文山民族村购物公园商业发展思路建议

上传人:wt****50 文档编号:34946238 上传时间:2018-03-04 格式:DOC 页数:26 大小:1.49MB
返回 下载 相关 举报
文山民族村购物公园商业发展思路建议_第1页
第1页 / 共26页
文山民族村购物公园商业发展思路建议_第2页
第2页 / 共26页
文山民族村购物公园商业发展思路建议_第3页
第3页 / 共26页
文山民族村购物公园商业发展思路建议_第4页
第4页 / 共26页
文山民族村购物公园商业发展思路建议_第5页
第5页 / 共26页
点击查看更多>>
资源描述

《文山民族村购物公园商业发展思路建议》由会员分享,可在线阅读,更多相关《文山民族村购物公园商业发展思路建议(26页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。

1、文山民族村购物公园商业发展思路建议策划人:王光辉少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 1 前 言 项目因我而起,但我却未能履行我当初对朋友们的承诺,让朋友们孤独的在异乡独自追寻财富 的梦想。所以,作为迟到的歉意,我特作此策划方案,但愿此策划方案能够为我的朋友们带来些许 追寻梦想的动力!少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 2 一、项目经营现状极其原因分析: 由于运营策略失误,文山民族村购物公园现在已经出现了市场生存危机,大部分入驻商户在经营上已经出现 了较大的困难,而且还对公司产生了很大的抵触情绪。运营策略失误主要表现在: 1、缺乏实质性的商业管

2、理。 什么是实质性的商业管理? 第一,实质性的商业管理,就是需要抢先把脉市场,让你的策划运营思路永远走在市场前面,并提前做出预 案,使项目根据自己的实际情况在市场竞争中始终按照自己预定的目标前进。 第二,实质性的商业管理,就是通过星级酒店式的服务,时时站在商户和消费者的利益基础上,全心全意为 商户和消费者服务,并使公司和商户在合同条款的约束下形成心与心的沟通,让彼此在发展过程中共同面对新兴 项目所普遍遭遇的艰难困苦,而不是把商户当成是任意排斥的对象甚至是宰割的对象而使公司和商户相互对立互 不信任;只有公司和商户团结起来,形成一个坚硬的拳头,才能够让项目形成一个强大的战斗团体,进而共同面 对复杂

3、多变的市场,齐心协力和东风路竞争并逐步取得市场竞争优势;也只有真心的为商户和消费者谋利益,公 司才能够在商户和消费者获取利益的同时使自己获取更大的利益。少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 3 即在整体上由于服务、商品、商品价格和购物环境相对东风路各自为战、形象各一的消费环境,不断吸 引消费者在项目里娱乐、消费;由于消费者的积极消费,商户就会在项目里获取丰厚的回报;商户的回报越多, 也就越愿意支付更多的租金给公司,并由此形成一个很好的良性循环。所以千万不要急功近利,千万不要做 杀鸡取卵的事情。 对商户和消费者而言,真正的商业管理主要是优良、完善、贴心的服务(见我的员工管

4、理规范和 文山民族村商业管理规范 )而不是命令和冷漠。但我们扪心自问:我们做到了吗?可能我们做到了命令和冷漠, 但却没有做到优良、完善、贴心的服务。 第三,实质性的商业管理,就是努力营造一个良好的消费环境和休闲环境,让消费者在愉悦购物的同时,把 项目当成是休闲、娱乐最好的习惯去处。 2、缺乏灵活性,没有能够在最好的招商时机积极引进足够的商户填满未出租的商铺。 项目最好的招商时机出现在什么时候?就是从项目开业当天到过年的这段时间。但是公司一直拘泥于“品牌 档次”而把这个最佳的招商时机白白浪费掉了。少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 4 什么叫品牌档次?品牌档次就是品牌知

5、名度、品牌美誉度和品牌发展历史积淀在消费者心中的市场地位,是 品牌文化传播的综合体现。现在一些不入流的商业从业人员对商业的了解就是解决品牌档次问题,仿佛品牌档次 提高了项目的所有困难就会迎刃而解,仿佛敖诚百货做得很难是因为入驻敖诚百货的品牌没有百盛的好,项目好 坏的标准除了品牌档次以外就没有什么了。 其实,品牌档次的定位必须根据项目的具体情况来定。一般来说,一、二线品牌开店都有很高的要求,一是 必须在最繁华的路段,二是店铺面积必须达到品牌规定的标准,三是当地的消费人口和消费水平必须达到品牌规 定的指标。从目前文山的情况来看,现在最繁华的路段只能是东风路,所以现在几乎能够下地州一级的一、二线 品

