手动检查一次，确保各个区域安全疏散指示有 效。6) 灭火器材须每月检查并记录，要求压力表指针保持在绿色安全压 力区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐；标签、铅封完 好无损，并核对灭
5、火器的使用说明及有效期限，按照使用说明要 求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须编制灭火器分布清单， 标明灭火器品名、规格、数量、分布位置及有效期，以备年检。 7) 送风、排烟风机每季手动自动测试一次，设备外部清洁一次，保 证运行正常。 8) 送风阀、排烟阀、每季度由维修人员清洁一次，保证表面清洁、 油漆完好无损、转动轴灵活、复位正常，在自动状态下联动正常， 并做好记录。 9) 消火栓启动按钮及消防报警按钮每季检查一次，保持报警按钮外 表清洁、字迹清晰、玻璃完好无损、具有报警功能。 10)报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任 人或专业技术人员在场，试验时不应妨碍商场正常秩序
6、。水流指 示器每季检修一次，检修前需要通知物业各个部门，同时在安全 部的配合下进行操作。 11)每半年安排一次消防联动监测，确保系统正常运行。每年进行一 次消防年检，确保消防系统符合国家相关规定。 12)每年监测一次公共区域事故照明是否有效，每 2 年更换一次应急 疏散指示及事故照明应急电源电池，确保停电后能保证 30 分钟 照明。 13)烟感、温感、煤气报警装置每年必须全部测试一遍。 14)消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，根据使用情况至少 5 年 重新涂刷一次。(3) 供配电系统维保计划 1) 高压配电室每两小时巡检 1 次，低压配电室每日至少巡检 3 次， 并做好巡检记录。 2) 柴油
7、发电机房及油库每 2 小时巡视一次，确保机房的安全。 3) 每周对所有配电房进行一次外部清洁，禁止使用带水的抹布清洁。 4) 发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次，每次 运行时间为 15 分钟。 5) 酸性蓄电池经常保持在浮充状态，每半年对蓄电池进行 1 次充放 电保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完 好无锈蚀。充电状态不允许开盖。 6) 每年对外委电力局做一次高压继电装置检测，确保高压继电装置 安全。 7) 每年对所有低压配电箱、配电柜进行一次维护保养，确保用电安 全。 8) 每半年测试一次 UPS 系统工作状况。 (4) 弱电智能化系统维保计划 1) 每天安
8、排人员对所管理项目的所有弱电系统进行一次巡查摸底， 确保一切系统状况处于可控正常状态。主要巡查项目包含监控系 统、门禁系统、可视对讲系统、BA 系统、信息发布系统、智能 照明系统、停车收费系统、电子围栏系统、背景音乐系统、程控 交换机系统、巡更系统等。 2) 每月对监控系统做一次全面维护保养及测试，并做好维保记录。 A. 监控硬盘主机、矩阵内外部清洁无尘，连线紧固，无松动现象。B. 监控摄像机内外部清洁无尘。 C. 云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压均正常，安装 牢固，录像画面清晰，画面切换稳定。 D. 年脑系统切换画面灵活迅速，无卡阻现象。 E. 清理电脑垃圾文件，确保系统稳定运行
9、。 F. 做好硬盘每个盘符已用空间大小记录。 G. 做好维保记录登记。 3) 每月对门禁系统做一次全面维护保养及测试。 A. 门禁安全报警系统主机清洁，连线紧固。 B. 循环抽查及测试读卡器、安全报警传感器、探测器动作是否灵敏 可靠。 C. 报警装置安装牢固，每有松动现象。 D. 线路标识清晰，没有缺失现象。 E. 进入门禁系统软件进行系统测试，清理电脑垃圾文件，确保系统 稳定运行。 F. 做好硬盘每个盘符已用空间大小记录。 G. 做好维保记录登记。 4) 每月对可视对讲系统做一次全面维护保养及测试。 A. 可视对讲系统管理平台机、单元室外机、围墙机画面清晰、声音 清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。
10、B. 系统电路板安装接线牢固，布线整齐、线缆标识清楚正确。 C. 室外机、围墙机安装牢靠。 D. 登记好维保记录表。 5) 每月对电子围栏系统做一次全面维护保养及测试。A. 电子围栏安装牢固，报警线路受力均应。 B. 线路受力后微动开关立即动作，报警信息立即发送到消控中心。 C. 线缆标识清楚、连接牢固。 D. 进入电子围栏软件进行系统操作试运行，同时及时清理电脑垃圾 文件，确保系统稳定运行。 E. 做好硬盘每个盘符已用空间大小记录。 F. 做好维保记录登记。 6) 每月对停车收费系统做一次全面维护保养及测试。 A. 停车场道闸系统闸杆转轴润滑，转动良好。 B. 闸杆水平，反光纸完好。 C.
