东营ZZ小区物业管理服务（DOC25页）

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1、东营市（ ）小区 物业管理服务方案 房地产 E 网 http:/ 倍讯易 http:/ 东营市（ ）服务有限公司 二00五年十一月 养殖之家 http:/ 本方案为我公司针对东营市（ ）小区具体情况拟制的工作方 案，属本公司的商业秘密。 我们恳请有关人员在运用本方案时作好保密处理。目 录 第一部分 管理服务工作的整体设想 第二部分 采取的管理方式 第三部分 服务项目和物资装备 第四部分 安全值班管理 第五部分 保洁管理 第六部分 水电维修 第七部分 绿化维护管理 第八部分 管理费用和收费标准 第九部分 人员培训第十部分 质量保障 第十一部分 公司简介 东营市（ ）小区 物业管理服务方案 第一部

2、分 管理服务工作的整体设想 东营市（ ）小区坐落于市（ ） ，是一所环境优美交通 便利的小区。为了更好的体现小区的整体优势，提升物业管理服务质 量和服务水平。使小区的物业管理更加专业化、规范化，我们针对小 区的具体情况和特点,研究后提出了后勤管理服务工作的整体构想。 1、 我们的管理模式 我们对小区物业管理服务工作采取的管理模式是：业主委员会 （或委托单位）和公司双层管理下的准军事化、专业化、规范化、封 闭式管理。小区是我们的服务客户。只有让小区业主委员会（或委托单位）能够有效地对提供服务者 进行监管、指导，才能充分体现客户至上的原则，才能不断根据客户的需求改进服务，最终做 到让客户满意。双层

3、监管的具体形式和含义是： 业主委员会或委托单位的领导，可以随时或定期对我公司的管理服务工作进行检查 指导。我们对业主委员会或委托单位领导提出的建议和意见必须予以贯彻落实。 在服务工作中，接受服务的小区业主委员会或委托单位的相关领导有权指导、纠正 我公司员工的工作任务。 部分责任性特别强的岗位在小区业主委员会或委托单位相关领导的直接领导下开展 工作。 公司对员工承担全部的责任，员工的福利待遇、安全和工作中的失职渎职由公司负 责。 2、 我们的合作形式 通过与众多小区以及国家企事业单位的合作，我们有两种物业 管理服务合作形式，第一即采取“我出工，你出料”，即包工不包料的合 作形式。这是一种在现行体

4、制和后勤社会化改革尚未全面深入展开的 情况下合作双方都愿意和能够接受的形式。第二条是我们按照居民以 及写字楼的实际面积以平方为单位进行收费，员工以及相关设备的配 置由公司和业主委员会或委托单位进行协商。 3、 我们的管理理念 实行严格规范的准军事化管理 做服务区内最讲文明礼貌的群体 树立对客户的绝对工作服从意识 这三条是我们管理工作追求的目标，是我们的管理特色，也是我 们取得长足进步的关键。这三点的实质是：严格管理、文明服务、客 户至上。4、 我们的承诺 为（ ）小区提供高水平的专业化、规范化物业管理服 务，为居民创造更加优美、和谐、安全的小区居住环境； 3 个月内服务总体满意率达到 90%以

5、上； 半年内使小区成为东营市小区物业管理方面的新亮点，总体满 意率达到 95%以上。 第二部分 采取的管理方式1、 机构设置 我们遵照“高效、精干、科学、实用”的原则来设置机构和建立 管理机制。我们通过设在小区的物业管理处和值班协调中心，处理各 种管理和协调方面的事务。 机构设置图如下： 2工作机制 （ ）小区管理运作机制如下图： 东营市（ ）物业管理有限公司 总经理 营 运 部 培 训 部 国际质 量标准 监察部 （ ）小区物业管理处 各工种值班协调中心 配 餐 部 财 务 部 工 程 部 人源 力 资部 保 洁 班 院 卫 三 班 绿 化 维 护 班 院 卫 一 班 院 卫 五 班 院 卫

