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1、试论物业管理市场化改革与发展 自我国市场经济推行以来，社会经济的各行各业都逐步进行了不断的改革、 不断的更新以适应市场经济的发展，物业管理作为新兴的行业也随经济的转型 产生、发展并不断随社会主义市场经济的完善而完善自己。在发展的这二十五 六年中，物业管理的发展也伴随着出现了各式各样的问题，有的甚至矛盾激化 产生社会矛盾，既严重阻碍了房地产的健康发展，又对社会产生了不良影响， 物业到底该走什么样的路一直是物业企业和相关专业人士非常关注的问题。从 物业管理这二十多年的发展趋势来看，更新观念、与市场并轨、引入竞争机制、 改革创新、树立品牌是当今物业管理企业健康顺利发展壮大的有效途径。 一.物业管理的
2、发展过程来看它对社会发展的利益与存在的问题我国物业管理的发展过程比较明显，从最早的计划经济体制的福利房到后 来的市场化的商品房，从物业管理的空白到从国外引进并建立发展，从房地产 和物业的一体化到主见的权责清晰，从物业与居民矛盾的层出不穷到各自行为 逐渐规范，从法律法规的空白到如今物业专业法规的出台，从物业管理体制的 不健全到不断摸索的成长，在这二十多年的发展过程中呈现出逐渐成熟、逐渐 规范的发展态势。但是，唯物辩证法告诉我们新的发展必然也会伴随新的问题 出现，我们研究物业，目的就是为了对其有一个清醒地认识，一方面它为我国 经济社会的发展起到了推动和支持的作用，要肯定其在国家宏观经济中作用， 积
3、极支持它的健康发展，另一方面认识和发掘存在的问题，未雨绸缪，当面临 这一类的矛盾时能从客观、全面、法律的角度认识处理问题。 （一）物业管理的优势：发展物业管理有利于增加社会就业，资料显示在社会中每投资100万元可 提供的就业重工业是400个岗位，轻工业是700个岗位，服务性行业是1000个 岗位，物业管理分属第三产业，而如果将第三产业的就业比重在国民经济中提 高到40%左右，全国就可以增加1亿左右的就业机会，这对社会经济是一个相 当可观的就业数据1；发展物业管理有利于促进经济增长和产业结构调整，成 立物业管理企业壮大了第三产业阵营，为来城务工人员、各地闲置人员提供了 很好的从业机会；发展物业管
4、理有利于提高人们生活质量和社区服务质量，增 长建筑寿命，改善居住环境方便人们生产生活都有积极的作用；物业管理的保 安队伍通过人防、物防、技防的紧密结合，协助公安部门维护社区秩序，对防 范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故起到了重要作 用，为居民创造了安全舒适的居住环境发展物业管理，从安全角度促进房地产 业的发展和居民生活的安全居住。 （二）物业管理现存的问题和矛盾： 1.对物业管理的认识模糊，思想观念落后：我国传统的房屋管理是计划经济条 件下封闭式答理体制，房屋答理与住户的关系是管理与被管理的关系，由于长 期受此影响，人们对物业答理的性质、内涵、重要性等方而还没有真正的理解
5、 和认识。而且社会对新的物业管理认识不足，居民心理承受能力不强，答理者 的思维方式也未完全跟上，故从政府到业主到企业，观念都有待进一步更新提 高。国际上的物业管理已经运行了一个多世纪，在英文中“物业”与“房地产”和“不动产”是同译，即为“real property”或者“real estate“。按专业概 念，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和答理 标准及委托合同行使答理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手 段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，主要为使用人提 供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。传统的物业管理内 容包括对物业
