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1、西南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 1 一、中国房地产的概况 从中国从真正意义上出现房地产的概念是从1981年开始的，1981 年之后，中国房地产有了雏形，在邓小平同志于1992你那视察深圳后， 房地产开始进入了崭新的春天！ 但是朱镕基总理在1993年视察南海后，发现当地的房地产已经失 去控制。因此国务院下达了停止银行贷款，此政策下达后，房地产受到 了严重的创伤，一直到1998年，中国房地产始终波澜不兴。 1998年对于处于水生火热中的房地产，可以说是一个关键之年，国 务院作出了重大的决策，取消了分房，也就是说要想住房就要到市场上 去购买，这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产
2、业迅速上 升，于此同时，银行不断调低利率。在价格方面，因为在此之前，商品 房要收到物价的限制，随便涨价是不可能的，但是取消这种政策后，放 假开始涨价，也就是出现了后来的天价房子。虽然房地产迅速发展，但西南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 2 是也导致了严重的社会矛盾，也因如此，房地产业也称为了现在人们所 关注的焦点！为此，中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控， 主要针对土地和信贷两个方面，以调控为主！ 在2004年作出了一些调控见到成效后，国务院于2005年对房地产 进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控，主要以 需求为主，虽然从2005年到2006年，房地产成交
3、量开始上升，但是这 种状况并没有维持太长，由于自然原因对长江三角洲影响很大，但是其 他一线大城市却是一片明媚的天气，房价恢复到以前暴涨的速度，以至 于使得调控政策进一步加强！ 在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主，到 目前为止，房地产正在进行一系列的转变：买卖双方发生的转变，以前 是以卖方占主导地位，但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、 长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为 主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。 房地产在价格方面的走势，从1998年到2003年这期间，房地产价 格到达了一个顶峰，然后从03年到07年处于一个调控阶段，
4、随着2008 年奥运后后，新一轮房地产价格再次到达一个峰值，但是政府作出了一 系列的措施，对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像以前那样暴 涨，将会是一个台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况. 研究意义西南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 3 为了更好地了解中国房地产的发展情况，更好地为投资者提供指导 方向。 研究思路 我们通过对财务报表进行横向和纵向的分析，来对房地产做一个了 解和分析。 二、恒大集团概况 恒大集团（3333.HK）是在香港联交所主板上市，以住宅业为主， 集商业物业，旅游综合体，体育以及文化产业于一体的特大型企业集团， 逾百家国际知名投资银行，财团，基金股东遍布全
5、球，拥有3万余名员 工，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上的学历。 恒大集团已在全国25省会城市和3个直辖市设立分公司，在全国 100多个主要城市拥有200 多个大型住宅项目。2011年，恒大的价值品 牌达到了210.18亿元，蝉联了全国第一，总资产达到了1500亿，企业 净利润，核心业务利润，销售面积，再建面积，销售额增长率，营业额 等多项核心数据指标全国第一；2011年前三季度，恒大实现了销售面积 1145.8万平方米，位居全国第一；实现了销售额692.6亿元，位居全国 第二；向各级政府纳税80.33亿元。 从1997年，恒大确立小面积、低价格的发展模式，这是基于当时 企业发展战略
6、“规模取胜”而做出的决定，也是当时公司基于对目标市西南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 4 场及市场规模的分析、对目标市场内一般消费者负担能力的评估及可供 使用的财务资源估计而制定的，1997年，恒大只在广州开发1个项目； 而至2004年，公司开始同时开发十多个项目，公司的员工人数由1997 年不足20人急升至2004年超过2,000人。凭借初创阶段持续一致的努 力，公司逐步跻身广州房地产十强企业、广东省房地产企业竞争力第1 名、中国房地产十强企业及中国房地产品牌价值十强企业。 2004年开始，由于中国房地产市场渐趋成熟及竞争日益激烈，恒大 转变了原来的企业发展战略。除了实现规模的飞跃，
7、公司开始着重“规 模+品牌”的同时发展，以确保持续发展。在规模扩充方面，公司跨越 广东省，将地理版图扩充至其它战略性城市，使房地产组合的开发面积 从几十万平方米大幅增加至几百万平方米，在此过程中，公司在同时管 理遍布全国多个项目方面取得宝贵的经验及能力。在品牌建立上，公司 对开发中项目采用规范管理，并开始实施全国标准化运营模式。 自2007年起，恒大继续专注于发展“规模+品牌”战略，为了在全 国有效实施这一策略，公司进一步利用标准化运营模式，推进国内迅速 拓展。经过多年实践及调整，恒大标准化运营模式在中国各地的运营中 已被证实非常有效。 作为中国精品房地产的领导者，恒大开发的楼盘在中国十大房地