6、 四 班 水 电 维 修 班 院 卫 二 班第三部分 服务项目和物资装备 1、 服务范围 （ ）小区 1 号楼 （ ）小区 2 号楼 （ ）小区 3 号楼 业主委员会 公司 （ ）小区物业管理处主管 小区值班协调中心 服务地点 员工 领班 员工 领班 服务地点 （ ）小区 4 号楼 （ ）小区 5 号楼 （ ）小区 6 号楼 （ ）小区内设写字楼 小区公共场所 2、服务项目 1） 有偿服务项目 安全值班服务 消防和安全监控服务 清洁保洁服务 绿化维护服务 住户水电维修、装修装潢服务 车辆保管服务 家庭保姆服务 2） 免费义务服务项目 小区住户车辆充气服务 住户垃圾的清理 代发信件 公共报纸阅读

7、栏 3、物品装备配备1）下列物品装备由我公司提供 A室内办公用品 B。物业管理服务装备用具 项 目 数 量 合计（元） 备 注 电 筒 （ ）把 值 勤 用 巡逻单车 （ ）辆 巡 逻 用 钢 盔 （ ）套 值 勤 用 工 衣 （ ）套 各种登记册（本） 按需供应 清洁工具 按需供应 清洁车1500 绿化维护通用工具 （ ）套 水电维修通用工具 （ ）套 对讲机 （ ）对 总 计 4、管理用房 小区提供下列用房： 用 途 间 数 备 注 管理处和 值班协调中心 （24小时值班） 1间 免费使用 保卫宿舍 每人一个床位 免费使用 工具房 不小于10 免费使用 更衣和临时休息室 不小于10两间 免

8、费使用第四部分 安全值班管理 1、管理目标 保障小区住户的生命财产安全，治安安全管理失职渎 职责任事故发生率争取达到零，每年不超过一起； 负责看管车辆责任时间内无丢失； 确保小区内无重大失职渎职责任交通和火灾事故； 确保小区内公共秩序良好，无私设摊点、无小商小贩、无私设广 告牌、无乱贴乱画现象； 2、岗位与人员配置 岗 位 人 数 值 班 安 排 主 要 任 务 24小时值班，白天或重点时段双人 值班，8小时一班，六天工作制 负责进出人员和车辆管 理，附近区域巡视，兼 顾夜间小门开关 07：00-22：00值班，与监控室合 用一人，用于小门、监控室、79号 院院卫的倒休 进出人员、车辆秩序管

9、理，门诊楼巡视 24 小时值班 办公楼监控和周围环境 的巡视，楼前停车场停 放车辆的管理 24小时院内巡逻，重点时段双人巡 逻，8小时一班 负责院内公共秩序的管 理 24小时值班，8小时一班，与93 号院合用一人，用另外六人的倒休 负责宿舍区内安全秩序 管理和巡逻 3、人员来源和素质 我们配备到（ ）小区的院卫是： 1） 复员退伍军人。 2） 全部经过公司认真严格并针对小区具体任务和情况培训过的 人员。 3） 配备一半人员为去年底刚刚退役的优秀退伍军人。 4） 从公司挑选 10 名左右骨干和领班到小区工作。 5） 全部为初中以上文化程度。6） 证件齐全。 第五部分 保洁管理 1、 管理目标 1

10、） 实行标准化清洁保洁，垃圾分类管理，日产日清，无卫生死 角，定期消杀垃圾场地；2） 楼内干净整洁无卫生死角 3） 公共卫生间无异味、无积水、定期消毒； 4） 无因清洁问题造成交叉感染的事故发生。 2、 管理区域和岗位与人员配置 管理区域和 岗位 配备人数 工作时间 主 要 工 作 任 务 合 计：3、具体工作安排和要求 我公司保洁员实行 6天工作制，每天工作时间一般控制在 8个 半小时以内。如责任区有特殊清洁任务，保洁员要随时加班。保洁员 上下班时间和工作安排将以小区的物业管理要求为准。具体工作任务， 我们也将在进入正式工作前，与业主委员会或委托单位领导协商。 4、人员来源和素质 我们配备到