6、治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的 代收代缴等，多数依然单纯依靠手下方式进行答理，要耗费极大的人力、物力 和财力，最终导致效益差，入不敷出。从物业管理企业费用结构构成来看，物 业管理收费构成包括以下四方面的内容：为物业的保值与增值所耗费的生产资 料的价值包括物业管理公司的设备更新、维修、绿化工具、保安设施等；管理 人员为自己创造的新价值，即各类人员的工资、补贴、奖金、福利等支出；税 金；物业公司合理的利润四大方面。物业管理的具体费用支出一般包括：人工 费；办公费，包括办公场所的固定资产及其维修、折旧费、以及交通工具、办 公用品等；公共设施的更新、维修、保养费，包括通讯、消
7、防、给排水等更新 维修；小区清洁费用的支出；小区绿化费用的支出；保安费用的支出；公共水 电费的支出；保险费的支出，包括物业公司自身则产保险及各种责任保险的费 用支出等等八个大的方面。清晰物业费用管理的主要内容，便可以在用统筹的 眼光审视物业所收取的各项费用，以达到公平、公开的目的。 2.物业管理市场化程度还较低，开发商和城市拆迁遗留问题给物业管理带来风 险。一方面开发商为销售，越权给购房者做出物业管理承诺，成为日后物业管 理纠纷的根源。另一方面一些物业管理公司盲目承接物业，没有重视如房屋质 量、面积缩水、规划更改等开发商造成的问题，在实际操作中代人受过，从而 造成业主对物业管理不满，甚至拒交管
8、理费，给物业管理带来非常不便。物业 公司与开发商的关系很多时候权责不清，大部分物业管理企业是从房地产开发 企业派生出来的，使许多人习惯于把发展商当主宰，而把物业管理公司当附属 品的认识，这种建、管概念不清，权责不分关系在一定程度上事使物管从属于、 依附于、受制于房地产开发企业。如果开发商重视物业管理工作，对物业公司 予以有效的配合和有力的支持，物业公司工作会做得非常轻松，但会缺乏应有 的危机和竞争意识，平时工作就会懒散，造成居民抱怨；反之，如果开发商在 规划、设计、施工阶段留下隐患，在房屋交付使用后一些缺陷会逐渐暴露出来， 引发业主对物管的不满，或开发商违法抽调管理费或侵占公共利益，都会给物
9、管工作带来问题。同时，在物管运行机制上，公平公开的市场机制尚未形成， 开发公司开发的项目大部分是交给属下的物管公司管理，这不仅不利于物管市 场的形成和发展，同时很容易侵害业主们的利益。拆迁历史遗留问题较多，拆 迁单位为达到尽快迁移安排原居民，把降低物业管理收费作为拆迁条件，拆迁 户入住时，经常为物业管理费收取和定价争论不止，这样拆迁单位无形中把风 险转移到了物业公司身上，使物业管理企业陷入困境。物业管理公司在获得管 理服务权利的同时，一份沉重的责任也随之而来，物业管理公司仅凭自身的力 量杜绝或解决因意外事故产生的纠纷，可谓杯水车薪。小区内人身安全、消防、 治安等等责任己经远远超过了一个物业管理
10、企业能够承担的范围，为避免今后 不必要的纠纷出现。因此，物业管理企业应购买财产保险、人身保险和公众责 任险，对于分散风险和避免纠纷有着非常重要的作用。3.物业管理体制不顺，机制不健全，物业管理人才缺乏，物业管理企业经营活 动不规范。从统计数据看，有关物业管理的投诉呈上升趋势，目前约占房地产 投诉的50%以上。由于法律责任不清，权利界定不清晰，司法机关在调解和处 理问题时缺乏法律依据，致使物业管理中产生的大量矛盾得不到及时解决，影 响物业管理的健康发展。许多物业管理企业对业主要求的多，而自己却做得少， 在商品房住宅区的物业管理中，个别企业更是巧立名目，乱收费，多收费，少 服务，质价不符，引发住户
11、的不满，以押金、罚款等等不正当手段强制业主服 从管理，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，使矛盾不断激化。现 行物业管理的委托基本上是由开发公司与物业管理公司协商解决，一部分的开 发项目都由开发公司签订的物业管理公司进行管理，没有经过业主参与，致使 企业缺乏竞争意识。另外，我国在物业管理立法比价缓慢， 1994年以来，建 设部等国家部委(局)虽然单独或联合颁发了城市新建住宅小区管理办法、 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、物业企业财务管理规定、 住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法、关丁物业管理企业代收 费用有关营业税问题的通知、物业管理企业资质试行办法、物业管理 委托合同示范文