6、牌都已经聚集在东风路了;就店铺面积来说,目前东风路已经有了东风路步行街,所以也能够提供一定量的标 准店铺;当然,从消费人口和消费水平来看,作为地级市场的文山,还是能够满足大部分品牌的指标要求的。所 以,作为新区新兴项目的民族村购物公园,在开始的时候根本就不可能达到“最繁华路段”的要求,所以在开始 的时候就强调品牌档次是行不通的。 3、没有在年前与商户签订商业管理规范 ,没有收取商户的押金,所以致使后期的管理无从下手。少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 5 整个中国现在对租赁式项目的管理,绝大部分采取的都是物业管理方式,也就是保安、保洁、工程这三大块, 即使有些项目象征

7、性的配置了一些策划部门,但由于没有对管理在源头上充分进行深层次的认识,往往也是文不 对题,最后也都不了了之,任由项目自由发展,任由商户自生自灭。所以基于中国的管理现状,我们进行了一系 列探讨,终于摸索出了一整套相对完善的、主要针对租赁式项目的商业管理模式。 租赁式项目的管理源头在什么地方?是合同管理而不是行政命令,因为企业不是行政单位。 就像东风路步行街一样,出租店铺的公司是老板,租赁店铺的商户也是老板,按照常规,只要商户交付了租 金,不拖欠管理费,你就没有理由干涉别人。所以这个时候公司和商户就处于谁也不能管谁的状态之下,商户经 营什么怎么经营就是商户自己的事情,这样的话由于公司和商户的利益关

8、系,对立也就不可能避免了。但是如果 项目经过公司专业的综合定位,并且制定出一整套符合双方发展利益的合作方式,再以合同的形式来规范双方的 权利、义务关系来共同对外竞争,这样的话项目和商户就处于同一战线上的合作伙伴,而不是出租和租赁的对立 双方了。 所以租赁式项目的商业管理就是合同管理。我制定的员工管理规范 、 店铺租赁合同和民族村购物公 园商业管理规范就是一整套商业管理的规范方式。 员工管理规范是规范公司员工的服务方式以及与商户的沟少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 6 通方式, 店铺租赁合同和民族村购物公园商业管理规范是规范公司和商户的行为方式和经营方式,这三者 之间

9、相互相成,缺一不可。 保证金是预防商户在违反合同条款约定时公司有处罚的法宝,只要商户有保证金在公司这儿,一般来说就不 会轻易的违反店铺租赁合同和民族村购物公园商业管理规范里的相关条款,就会和公司保持步调一致共 同面对市场竞争。 4、没有能够实现民族村购物公园独有的“淡季不淡”优势。 民族村购物公园主要依托在什么地方?其实就在七花广场上。依托七花广场的什么?当然是七花广场庞大的 人流量。七花广场什么时候人流量最多?当然是夏季。 由于文山的气温相对比较高,所以文山的居民在没事的时候都喜欢去广场消暑,由于七花广场是文山配套设 施最好、也是最大的休闲广场,所以能够吸引很多人前来消暑,这也为民族村购物公

10、园的人流量提供了有利的保 障。 七花广场人流量最多的时候是夏季,而百货特别是服装的淡季也是夏季,既每年的5 月10 月。夏季少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 7 的时候东风路是淡季,购物的人流量不多;而夏季的时候却是七花广场人流量最多的时候,如果这个时候我们能 够想方设法把七花广场的休闲人流吸引到民族村购物公园里面去,民族村购物公园就能够在东风路淡季人流量最 少的时候实现人流量最多的商业优势,做到淡季不淡。这样一来,经过一个夏季的带动,民族村购物公园的商业 形象必然会凸显于文山的商业领域,有效的成为文山消费者休闲、娱乐、购物的习惯去处。 5、由于没有实质性的商业管理

11、,致使项目的商品走向了两个极端。 一方面,公司天真的希望入驻的品牌都是“高档品牌” ,这就走向了一个极端;另一方面,由于项目的消费实 际问题,入驻商户放弃了品牌而选择销售散货,这又走向了另外一个极端。 走高档品牌路线,不现实,进而毁了项目的招商;走散货路线,档次太低,进而毁了项目的品牌形象。 对商户走散货路线,公司由于没有有效的管理方式,只能是粗暴的对待商户甚至赶走商户,让本来就非常困 难的招商雪上加霜。 我的观点是:不能走向两个极端:既不能在目前条件还不成熟的情况下强求全部是一二线品牌入驻,也不能 一味迁就商户随意让散货进来。即:不能太左也不能太右,太左就是要求绝大部分都是一、二线品牌入驻,

