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1、 沈阳光彩大东方商业物流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 1 目 录 前言 第一章 总论 1.1项目建设背景 6 1.2项目概况10 1.3项目报告编制的依据12 第二章 项目商业市场环境分析 2.1沈阳市概况14 2.2大东区概况23 2.3周边楼盘及商业配套设施28 2.4 建材家居市场调研 33 第三章 物流园区发展现状及趋势 3.1物流园区的内涵36 3.2物流园区的功能37 3.3物流园区的发展历程和相关经验37 3.4物流园区的建设发展模式39 3.5物流园区的开发、建设模式分析40 3.6物流园区的发展政策分析41 3.7 2003年发展情况分析 41 沈阳光彩大东方商业物
2、流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 2 第四章 规划设计条件、原则及设计方案4.1规划场地环境及周边环境454.2 总体规划设计原则 454.3规划布局及业态分布454.4交通组织464.5景观设计464.6规划指标建筑技术经济指标46第五章 项目组织管理与保障措施 5.1项目管理措施49 5.1.1计划管理49 5.1.2工程管理49 5.1.3资金管理49 5.1.4信息管理50 5.2项目建设的保障措施50 5.2.1资金筹措的措施505.2.2施工组织措施50 第六章 营销战略体系 6.1 项目定位 52 6.2商业组合形态的构想 52 6.3走特色化的物流园区发展之路 53 沈
3、阳光彩大东方商业物流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 3 6.4项目拟开发面积54 6.5项目开发节奏556.6项目经营模式55 第七章 投资分析 7.1项目投资估算 59 7.2项目盈利分析 63 7.3项目损益表及现金流 表66第八章 结论 附件： 附件1：项目、期总体规划布局图 附件2：项目期规划布局图 沈阳光彩大东方商业物流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 4 前 言 东北振兴 沈阳先行 “振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实施 后的又一重要举措，旨在实现“两个东西经济互动的 轮子”同时运转。 东北亚经济中心的规划，将成为继“珠三角” 、 “长三角” 、 “京津冀北”地区
4、之后的第四个经济增长 极。 沈阳，各项产业蓬勃发展，正面临着前所未有的 发展契机。 如何抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关 注？ 东北振兴，沈阳先行！ 沈阳光彩大东方商业物流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 5 第一章 总论 1.1 项目发展背景 1.2项目概况 1.3项目报告编制的依据 沈阳光彩大东方商业物流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 6 1.1 项目发展背景 1.1.1“第四增长极”与“东北大振兴” 随着国际经济形势的发展，东北将成为继珠江三角洲经济圈、 长江三角洲经济圈和环渤海经 济圈之后的“国内经济第四增 长极” 。东北大振兴是世界经济 政治形势发展的需要，也是新 时
5、期提高我国综合国力的需要， 更是经济发展规律的客观要求。 环渤海经济圈处于东北亚 经济圈的中心地带，是中国欧 亚大陆桥的东部起点之一，其 经济总量约占全国的1/5，是我国最大的工业密集区。在环渤海地 区5800公里的海岸线上，近20 个大中城市遥相呼应，数千家大 中型企业虎踞龙盘，包括大连、青岛、秦皇岛等重要港口在内的 60多个大小港口星罗棋布。随着世界经济全球化加剧发展，环渤 海经济圈的一体化正在深化。在国际经济一体化的重心不断向亚 太转移的趋势下，环渤海经济圈与东北（亚）地区发展互动潜力 将得到发挥，位于东北、胶东半岛、辽东的沈阳、大连、天津、 青岛等一大批城市，共同构成东北（亚）地区城市
6、发展群，吸引 国际投资目光。 2003年，党的十六大提出振兴东北的发展战略，加快调整和 改造“东北老工业基地”已成为与“西部大开发”齐肩并重的国 策。 沈阳光彩大东方商业物流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 7 1.1.2与时俱进的沈阳 沈阳即是东北重 工业城市的中心，又 是“第四经济增长极”的核心城市，在全面推进振兴东北老工业 基地的进程中，必然起到决定性作用。沈阳市政府已提出“全国 先进装备制造基地”的城市定位及发展“大沈阳”的策略，形成 全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳的良好局面。 发展规划： 2002年国务院批准的沈阳市城市总体规划 ，其理 想模式为 “ 一个中心城区、四个副城
