高新区交警大队物业管理服务需求

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1、高新区交警大队物业管理服务需求 一、项目概况 本项目为济南高新区交警大队物业管理服务项目，共 1 个包，投标人中标 后在合同期内不得将中标项目分包或转包。 1、高新区交警大队（以下简称大队）位于济南高新区港西路中段，高新交 警大队、直属大队、高速支队、历下车管所单位办公所在地。 2、物业建筑情况： 中心建筑物为 9 层办公楼，占地 54 亩，面积约 13000 平方米。 3、中心内各楼所配套的设施及设备先进齐备。主要有： （1）电梯：1 部。 （2）供电：由供电部门双回路供电，配电箱设置在楼层配电间。 （3）照明：室内 LED 普通照明及应急照明。 （4）空调系统：直流变频室外机 40 台。

2、（5）供水系统： 熊猫无负压供水设备。 （6）监控系统： 在中心的重要位置及通道设置监控点。 （7）门禁系统：在重要机房、主要出入口门厅设置。 （8）停车场：停车场位于地下，入口设一卡通道闸。 二、物业管理总体要求 1、本办公中心对安全性、保密性、规范性要求严格。对物业管理服务要求 高标准、高档次。 2、招标人对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。 3、中标人对办公中心的物业管理方案、组织架构、岗位设置及其人员配置、人员录用、建立的各项规章制度，中标人在实施前要报告公安招标人，招标人 有审核权。 4、招标人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策 有直接参与权与审批权，招

3、标人如认为有必要可查阅中标人的财务状况。 5、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，招标人对物业管理公司的人员有 直接指挥权。 6、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有 上岗资格证。 7、中标人各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表， 公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。 8、中标人在做好工作的同时，有责任向招标人提供合理化建议，以提高管 理效率和管理质量。 9、投标人提报整个大厦的节能管理方案。 10、服务期限：一年 三、物业管理服务内容及质量要求： 1、必须参照国家及省、市对物业管理示范项目的有关规定、具体标准，结 合自身的管理服务水平

4、制定相应的质量指标，要具体承诺物业管理各项目要达 到的指标，包括但不限于清洁保洁率；治安案件发生率；车辆被盗率；道路、 停车场、路灯使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所完好率；设备完好率； 火灾、违章发生率；违章处理率；用户投诉率；物业使用人对物业管理的满意 率等。投标人应提报为完成承诺指标采取的措施、管理方面的激励机制、对服 务质量验收的奖惩机制。2、公共秩序维护 （1）负责中心内安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、 建筑物等。 （2） 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和 岗位责任制以确保整个中心的安全、有序。 （3）与招标人共同确定值勤岗位、值勤时

5、间、岗位职责等。 （4）对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。 （5）办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。 （6）重要出口 24 小时值班、24 小时监控。整个中心做到 24 小时有安全 护卫人员巡查。 （7）确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。 （8）对突发事件有应急处理程序计划和措施，必要时及时报告招标人，防 止事态进一步恶化，协助保护现场。 （9） 其它与安全保卫有关事项。 4、交通、车辆、停车场管理 （1）交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。 （2）车辆要按照识别标记行驶、停放。 （3）各种车辆（摩托车、机动车）停放有序，有专人指引

6、按规定存放地下 车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。 （4）车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。 （5）中心前院内车辆行驶有序，一律不准鸣笛。 （6）所有车辆停放一律不准另外收费。（7）派专人使用市公安局公务用车管理系统对招标人机关公务用车开展送 修、送检、保养、派谴、收回、停放等工作，凭指定汽修厂发票由招标人据实 结算。（专人要求具有车辆管理经验、熟练驾驶车辆，掌握汽车相关保养维修 常识）， （8）其它与交通、车辆、停车场有关的事项。 5、 卫生保洁 （1）负责整个中心内部分办公室(领导房间)、会议室、接待室、健身室、 公共部分、停车场、大堂、电梯、通道、公共部位、卫生间

7、、门窗、中心内广 场、道路及绿化带。 （2）认真制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。 （3）房屋室内公共部位立面、公共楼梯、中心内广场、道路等院内公共区 域，无死角、无堆放杂物现象。垃圾的收集、做到垃圾日产日清，清运到城管 指定的存放点，垃圾清运费用由招标人负责。 （4）按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁， 做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时 管理、巡查、监督。 （5）定期消杀蚊、蝇、鼠、蟑螂等虫害，并做到无滋生源。 （6）办公中心内大堂、走道、公共场所地面的卫生保洁。 （7）污水排放通畅，定期清理污水井、垃圾箱，化粪池的清运费用

8、由招标 人负责。 6、物业设施、设备的运行、维护和管理 （1）要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。配电室、消防监控室需 24 小时有人员值班。 （2）要制定合理措施。 （3）对专业公司承包、保养的电梯、中央空调、消防等设施设备，在日常 使用过程中要制定使用运行制度，定人，定时开、关设备，及时发现设备使用 过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生。 （4）对消防设施、设备物业管理人员要持证上岗，做到人人有消防知识， 人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发 生。 （5）除专业公司（电梯、中央空调、电子监控

9、、太阳能热水、弱电系统） 承包、维修、养护的设施、设备外，其余物业设施设备，包括各种机电设备、 供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、电子监控系统、建筑物设施、地 下停车库设施等由投标人进行日常维修保养管理，进行定期或临时的保养和维 修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效 性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时 报招标人处理。 （6）在维修保养项目中属正常的维修、保养、更新或使用中的消耗，不属 物业公司人为事故破坏，元器件费用报招标人审批后，由招标人支付零部件、 物料。（费用全部由招标人支付） （7）太阳能热水系统、智能化大厦系统等