8、产 企业里价格最低，品质卓越，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生 地产” 。十年多来，恒大还为了中国慈善公益事业捐款超16亿元，连续 获得国家民政部颁发的“中华慈善奖” 。西南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 5 未来，恒大将继续全面推进规模化，精品化，品牌化产业战略，全 力打造二十世纪规模一流，品牌一流，团队一流的据国际竞争力的世界 顶级企业 三、恒大集团财务报表分析 为了更好进行横向的分析，我选取了几个在股上市的房地产中公司。 他们分别是：富力集团、远洋地产 （一） 、偿债能力分析 1、短期偿债能力 流动比率(current ratio，CR) =流动资产/流动负债 流动比率是流动
9、资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在 短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。下面是这些公 司的五年的流动比： 表1流动比率可以分析一个公司的短期偿债能力，给所有债权人提供了 一个很好的分析平台。下面我们从横向和纵向对恒大集团流动比率进行 分析西南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 6 图1 从图中可以看出，恒大集团2007年到2008年流动比率有所下降， 但是从2009年开始，流动比率开始升高，表明了短期偿债能力增强。 相比富力集团，虽然富力一直处于一个平稳的状态，但是恒大集团 整体流动比率高于富力集团. 相比远洋集团，虽然流动比率没有那么高，但是从09年开始始终 处于
10、一个上升阶段，发展前景高于远洋集团。 2、长期偿债能力 （1）资产负债率=负债总额/资产总额 资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标 是评价公司负债水平的综合指标。 下面为各公司 5 年资产负债比图表： 表 2西南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 7 从上图可以看到，恒大集团资产负债率很高，但是可以看到负债在 资产中得比列在降低，可以看到恒大集团发展很快，值得投资！ 下面我们对恒大资产负债率进行横向与纵向对比： 从07年的97%到11年的86.10%，总体趋于一个良性阶段，降低了 11个百分点. 与富力集团和远洋集团相比，恒大资产负债率降低的更多。 总结:目前国际一般认
11、为，资产负债率保持在60%比较好！从图可以 看出恒大资产负债率很到,偿债能力需要加强. （2）产权比率= 负债总额/股东权益100% 产权比率是指负债总额占所有者权益的比率，反映了所有者权益 对债权人权益的保障程度 。根据这几家公司报表得出各公司5年产权 比率图表： 表 3 产权比率 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 恒大集团 3253% 245.23% 390.60% 406.18% 439.89% 富力地产 329% 268.15% 292.25% 291.23% 273.61% 远洋集团 137% 159.20% 165.96% 198.45% 210.10%西
12、南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 8 从表中可以看出，恒大产权比率一直在下降，表明了偿债能力增。 但是与富力集团和远洋集团相比，仍然维持了一个很高的比率，偿债能 力有待加强，以此来减小债权人的风险。 （二） 、营运能力分析 1、应收账款周转率(次)=营业收入/平均应收账款余额 应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与平均应收账款的比 值，应收账款周转率是对流动资金周转率的补充说明，他是衡量一个企 业应收账款周转速度及管理效率的指标。如表4： 表4 应收账款周转率 （次） 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 恒大集团 113 128 76 45 11 富力地产
13、6 7 11 11 8 远洋集团 11 33 44 108 117 从上面这个图中可以得出恒大集团的应收帐款周转率（次）从2007 年很高水平到2011年很低的水平，可以看出由应收账款的回款能力低， 很易产生坏账损失。对资金的流动产生很大的影响，同时也使短期偿债 能力下降，不利于企业的经营活动。 2、总资产周转率（次）=营业收入/资产平均总额总资产周转率考察的是关于企业资产运转效率的一项重要指标，首西南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 9 先来看下面这个图表 表5 总资产周转率（次） =营业收入/平均资 产总额 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 恒大集团 0.1
14、48 0.126 0.091 0.438 0.217 富力地产 0.273 0.279 0.274 0.318 0.325 远洋集团 0.152 0.15 0.142 0.148 0.18 从表5上可以看出，恒大集团总资产周转率（次）明显上升，表明 恒大集团营业收入稳步上升。 （三） 、盈利能力分析 1、主营业务净利润率=净利润主营业务收入净额100% 主营业务净利润率是反映企业盈利能力的一项重要指标，这项指标 越高，说明企业从主营业务收入中获取的利润的能力越强。该指标体现 了企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的主营业务利润率就无 法形成企业的最终利润。 表6 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 恒大集团 61.90% 23.50% 21.90% 30.20% 31.90%西南财经大学天府学院 恒大集团财务报表分析 10 富力地产 55.60% 35.20% 29.50% 36.80% 37.30% 远洋集团 54.50% 38.40% 33.20% 30.80% 27.80%从表6中可以看出，恒大集团在2007年盈利能力最高，但是从 2008年到2010年恒大集团盈利下降，但是从2010年到2011年，主营 业务净利润率上
