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1、房地产销售合同中应注意之问题分析内容提要：房产销售合同中的细节已经是决定开发商能否减少退房、降价 等争议的有效手段。对当事人住址、通知方式、交付时间、交付方式、配套设 施、不可抗力、违约金、房产证的办理等已经是房产争议的焦点。开发商只有 制定更合理和更完备的合同才能有效的保护自身利益。 关键词：风险 合同 防范 房地产市场正处于低潮之中，以前开发商只要有房，不管房子好坏，不 愁没人要。但现在，用惨淡经营来形容开发商的日子一点也不为过。买方 市场的到来增强了购房者讨价还价的砝码，以前不可能的销售条件和合同 条款开始出现，购房者在谈判时也会要求加上一些特殊条款。由于房 产跌价，一些买房者想方设法退
2、掉房子。销售人员签订合同时所不注意的 细节，现在成为争议的起因。 如何防止争议的发生，确保合同的顺利履行，不仅是开发商房屋质量 要符合合同约定，而且要求开发商制定结构严谨、内容完整的合同。售房 合同千篇一律的形式将会改变，精细化、差异化、专业化将成为一定时期 的主流。对开发商来说，如果不能及时作出应变，仍坚持千篇一律的格式 条款，不考虑购房者的利益，将会对产品的销售产生负面影响，不利于开 发商渡过地产严寒。最近笔者对几家房产顾问单位提供法律咨询服务时， 发现房产销售人员在合同签订中对上述问题仍存在房产牛市思维定式，因 此要特别提醒房产销售人员注意。 笔者根据当前市场形势结合多年执业经验对房产销
3、售合同签订中应注 意的问题提出以下建议。 一、买方地址的填写。 有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详 甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。 卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写 户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地；同时， 要在合同中列明买方经常居住地变动的，应及时通知卖方，否则按买方提 供的地址无法送达的责任由买方承担；委托他人代收的应出具授权委托书 和被委托人接受委托的承诺书。 由于一般合同文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或 其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制
4、买方基本情况。 二、对买卖商品房基本情况描述。 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主 管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开 发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部 1995年颁布的商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行） 是计算 商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而 且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门 职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。曾出现这样的案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积 测量结论相差悬殊，而两部
5、门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。 针对上述情况，我国第一个国家标准房产测量规范 （GB/T 17986- 2000）于 2000年月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。 国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负 责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行 为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责 商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的 行为。 ”2000 年 12月 28日建设部和国家测绘局联合下发的房产测绘管理 办法进一步明确：“房产测绘单位应当依照中华人民共和国测绘法和 本办
6、法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产 测绘业务的测绘资格证书 。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级 测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有 关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起 5日内，转省级房地产 行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在 15日内，提出书面 初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资 格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测 绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证； 申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取
7、得 甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政 主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测 绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”三、计价方式与价款。 针对商品房面积问题争议较多的现状，除原来“按建筑面积计算”外， 还有“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种最常见的计价方式。 使买方有更多选择。虽然有多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的 需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算” 等方式。 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产 面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式
8、计算都不应损害其利益。只有 那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信 心并赢得更多客户。 四、面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，可以建筑面积或套内建筑面积为依据进行 面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用。合同约定面积 与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因设计变更造成面积差异， 双方不解除合同的，应当签署补充协议 但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准，实测 面积超过暂测面积的部分，由买方按约定的单价补足房款；实测面积少于暂 测面积的部分，由卖方按约定单价退还房款”。这种约定，在面积变更较大 的情况下，对买方来
9、讲是不公平的。所以，负责任的开发商应采取措施避免 或减少暂测面积与实测件面积的差距。这样不会造成损失和变更价款之烦， 也有利树立良好的企业形象。 五、 付款方式及期限。合同规定一般过于简单，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约， 但没有约定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款的条件知之甚少， 卖方售楼人员也没有给予必要的介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷 款，给双方造成麻烦甚至纠纷。 开发商应当将与本单位签订了按揭贷款合作协议的银行的相关规定 详细地向客户说明，必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合 同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款，可约定一 定比
10、例的逾期付款违约金，超过一定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同， 并要求买方支付确定比例或数额的违约金。 最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间，以及违约金 的比例。结合实践经验，笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应 考虑下列因素：（一） 、卖方对资金的需求程度；（二） 、标的房产价款的数 额；（三） 、买方的资信状况；（四）是一次性付款还是分期付款、按揭付款。 对于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款 利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金，笔者认为不宜超过 。 六、 交付期限及交付方式。 买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经验收合格”还
11、是“该商品房经综 合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿 化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道，买方越来越多地提 出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院 城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工，经 验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方 人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当 自收到竣工验收申请之日起 30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量 监督、规划、消防、人防等有关部门或者
12、单位进行验收。第十八条：住宅小 区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求 进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的 基础设施和公共设施的建设情况。(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆 迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开 发项目实行分期开发的，可以分期验收。但实际操作起来有一些具体问题。 以前的综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行，经常出现竣工交付与 综合验收完毕有很大时间差。2000年新的建设工程质量管理条例实施后， 建设部门对工程竣工验收采取备案制度，由建设单位自行组织验收。这就造 成建设
13、单位需要分别组织多个部门的验收工作，使得验收工作更加费时费力。 由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门，特别是水、电等项目外部 配套工程必须由政府指定的企业施工，开发商无法自主把握，制约了开发商 交付计划的实施。绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用的同 时通过“综合验收”，因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾，甚至为此 诉诸公堂。 所以，在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下，建 议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件，但要注意向客户 将原因解释清楚。七、 出卖人逾期交房的违约责任。 逾期交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有开 发商品
14、的本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型 配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强，因逾期 交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。 不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的 责任应当与 “买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公平对等的 原则签订本条。如果出现逾期交房，应及时通知客户，确属己方责任的要积 极主动承担责任；不应承担责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只 要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。 八、 规划、设计变更的约定。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到 买受人
15、所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日 起 10日内，书面通知买受人。 根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到“影响到买受人所购买商 品房质量或使用功能”的程度，出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于 原则，产生纠纷后难以判定。为减少误解，应尽可能地将影响到买受人所购 买商品房质量或使用功能的情形明确约定。比如“房屋所在小区的容积率、 绿化率、配套设施等发生变更”。 九、 交接。 由于目前商品房买卖多采用预售形式，买方在签订合同时和其后的很长 一段时间内，对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材 料的基础之上。只有到交接阶段，这种“幻想”才变为看得见、摸得
16、着的现实。 而想象和现实总是有些差别的，更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下 夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”，这些都导致了交接纠纷大面积 产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议（包 括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议） 、买方不 及时验收入住等。 交接纠纷虽然都发生在交接阶段，但其原因却不一而足，解决的办法也 就应区别分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施 才能彻底避免，而采用快捷、安全的方式通知买方、备好住宅质量保证书 、 住宅使用说明书等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等 都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。 另外，针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况， 建议在本条自由约定出约定：由于买受人原因，未能按期交付的，视为交付， 标的房产损毁的风险由买受人承担，基于该房产产生的物业管理等费用由买 受人自负。 十、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 实践中约定的装修标准过于笼统，如约定“高级地板