12、本、业主公约不范文本、前期企业管理协议示范文本 等行政规章或行业规范。2003年6月物业管理条例作为专业法规终于出台， 这是中国有史以来第一部物业管理的法律，也是我国到日前为止除城市房地 产管理法外仅有的两部房地产法之一。按照物业管理条例规定，业主直 接享有的权利主要有：依据合同对物业服务的接受权；对召开业卞人会、制定 修改业主公约、业主人会议事规则以及对物业管理有关事项的建议权；业主入 会的参加权和投票权；业主委员会委员的选举权和被选举权；业主委员会工作 和物业管理企业履行物业服务合同、小区内物业共用部位、设施设备专项资金 的管理使用的监督权；国家法律法规规定的其他相关权利等3。这就为我国现
13、 行物业管理提供了一条模式，即成立业主委员会，住区权利由居民共同享有， 是一种民主化的、公开化的模式，无疑为不堪矛盾涌起的物业与居民关系展示 一条好路。 二.物业管理改革与发展对策 （一）树立品牌意识品牌是一种无形资产，好的物业管理品牌，不但促进了房地产的营销，也 进一步开拓了企业在市场的份额，优秀的品牌则代表着某种商品或服务具有较 高的质量、性能和效用，也同时使得其在市场中能够占有较大的份额，具有较 强的竞争力。 “万科品牌”、“中海品牌”、“金地品牌”、“招商品牌”等 品牌的产生，不仅促进了相关企业所开发房地产产品的销售，同时也使得这些 企业在全国房地产市场、物业管理市场具有很高的知名度，
14、在市场竞争之中占 有一席之地。这些品牌效应的产生，使得其在全国各地房地产市场及物业管理 市场占有较大份额。品牌是高质量产品(服务)的持久作用升华而成的一种企业 信誉，是品质的象征，是企业经营理念的一种浓缩，是企业形象的一个重要标 志，品牌形象能给企业带来超额利润，能产生良好的经济效益和社会效益。 物业管理企业提供的是无形产品、无形产品没有可依附实体，其中产品品质、 功能的体现比有形产品更需要借助品牌形象、企业形象来实现。物业管理企业 有塑造优质品牌的得人独厚的优势，她最接近人众，最了解人众的心理及需求，而且其周到的服务能立即为人众所感受，很容易在住户心目中树立起和谐的形 象。 （二）建立物业市
15、场的有效机制物业管理市场化与传统房屋管理模式相比有其明显优势所在：两者介入的 时间有别于传统意义上的物业管理，传统模式采用的是在小区竣工、交付使用 后方才介入管理模式，由此造成的是物业先天不足，对一些项日建设期间产生 的历史遗留问题束手无策；而实行市场化运作的物业管理实际上是房地产开发 的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费、使用的全过程中起着至关重 要的作用。在市场化下，物业管理作为房地产生产过程中的一部分必须提前启 动、全程介入、贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段 中去。计划经济时代物业答理是行政性、福利性、多级多头的答理模式，普遍 存在机构臃肿、人员繁多、管理混乱
16、的现象，是一种“小而全”的组织模式， 基于市场的物业管理专业化使人型设备得以使用，企业人员减少，素质相对提 高。日前物业管理服务价格高，消费者难以接受，其主要原因就是成本投入过 高，可以由机器从事的生产都是由人工生产的，所以劳动生产率低下生产成本 高。市场化的物业管理企业可以降低服务价格，大型设备的使用，生产效率的 提高，人员随之精简，工资支出会节省、管理成木也会下降，又由于专业化水 平的提高，服务水平的上升，物业管理的成木会有效降低，服务价格会随之下 降。 根据物业管理企业的专业内容，可将其分为两大类：管理性的项目公司和 生产性的专业公司。管理性的项日公司以其所管的物业项日的资料为信息资源， 作为其赢利的手段，又可分为对营利性物业如写字楼、商业大厦等的管理公司 和对消费性物业的管理公司；生产性的专业公司，是以其所提供的劳务和生产 为营利手段的因其所提供的服务内容的区别可划分为：清洁公司、配送公司、 绿化园林公司、家政服务公司、搬家公司，维修养护公司等等。一些新的观点 认为：物业管理是有关物业设置和使用全过程的专业化管理，其主要任