10、其它与物业设施、设备使用、维 护和管理有关的事项。 7、公共设施维护和管理 （1）建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）；（2）室外排污、排雨水管道维护，地下管网疏通； （3）市政设施、沙井、雨水井、污水井的井盖维护、更换费用由招标人承 担。 8、会务接待服务 日常的会务接待服务，会场的布置，户外活动场地、音响设施设备的布置 等工作。 （1）负责所有会议室的管理工作，全面负责机关中心的报告厅、电视电话 会议室、党委会议室及接待室的接待工作，包括会前准备、会中接待、会后清 理。 （2）协调各有关部门做好会议的接待工作，并收集宾客和业主意见，及时 作出处理和反馈工作。 （3）协助招标人及

11、管理处做好重大会议的会场策划、布置、组织工作。 （4）全面保洁会议室、接待室。 （5）负责各会议室音像设备的使用维护，管理保养等。 9、前期的开荒及项目接管 （1）协助招标人进行中心的交接（所有设施设备、档案资料、图纸等）； （2）要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度，建立物业管理档案。 （3）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度； （4）协助中心各单位搬运物品，清理废旧物品； （5）重大节假日、协助分局做好环境布置等工作； （6）负责本物业开荒的工作。 四、其它要求1、中标单位在中标后按如下要求配备相关人员： （1）项目负责人具有物业管理项目经理上岗证，具有 3 年的

12、物业管理经 验，具有良好的管理、沟通能力。 （2）配电室人员须具有电工操作证、高压进网证，空调机房操作及维修人 员须具有空调制冷证（中级及以上），消防监控室人员须具有消防监控证（省 级），强弱电维修人员须具有电工操作证，综合维修人员须具有空调制冷证 （中级及以上）和电工操作证。 （3）投标人全部工作人员，须符合济南市政府用工标准要求及劳动法律法 规要求。 2、招标人免费提供管理用房及保安休息室计 80-100给中标人使用。 3、办公中心的水、电等能源消耗费用由招标人支付。 4、合同期内招标人新增各类设备、设施由投标人方按要求负责管理、维修、 保养，招标人不另增加费用。 5、投标人工作人员须遵守

13、招标人有关规章制度和管理规定，如有违反或损 害招标人方利益的，招标人有拒绝投标人方违规工作人员在此工作的权利。 6、双方根据招标文件中招标人需求的内容拟定物业管理合同附件条款。 7、参加现场答辩人须为本物业管理项目的主要负责人。 8、保安人员护管装备由投标人负责。 9、投标人方责任 （1）投标人在管理服务期内由于投标人方责任造成群众、招标人人身伤亡 和财产损失的，由投标人负责赔偿。 （2）投标人工作人员在办公中心范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由投标人方承担责任和负责赔偿。 10、办公中心现场物业管理服务的组织机构必须完整，组织机构总人数必 须足以满足招标人需求。 五、服务费

14、支付： 物业服务费根据考核结果每季度拨付一次。根据考核评分办法进行扣分， 按照相应的分值扣减服务费，每分分值 50 元。 六、考核标准和考核评分办法 物业考核检查由大队秘书科具体组织实施。每周抽查不少于一次，每月普 查一次，对物业服务质量进行考评。物业考核评分表 序号 检查标准 每次扣分 扣分 扣分原因 1 着装统一、整洁、仪表端正、佩戴工作牌、服务热情 1 2 人员在岗在位，工作时间随叫随到 1 3 处置紧急事件，配合积极，人员到位 1 4 项目经理、主要技术人员每月在岗时间不少于22 天 1 5 会议或大型活动需物业人员配合，积极到位 1 6 车辆管理24 小时专人值守，无缺岗、车辆无油、

15、未 及时送修等情况导致的无法调派的情况 1 7 地面清洁、光亮、无积水、无污垢、无痰迹、无烟头、 无垃圾杂物、无卫生死角 1 8 门窗、墙壁、空调出风口等定时擦拭、保持洁净，无 污迹、无灰尘、玻璃光亮 1 9 灯具、空调及开关、配电合无污迹、无灰尘 1 10 天花板、墙壁、窗台整洁、无污迹、无灰尘、无蛛网 1 11 卫生间无污迹、无积水、无尿碱、无臭味、无锈蚀 1 12 垃圾桶清洁、垃圾班产班清、无堆积、无遗洒 1 13 设施设备维护、保养及时 1 14 拖布、扫帚、毛巾等定位存放，专物专用，无挪用、 混用、乱放现象 1 15 走廊内窗台、盆花无灰尘，花盆内无杂物 1 16 楼顶、阳台、安全通

16、道清洁无杂物、无积水、无痰迹 117 按计划规程操作、无减免程序、无偷工减料 1 注：每分分值50 元 主要岗位人员设置表 序号 岗位 人员要求 人数 1 项目经理 具有物业管理项目经理上岗证，具 有 3 年的物业管理经验，45 岁以 下 1 人 2 保安 35 岁以下，退伍军人优先 两个岗位（一楼大厅、东侧大厅）， 需 24 小时值班 10 人 3 保洁 根据保洁面积确定人数 5 人，室外1 人 4 院内绿化 1 人 5 会务接待 形象良好 4 人 6 高压配电室值班运行岗 持有济南有效期内，55 岁以内 包括强弱电，高低压，及电器维修 6 人 7 消防监控室 具有消防中控上岗证 3 人 8 维修工 楼内及办公场所的维修 2 人 9 班车及班车驾驶员 待定 待定 上述表格中给定的人员的数量仅为主要岗位的最低人数要求，投标单位不仅限 于此表岗位设置。