浙中国际项目整体运营思路及商务合作方案

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1、浙中国际项目整体运营思路及商 务合作方案 浙江兰溪 二一六五目 录 一、项目基本情况分 析 1 二、兰溪商业发展格局及商住市场分 析3 1、兰溪市商业发展格局概 述3 2、本案周边商住地产分 析 7 三、对本项目操盘营销大 纲 11 1、本项目整体操盘节点划 分1 1 2、营销策略大 纲 13 3、项目的营销运营策 略13 四、本项目总体销售货值测 算16 1、住宅产品市场售价预 测 16 2、商业产品市场售价预 测 17 3、项目总体销售货值测 算 19 五、前期推盘营销推广费用预 算26 1、具体各项费用预 算 26 六、商务合作人员组建及取费方 式28 1、商务合作人员编 制 28 2、

2、商务合作取费方式 28 1 / 34 一、项目基本情况分析 浙中国际纺织品综合市场位于兰溪丹溪大道南侧，东邻柳湾路， 南接振兴西路，西邻渔洲路，占地面积 160 亩，总建筑面积 20.5 万 平方米，总投资 7.5 亿元。 项目四至交通较为发达，北面丹溪大道西面直通兰溪永昌、诸 葛、孟湖等主要乡镇，东面连通新老城区，基本横跨整个兰溪市区； 西面临近渔洲路，渔洲路北面可直通工业园区，有效拉通本案与工 业园区的距离；东面柳湾路，南面振兴路与新城区政府行政中心相 通；整个交通路网四通八达； 2 / 34 按照项目前期功能规划，主要分为三大主功能区域，由北至南 功能承接，A 区分为三大市场带：A1 区

3、（盒子商业）以百货业态为 主的购物中心、A2A10 区为纺织交易市场、A11A23 区为高端展 示办公区（独栋商务） ，B 区主要作为酒店式公寓运营，C 区为项目 高档居住小区； 项目经济技术指标数据： A1A10 区 A11A23 区 占地面积 50519 占地面积 15482 建筑面积 91509 建筑面积 17100 块体市场 33960 建筑密度 32.16% 条形市场 24596 容积率 1.1 其中 地下建筑 32953 绿地率 18.85% 建筑密度 36.55% 停车位 175 容积率 1.15 绿地率 15.25% 停车位 600 3 / 34 B1B2 区 C 区 占地面积

4、 17927 占地面积 18255 建筑面积 46631 建筑面积 46436 商业建筑面积 7065 商业建筑面积 5201 酒店建筑面积 14926 住宅建筑面积 31005 酒店式公寓 14021 其中 地下室 10230 其中 地下室 10619 建筑密度 28% 建筑密度 29.26 容积率 1.98 容积率 2 绿地率 30.15% 绿地率 35.76% 住宅总户数 246 停车位 160 停车位 201 综合上述对项目基本情况的概述，以及前期对项目的走访了解， 本项目虽然在当地具有多重核心优势，不管是从政策支撑、项目体 量、交通路网、功能分区定位等等，但是在整盘的运营思路上缺乏

5、主次，而且推售节奏上没有把控，导致目前入市较为盲目；甚至出 现部分产品在销售中缺乏其自有的核心优势发挥；为此对本案的操 作运营大纲做如下概述； 二、兰溪商业发展格局及商住市场分析 1、兰溪市商业发展格局概述 兰溪市位于浙江中部，地处钱塘江中游，金衢盆地北缘。东北 领浦江、义乌，南界金华，西与龙游交界，北与建德接壤，市域总 面积为 1313.56 平方公里。 兰溪市区位于市域中部，地处衢江、金华江、兰江三江汇合处。 市区东北距省会城市杭州市 132 公里，东南距金华市 23 公里，整个 市区由城东、城西和城南片组成，三片隔江对峙，呈鼎立之势。 4 / 34 随着城市发展格局梯度转型，老城区功能逐

6、步退化，伴随着政 务中心的迁移，商业核心商圈也随之转移，形成多个次核心圈，新 区西溪自然作为城市西扩承接地，但是在近年来政府一直推进城市 边缘化发展，城镇一体化的发展，项目所在地将进一步融入城市发 展新核心圈中； 就兰溪市现阶段商业形态及近几年的发展演变，商业的演变无 疑对当地的消费习惯和生活习惯影响巨大。随着近几年人均收入的 明显提高，人们更多的去追求体验高层次的消费场所。休闲、娱乐 带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。 1.1、老城区综合体项目山田中央广场 兰溪首个百货综合体项目，位于兰溪市北面，距离人民路主要 商圈较近，近 8 万，负一层约 10000联华超市、地上约 30

7、000 百货整体租给杭州解百、时代影院约 5000、星乐迪 KTV5000、 山田大酒店 10000； 5 / 34 中央广场项目，内部商业业态分布仍以传统百货业态为主，其 他休闲娱乐、餐饮等业态较少，内部管理较为混乱； 1.2、老城区综合体项目今朝商厦 位于兰溪市劳动路 78 号，处于兰溪市最繁华的商业地段，靠近 火车站，今朝商厦总共分为四层，每层近 2000，整体面积达到 8000；虽地处老城核心路段，但是内部人气不足，一楼以化妆品、黄 金珠宝、箱包皮具、其他楼层均以服装类业态为主，以及部分小面 积的儿童娱乐项目； 1.3、新城区综合体项目福泰隆购物广场 福泰隆生活广场地处兰溪新区西溪，地

