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1、流动的地下财富世界轨交行业研究报告2013 年纽约轨交商业的全年营业收入总额达 721 亿元人民币，遥遥领先于世界其他城市，约为上海全年轨交商业营业收入的十倍以上。研究发现，大多数城市的轨交商业年营业收入与其每站轨交长度呈反比现象，即年营业收入越高的城市，其站点与站点之间的距离越短。在 RET 睿意德中国商业地产研究中心关注的全球 8 个城市中，纽约第五大道商圈的租金是最高的，达到 474 元/ 平方米/ 天，而上海和北京最繁华商圈的租金约 50 元/ 平方米/天，几乎是纽约的十分之一；然而两地轨交概念的租金溢价率是这些城市中最高的，达到 50%。在轨道交通商业业态比重的调研中，RET 睿意德
2、中国商业地产研究中心发现，作为国际时装大都市的巴黎，其服饰类商业占最大比重，约达 36%。世界主要城市轨交商业概述RET 睿意德中国商业地产研究中心根据世界多个城市的地铁总长度、客运量、轨交商业营业收入、商铺租金、业态比重等指标进行了统计和分析：世界地铁排名上海是世界上地铁最长的城市，总长度 567 公里，相当于 13.5 个马拉松全程距离；而北京是全球轨道交通最繁忙的城市，年客运量达 32.1 亿人次。轨交商业收入水平2013 年纽约轨交商业的全年营业收入总额达 721 亿元人民币，遥遥领先于世界其他城市，约为上海全年轨交商业营业收入的十倍以上。研究发现，除了英国伦敦之外，其他城市的轨交商业
3、年营业收入与其每站轨交长度呈反比现象，即年营业收入越高的城市，其站点与站点之间的距离越短。商圈租金与溢价在 RET 睿意德中国商业地产研究中心关注的全球 8 个城市中，纽约第五大道商圈的租金是最高的，达到 474 元/ 平方米/ 天，而上海和北京最繁华商圈的租金约 50 元/ 平方米/ 天，几乎是纽约的十分之一；然而两地轨交概念的租金溢价率是这些城市中最高的，达到 50%。我们认为，在商业高度发达的繁华商圈中，租金水平长期保持在高位，所以轨交概念的租金溢价值是相对较低。城市轨交商业业态比重在轨道交通商业业态比重的调研中，RET 睿意德中国商业地产研究中心发现，作为国际时装大都市的巴黎，其服饰类
4、商业占最大比重，约达 36%；上海的轻食业态占 40%，可见上海在经济高速发展的过程中，人们越来越注重速度与效率，“速食文化”在上海的轨交商业中得以彰显；而在轨交商业发展较完善的纽约和香港，各类业态的比重比较平均。空间布局分类轨交商业根据商业空间格局的不同可分为三类：点式商业条式商业立体式商业业态构成及定位特征RET 睿意德中国商业地产研究中心选取上海作为典型案例进行深入研究，按办公区、住宅区、商业区、旅游景点、交通枢纽 5 个类型的城市功能分类，研究分析不同功能区域内轨交商业的定位差异。办公区内饮食类业态约占七成比重RET 睿意德中国商业地产研究中心在调研中发现，上海写字楼集中的几个区域：如
5、陆家嘴、淮海中路（陕西南路至黄陂南路段）、南京西路的轨交商业中，轻食业态比重最大，占 40%。轻巧、携带方便的轻食，此外，以简餐为主的餐厅比重也高达 28%，主要满足上班族的午餐需求。在不同城市区位中，办公楼周边轨交商业的人均消费水平的差异相对显著，我们对市中心 CBD、城市副中心和近郊工业园区内的轻食产品的客单价做了对比，发现近郊工业园区的客单价最低，副中心约为其的 3.5 倍，CBD 则可达到园区的 6.5 倍。住宅区内轨交商业的发展潜力不大，以便利性生活类消费为主住宅区的生活服务比重最大， 占 35%。其中包括的细分商业类型丰富，功能齐全，除了在其他区域内常见的美容美发、SPA 养生健身
6、、便利店等商业之外，干洗店、药房、齿科、儿童用品等迎合居民生活需求的商业是住宅区内的专属商业类型。在不同城市区位中，住宅区周边轨交商业的人均消费水平差异也表现明显RET 睿意德中国商业地产研究中心对豪宅片区、中高端住宅区、刚需住宅区和旧式公寓区域内的人均餐饮消费水平做了对比，发现旧式公寓区域的消费水平最低，刚需住宅区约为其的 1.5 倍，中高端住宅区为 3 倍，豪宅则达到旧式公寓的 5 倍。服饰是商业区内最核心业态，主题型轨交商业是未来趋势服饰在商业区轨交商业的比重最高，达 39%。而餐饮、轻食的比重也占 35%、21%。商业区的轨交商业，设有不同主题的购物场所，更有针对性地吸引目标客群。交通枢纽站厅内动线是影响轨交商业销售及商铺租金的最关键因素交通枢纽站的轨交商业中，服饰和电子产品是占比重最大的两类零售商业，分别占 34% 和 26%。零售品牌青睐度未来趋势展望1、借鉴发达国家的经验，城市人口达到 600 万，人均 GDP 达到 3000 美元之后，就具备了利用城市地下空间的能力和条件。2、城市多中心发展的速度加快，推动区域商业中心兴起，轨道交通的开通对于新商圈项目是利好，可以有效保证固定的人流导入。3、轨道交通拉近了既有商圈间的距离，对竞争者差异化提出更高要求，商圈特色细分化成为必然。4、轨道交通拉近了既有商圈间的距离，对竞争者差异化提出更高要求，商圈特色细分化成为必然。