11、小区的保洁员，一部分是本市的下岗失业人员，一部 分是外地打工人员，也可接收小区原有优秀保洁员。对进入医院工作 的保洁员均组织系统的培训，对保洁员重点教授他们如何搞好小区的 清洁保洁工作、如何防止疾病传播、如何防止疾病交叉感染和消毒等 专业知识。 全部保洁员均为小学以上文化程度，全部为38岁以下，全部为身 体健康、精神状态良好的人员。我们的保洁员管理，部分休息日接受 培训和队列训练，全部进行准军事化管理，全部掌握清洁保洁专业技 术，全部使用公司规定的文明礼貌语言与居民沟通与交流，全部人员 服从业主委员会和小区居民的检查监督和管理，绝不顶撞小区居民。第六部分 水电维修管理 1、管理目标科学运畴，合

12、理调配，综合使用，雷厉风行地完成物业管理处和 业主委员会规定的各项维修养护任务，确保小区水电的正常运行确保 居民的正常用水用电。 2、 岗位与人员配置 岗 位 配置人数 工作时间 主 要 任 务 和 要 求 08：30-11:30 14:00-17:00 合 计 3、 人员来源和素质 水电维修人员选用年轻机敏、体力较好技术高的人员，中专以上 文化程度。全部人员经过公司的专门培训。 第七部分 绿化维护管理 1、 管理目标 园林绿化布局美观合理，养护得当，花草树木茂盛葱萃，四季常 青。2、 岗位与人员配置 岗 位 人 数 值班时间安排 工作程序和主要任务要求 绿化维护 2人 07:00-11:30

13、 14:00-17:30 负责绿化的维护，包括花草培 育、修剪、种植、移栽、补种、施 肥、除虫、除草，以及花池、草坪、 屋顶棚顶清洁（不得有杂草、杂物， 无枯叶、枯枝、死水） 。 严格执行公司园艺师（工） 岗位职责和要求 。 完成小区和公司安排的其他工 作任务。 合 计 2人 3、 人员来源和素质 拥有丰富的绿化设计和维护工作经验。园艺工均为具有多年经验 的熟手。 第八部分 管理费用和收费标准 一、按人数承包 项 目 工作 人员数 收费标准 （月） 小计 （元） 备 注 保卫 1350元/人 39150 院本部，包括39和93号 大院配备22人；一分所 配备4人；二分所配备3 人；院卫个人均不

14、准开火 做饭，不使用未经批准的 电器。绿化工 1200元/人 2400 包括通用工具，不含药品、 肥料、种子和购买花木苗、 花盒费用。 水电维 修员 1050元/人 9450 负责病区的有关运送工作 保洁员 1050元/人 10500 每个病区配1名，儿科由 保洁员兼配餐员 管理人 员 1050元/人 30450 合 计 91950 我公司不另外收取加班、 节日补助费等 二、按建筑面积收费 我们还可以按照物业管理的建筑面积收费具体操作是： 按照每户的实际建筑面积收取每户每月1平方米（ ）元的管 理费，办公楼为1平方米每月（ ）元的管理费 第九部分 人员培训 服务质量是管理公司的生命线。高标准的

15、服务，需要严格系统的 规章制度的规范，而严格系统的规章制度归根结底还是需要高素质的 人来贯彻执行。一支高素质的员工队伍不完全是靠招聘来的，真正适 用的员工许多是靠培训和培养煅炼出来的。 我公司非常重视对员工的培训。通过培训，可以使员工掌握国家 和地方的有关法规政策，掌握公司的各项规章制度，可以使其明确自己的职责、权力、义务，可以使其严格执行操作规程，规范自己的言 行举止、仪容仪表，树立良好的个人和公司形象，为客户和使用人提 供尽善尽美的服务。 为了搞好小区的物业管理服务工作，在人员培训上我们计划重点 做好以下三方面的工作： 1、 组织准备好专门培训教材和执教老师 我们已经明确了有关人员协助公司培训部做好各项培训的准备工作。 我们将针对小区的特点和具体工作要求，做好培训准备工作。我们将 修改完善有关工种人员的岗位职责和要求，新拟制一批规章制度，新 编一批专业培训教材讲授小区物业管理服务工作的特点和一些专业技 巧 2、 全力抓好岗前培训 全部进入小区工作的人员均要经过系统的岗前培训。岗前培训内 容有两部分，一部分是基本入职知识，一部分是操作技能。培训的重 点是操作技能。基本入职知识培训主要针对新入职的员工，这