7、区、两个边缘组团、七个 卫星城 、二十个小城镇” 。至此，中心城区建成区面积将由 186 平方公里扩展到440平方公里，城市规划范围将达到1220平方公 里。 关注重点： 浑南新区建设“北方浦东”：规划面积120.6平方 公里，功能单元为“三区一城一带” 。 铁西新区现代“工业园区”：目前铁西新区面积已 达126平方公里，功能定位：建设以装备 制造业为核心，集研发、制造、商贸、居 住为一体的现代化工业园区。沈阳光彩大东方商业物流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 8 金廊工程核心“发展战略”：规划总面积36.6平方 公里，从北陵公园到浑河桥，平均宽度1 至2公里，全长17公里。包括“一轴”
8、 、 “四区”和“九节点” 。 关注重点大东“商机平台”：作为未来城市经济发 展的重点，大东区区域功能规划为“一城两带三区” 。 1.1.3无限商机在大东 总体战略规划构想：“一城两带三区”的战略构想搭建商机新平 台； 一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依托，构建集 汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件 生产等多种功能为一体的新兴汽车城。 两带：科教文化旅游服务产业带及中部商业带。 三区：小东商贸区、八王寺吉祥北海商住区、沈海现代 综合物流园区。 经济地位： 大东区经济走势强劲，区内聚集了沈阳金杯客车制造有限公 司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空
9、 调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公 司、沈海热电厂等众多优势企业。同时，还吸引了一大批国外知 名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日 本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰 克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列 公司等。目前，大东区作为沈阳市最具竞争力的工业区的优势经 济地位已确立。 汽车产业： 沈阳光彩大东方商业物流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 9 四大整车制造厂：沈阳金杯客车制造有限公司、 金客中华轿车厂、 沈阳金杯通用汽车制造有限公司、 沈阳宝马华晨汽车制造有限公司； 三大汽车发动机制造厂 沈阳航天
10、三菱发动机有限公司、 沈阳新光华晨发动机有限公司、 沈阳航天新光集团； 另有汽车改装厂家以及汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、 维修服务企业20家，已形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。 大东区正在规划一个集汽车生产及配送、汽车销售与服务及 汽车文化社区为一体的汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提 供优质的发展环境。 沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近批准在大东区设立 的产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方 公里，汽车物流园占地 1.5平方公里。2001年，沈海现代工业示 范区内规模以上工业企业产值达到260亿元，占沈阳市规模以上 工业企业产值的32%，实现利税
11、22亿元，占全市规模工业企业的 48%。 大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，具备发展各项 业态的条件，有一定环境依托及形象基础。 1.1.4物流业国家综合国力的重要体现 1997年东南亚爆发经济危机之后，人们在分析和总结东南亚 各国和各地区的情况时发现，以物流产业为重要支柱产业的新加 沈阳光彩大东方商业物流园 沈阳大东方置业有限公司 营销策划部 10 坡、香港有较强的抗御经济危机的能力。例如，1998年受金融风 暴影响较大的马来西亚经济增长为68，泰国为80 ， 东盟为94，与之相比较，香港情况较好，为51，而 新加坡则实现了15的正增长。从此，人们意识到物流对于国 家的经济发展有着非
12、常重要的意义，物流发展水平已成为一个国 家综合国力的重要体现。 物流业被视为未来企业发展的核心竞争力，物流领域更被人 看作经济增长的“黑暗大陆”，是“降低成本的最后边界”，是 降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源泉”。在不 少发达国家物流业都已发展为大规模的产业。如日本，在近20 年 内，物流业每增长26，经济总量就增加1。在美国，物流 产业的规模已达到9000亿美元，几乎是高技术产业的两倍。经过 多年的物流业的发展，在日、美两国已成就了不少行业巨子。美 国的联邦快递，1995年营业额达到125亿美元；日本的佐川急便， 1995年营业额达到57亿美元。 目前我国物流业经营额超过5亿元的企业还未出现，与UPS、 联邦快递等国外物流企业相比，国内物流企业所占市场份额少， 服务功能少，高素质人才少。企业竞争能力弱，融资能力弱，货 源不稳定且结构单一，缺乏网络组合。事实上，我国现阶段物流 企业从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，物流企 业的发展现代