8、理位置优越，临近城市 主干道丹溪大道，商业面积在 20000，主要业态以其自营的福泰隆 生活超市为主，配合其他服装、美食城、普乐迪 KTV、儿童娱乐城 6 / 34 等业态为辅； 项目业态分布比例不均， 购物环境较为一般，但是其一楼的 儿童主题娱乐城业态相对人气较高； 1.4、新城区综合体项目嘉泰新时代广场 嘉泰新时代广场位于西溪核心路段，与福泰隆生活广场相邻， 总面积约 70000，是溢价集大型超市、精品百货、餐饮娱乐、休闲 文化于一体的商业综合体项目。商场内部主要分为 6 层，负一层为 沃尔玛超市、1 层内部以化妆品、黄金珠宝，外围有星巴克咖啡、 肯德基等业态，24 层以服饰为主，5 层以

9、电玩城、横店影院、部分 餐饮业态； 7 / 34 对兰溪市商业综合体的市场走访中，对于当地商业综合体项目， 相对而言嘉泰新时代广场项目，内部商业业态分布、品牌影响力、 功能环境相对较为完善；但是在其运营定位中仍以传统百货业态为 主，制约其后期的发展； 2、本案周边商住地产分析 在前期的市调走访中，考虑到时间以及项目的接洽等情况，仅 对本项目浙中国际项目周边楼盘进行市调； 本案所在区域位于新区西溪版块的外溢区域，周边在售楼盘主 要由项目东面的金报御园项目、北面彩虹城、金色华府以及新区核 心路段品牌发展商绿城兰园项目进行分析； 2.1、金报御园项目 项目 金报御园 物业类型 商住项目 建筑类别 多

10、层、小高层 住宅 6000 元/平米左右 销售均价 商业 1.21.3 万元/ 高层 70117两房三房产品 房源面积 多层 108141复式 开发商 兰溪中翼金报置业有限公司 项目地址 溪西西环路车管所旁 项目特色 完全人车分流、600 多米小区内环跑到、超大绿化面积 8 / 34 项目位于本案的东面，周边交通较为发达，主要以住宅产品为 主，搭配部分沿街底商项目，目前高层住宅对外报价为 6000 元/ 左右，但是实际成交均价在 5700 元/左右，另外沿街底商为一二 楼连通，预计在 140左右，均价在 12000 元/左右； 2.2、金色华府项目 物业类型 商住项目 建筑类别 多层、小高层

11、住宅 50006000 元/平米左右 销售均价 商业 1.31.4 万元/ 高层 105136两房三房产品 房源面积 多层 164235复式 开发商 兰溪市创越置业有限公司 项目地址 溪西越中路 2 号 项目特色 新城首席花园住宅、超值赠送性价比高、多层洋房得房率高 9 / 34 位于环城西路以西，创业大道以南，目前在售主要以沿街商铺、 高层房源为主，部分多层产品，高层均价在 52005300 元/，多层 均价 6000 元/，商铺均价在 1.3 万1.4 万元/； 2.3、彩虹城项目 物业类型 商住项目 建筑类别 多层、小高层 占地面积 65207 建筑面积 180000 销售均价 住宅 5

12、200 元/平米左右 房源面积 高层 93三房产品 开发商 兰溪市诚泰置业有限公司 项目地址 兰溪市创业大道与彩虹路交汇处 项目特色 集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓等于一体 项目北面，目前主要在售产品为高层剩余货量，对外报价在 5200 元/均价； 2.4、绿城兰园项目 10 / 34 物业类型 商住项目 建筑类别 高层、小高层、商业 住宅 9000 元/平米左右 销售均价 商业 34 万元/ 房源面积 高层 90140两房三房产品 开发商 兰溪市溪西商圈开发建设有限公司 项目地址 丹溪大道与横山路交汇口 项目特色 绿城二代高层项目、人车分流、绿城物业、更启用国内首个园区 生活服务体系 1

13、1 / 34 品牌开发商，位于西溪核心路段，主要对外宣释项目产品品质、 品牌开发商、品牌物业等价值；5 月 12 号正式对外启动认筹，目前 推售主要以高层 90140产品为主，均价在 9000 元/左右，沿街 商铺暂未对外发售，预计均价在 34 万元左右（保守预计） ，其正对 面的嘉泰新时代广场原入市价格在 5 万元/左右； 总结：根据前期对兰溪市商业市场及周边项目的市调走访中发现， 项目的 A1 区完全具备承载购物中心的能力，而且对于整个市区商业 综合体的发展阶层仍停留在第三个阶段 shopping mall 的时代，而不 是第四代家庭式体验购物中心，故对于未来项目入市，有利于抢占 商业市场

14、的机会点； 12 / 34 本案周边三个项目住宅类产品市场均价集中在 52006000 元/ 售价范围内，与本案目前对外的报价 5400 元/的价格相似；另外 面积段基本维持在 70140的两房三房产品，面积段雷同；而商铺 产品的售价基本维持在 1.21.4 万元/，本案目前除了 A1 区的沿街 商铺较高外，A2A23 区的市场报价在 0.91.1 万元/（现场优惠折 扣 8.1 折） ，低于区域市场的售价；而按照本项目前期入市的项目形 象、品牌形象而言，上述住宅及商铺价格处于区域低洼地带； 三、对本项目操盘营销大纲 鉴于之前整个团队已对本项目操盘思路做了沟通，故在本方案 中不做具体的招商、营销工作铺排，仅对操盘中的各个环节做大纲 的叙述，以便对下述中的货值测算、项目总销售额等提供依据； 1、本项目整体操盘节点划分 在整盘的推售中，通过 A 区先行启动，在市场中快速建立项目 13 / 34 形象，虽然 A 区作为溢价性产品，但是对于本项目而言，由于前期 入市受阻，市场大众对项目认知及信息递减，只能通过损失溢价来 换取整盘的销售； 第一阶段：A 溢价区+E 现金流区部