11、道闸机坐固定稳固。 D. 手动按钮灵活有效，遥控器运行准确有效，手动摇杆确保在轧机 内。 E. 服务器及管理附属设备运行正常，数据完整。 F. 系统电路安装接线牢固，布线整齐、线缆标识清楚正确。 G. 进入系统软件进行数据检查测试，清理电脑垃圾文件，确保系统 稳定运行。 H. 做好硬盘每个盘符已用空间大小记录。 I. 做好维保记录登记。 7) 每月对巡更系统做一次全面维护保养及测试。 A. 巡更系统电脑数据完整，采集底座连接可靠，显示正常，采集数 据正常有效。 B. 手持终端运行正常，电池电力充足。 C. 巡更电位数据完整，没有巡更点位的损坏与缺失。D. 清理电脑垃圾文件，确保系统稳定运行。
12、E. 做好硬盘每个盘符已用空间大小记录。 F. 做好维保记录登记。 8) 每月对背景音乐系统做一次全面维护保养及测试。 A. 设备表面没有积尘。 B. 背景音乐广播系统功放、均衡器、DVD 均运行正常，各类声源 设备按钮及指示灯工作正常，功能良好。 C. 话筒切换正常，联接可靠、 扬声器声音清晰，无沙哑及无声等 不正常现象。 D. 户外扬声器固定牢固，表面清洁。 E. 所有连接线牢固，布线整齐、线缆标识清楚正确。 F. 做好维保记录登记。 9) 每月对信息发布系统做一次全面维护保养及测试。 A. 机房清洁，设备没有积尘。 B. 信息发布屏幕 LED 有无坏点，及时更换损坏元件。 C. 屏幕系统
13、安装牢固，电气部分线路连接可靠。 D. 信息发布系统软件运行稳定。 E. 及时清理电脑垃圾文件，确保电脑高速运行。 F. 做好维保记录登记。 10)每月 BA 系统做一次全面维护保养及测试。 A. 机房清洁，设备没有积尘。 B. 检查统计经常误报信息位置，检查及调整该浮球水位。 C. 抽查测试软件运行是否正常。 D. 所有连接线紧固，布线整齐、线缆标识清楚正确。E. 清理电脑垃圾文件，确保电脑高速运行。 F. 做好维保记录登记。 11)每月智能照明系统做一次全面维护保养及检查。 A. 设备清洁没有积尘。 B. 系统电路安装接线牢固，布线整齐、线缆标识清楚正确。 C. 软件运行稳定正常，电脑手动
14、及自动开关灯正常。 D. 清理电脑垃圾文件，确保电脑稳定运行。 E. 做好维保记录登记。 12)每月程控交换机系统做一次全面维护保养及检查。 A. 设备及设备房清洁没有积尘。 B. 接线牢固，布线整齐、线缆标识清楚正确。 C. 数字电话及模拟电话声音清晰，没有杂音。 D. 做好维保记录登记。 (5) 给排水系统维保计划的制定 1) 每天对生活水泵管道压力、消防水泵管道压力、生活水箱水位、 水箱盖等进行不少于 2 次检查，保证供水系统安全稳定。 2) 每天进行生活水、消防水、绿化水的抄表工作，做好每天的用水 分析。 3) 污水泵台风来临前后每日巡查不少于 2 次。常用的污水泵要建立 巡查制度，每
15、周巡查不少于 1 次。保障不返水，不空转，避免污 染环境与浪费电能。 4) 外委或自行安排每天进行隔油池的捞油及底部挖泥。 5) 每年进行 2 次污水井、雨水井、废水井的检查及清理，保证管道 的畅通及排放水质的达标。6) 每年安排 2 次生活水箱的清洗，确保水质达到卫生防疫站要求。 7) 每年 4 月进行对天沟、车库地沟、集水井进行清淤，做好汛期前 的准备。 8) 每年安排 2 次水泵房供水设备的保养，保障设备的正常使用寿命 及运行的安全。 (6) 暖通系统维保计划 1) 每天安排人员对风冷热泵机组抄表 2 次，确保机组安全运行。 2) 每年清洗 2 次空调机组翅片及风机盘管滤网。 3) 每年
16、拆洗 2 次过滤器滤网，保障水流畅通。 (7) 房屋本体的管理及维护计划 1) 对于水景、听雨塔、照明灯等，以及房屋本体的共用部分应每日 安排巡视， 发现问题及时向工程部负责人汇报。工程部负责人 根据问题的复杂程度确定解决方案，如属保修期内，应发函通知 施工单位及时维修；超过保修期，按照相关法规要求，在完善手 续后合理安排自修或委托它方维修，并做好相关质量记录。 2) 天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知地产公司发函 给原施工单位返修，及时处理并对进度进行跟踪；保修期以外的， 需联系专业防水补漏公司查明原因后处理，并做好与租户的协调 工作。 3) 楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施，一般每五年修缮粉刷一次； 房屋的天面和外墙一般每十年修缮粉刷一次。 4) 防雷接地系统必须在每年的 35 月进行一次防雷接地系统检测， 房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于 10 欧姆；每年 4 月对防 雷系统的引下线、屋顶避雷网线、中性点接地点，设备层的避雷带、网进行检查，确保连接无脱焊，无锈蚀，如有锈蚀现象用银 粉漆进行修复。 5) 沟、盖，户外防腐木地面、栏杆等设施一般每年进行一次油漆翻 新或