12、太右少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 8 就是不管是什么,即使是散货,只要能够进来就行。 可以这么说,如果“品牌档次”的问题会制约项目的招商进度进而延迟项目的繁华时间的话,由于没有实质 性的商业管理而导致散货经营状态则更是项目发展的灭顶之灾。原因很简单,因为自加入WTO 以来,我国百货业 的品牌化趋势得到了高速发展,逐步从以货品批发为其主要特征的“产品时代”过渡到以品牌加盟为其主要特征 的“品牌时代” 。特别是服饰,品牌服饰以其价格、质量、做工、服务、设计理念、艺术品位等方面的优势,越来 越被消费者所看重;所以,品牌化发展,是服装业不可阻挡的发展趋势;谁如果逆历史潮

13、流而行去经营散货,必 定会被历史无情的抛弃。当然,如果公司的管理政策朝令夕改不稳定的话,也会迫使大部分商户不敢进行大规模 投入而只能以“过一天算一天”的心态来经营散货。因为经营散货比较随意,在进货、店铺装修上没有什么要求, 投资比较小,所以即使和公司合作不愉快或经营情况不理想而撤走的话,损失也不会太大。但经营品牌则不同, 经营品牌的话首先在铺货上就必须根据品牌的要求齐色齐码满铺,而且还必须有一定量的存货,这样的话铺货的 压力就很大;其次在装修上,必须根据品牌的统一风格要求来进行装修,这样的话店铺的装修费用也很大;第三 就是那些比较强势的品牌,每个季度还必须达到一定量的销售任务,达不到销售任务的

14、话品牌不会让你加盟,即 使加盟了也会在达不到任务要求的情况下撤销你的加盟权利;所以这样一来,对商户来说投资压力就必然加大,少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 9 如果和公司合作不愉快或经营状况不好而撤走的话,损失也就比较大。而且散货经营的最大弊端还体现在:货品 雷同;因为散货没有限制,如果谁家的货品好卖,其他商户看见了也会进同样的货品,致使项目里的商品雷同, 没有各自的品牌风格,满足不了消费者不同的消费眼光和消费需求。 所以说,现在项目出现的经营困难,公司有责任,商户同样也有责任。然而总的来说还是公司和商户没有能 够很好的团结起来共同对外竞争,而只是无休止的在内部斗争

15、消耗各自的力量。 6、没有能够及时的在年后改善项目的店铺装修。 基于新兴项目不可预测的风险问题,商户在开始的时候投资必然很谨慎,所以项目在开业之初商户在店铺装 修上都非常保守,装修投入不大,致使项目的装修档次相对东风路来说比较低。不过由于项目在开业期间运营效 果较为理想,人气很足,各个店铺的经营收入也不错,前来认租商铺的商户也络绎不绝;而且从螺蛳湾QQ 群上 看,在已入驻商户的带动下,很多商户都看好本项目的市场发展前景;所以从开业到过年这段时间,公司处于较 为强势的有利地位上。这个时候在店铺装修这个问题上,公司正确的做法应该是:强制要求装修不合格的商铺必 须在年后进行重新装修,不然不予开业,而

16、且在规定时间内达不到装修要求的商铺可以强制清场。少一些花拳绣腿,多一点理性创新 优势互补 资源整合 携手共赢 10 由于想进来而没有店铺可租的商户很多,并且那段时间各个商户都已经尝到了甜头,所以只要有利可图,相 信前期入驻的商户打死也不会退场。而且项目的装修档次还涉及到项目的整体战略发展,同时也符合商户的长期 发展利益,在合同约定上也没有违约(指我拟定的店铺租赁合同和商业管理规范的有相关约定) ,所以不 会遇到大的阻力。所以在那个时候强制要求装修不达标的商户重新装修的话问题并不大。 在我走之前,我就已经和大部分商户沟通过,很多商户都表示年后要重新装修、重新引进品牌。所以不可想 象,这么好的机会居然也会白白丢失。 装修档次不够,货品档次当然提不起来。 二、项目的商业发展方向分析 1、竞争环境分析: 现在,除了原来我们认定的竞争对手东风路以外,又增加了

展开阅读全文
相关资源
正为您匹配相似的精品文档
相关搜索

最新文档


当前位置:首页 > 生活休闲 > 社会民生

电脑版 |金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号