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1、精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 1 / 609北京二手房市场年终总结 (三)10年市场预测 09 北京二手房市场年终总结10 年市场预测 0 年房产市场预测一、政策2010 年经济通胀预期加强，楼市预期不甚明朗09 年楼市快速回暖，许多一线城市房价迅速上涨，北 京、上海等市场房价上涨幅度甚至超过了07 年。 对于未来的楼市走向，业内均有不同的声音，有继续看涨 的观点，也有认为，明年楼市会出现调整、房价会出现拐 点的言论。总之，从当前市场反应来看，楼市的预期还不 是十分的明朗。但是，有一点是可以肯定的，就是中国经 济已经走出了低谷，市场正逐步回暖。房地
2、产行业面临的 环境已经大为改善。楼市利好政策是否延续要看具体情况， “有保有压”成 为调控主流近期，关于楼市利好政策是否会延续的话题成为了业 内探讨的焦点，针对目前市场的情况，美联物业分析认为，精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 2 / 6 楼市利好政策市场能够得以延续，既要看中国经济的宏观 走势，也要看每个城市房地产市场的具体实际情况。从宏 观的经济层面来看，09 年在保八的目标下，政府加大了投 资力度，执行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，才 使中国经济迅速回暖，而且政府也多次表态，当前情况下 也继续实行宽松的货币政策，因此，作为支柱产业的房地 产
3、行业，在明年毫无疑问的面临着较为宽松的市场环境。 因此，政府出台打压房地产行业的政策可能性很小。但是， 也要看到，当前确实面临着通胀风险，一线城市的房价的 确上涨过快，投资性置业不容忽视，政府必须有保有压。对二手房市场影响最大的政策：营业税及7 折优惠利 率08 年10 月22 日出台的以鼓励住房消费为目的的全国 性救市政策之重头戏-“7 折利率优惠政策” ，执行期限即 将于年底到期。按照已经执行的南京招商银行8 折利率计算60 万、20 年期商业贷款为例，如果采用等额本息方式还款，按照七 折计算，每月需付按揭贷款3686 元，而按照八折，则是 3878 元，前后相差192 元，贷款期内差46
4、072 元。从政府 针对房地产市场的调控顺序看，06 年开始的调控、07 年底 开始的收紧，首先出台的政策肯定是金融层面的改变。而 在同时涉及金融政策及交易环节-营业税改变的时候，肯精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 3 / 6 定会首先考虑影响比较小的贷款环节。另外需要关注政策出台的时间窗，12 月上旬国务院的 经济工作会议将是最可能出台重磅政策变化的时间点，所 以如果之前市场出现利率上涨的话，那么营业税优惠很可 能会终止。营业税2005 年6 月1 日后，针对购买不足2 年内出售的房屋 全额征收营业税2006 年6 月1 日后，个人将购买不足5 年的
5、住房对外 销售全额征收营业税。2 年内差额收取营业税：2008 年底救市政策：优惠执行日期为09 年1 月1 日至 12 月31 日。预测最可能的变化为改为2 年内全额收取：3-5 年的免 征或差额收取。影响：首先：5.5%的全额征收，绝对值高。对于目前北京二 手房市场，一套涉及营业税的房源将需要缴纳5 万以上营 业税。其次：84 号文的迭加效益。黑白合同的取消使得原来 可以避税的房源变成全额缴纳，差额收取给这部分房源带 来的影响也超过08 年。精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 4 / 6第三：5 年内房源的数量。这主要包括2 部分，一是最 近几年内建
6、设的商品房等再上市，这大约已经占目前房源 的60%左右。另外还有原来的公房等在近几年已经交易过的 房源三次上市。甚至今年年初交易的房源这些在现在的政 策下都基本没有营业税影响。而一旦恢复政策，这些都奖 增加交易费用。二、市场09 年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。从 三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，九月 份的量跌价涨，再到10 月中旬开始的楼市成交暴涨潮。房 价上涨达到了40%以上。造成房价快速上涨的原因有很多， 如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商 人为因素等，这些因素在2010 年仍将继续作用于楼市。由 此，我们认为，2010 年房价的总体走势仍然会保持
7、上行。 之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通 胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于09 年 土地价格不断上涨，地王屡创新高，在成本因素作用下， 未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来 看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性 需求也比较强大。多重客观因素的迭加作用下，2010 年房 价仍将保持上行走势。北京美联认为京城房价总体走势仍然上行，但是不排精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 5 / 6 除房价局部性、阶段性的回调可能。而成交量将很难维持 今年这一二手房市场成交27 万套，而商品房近20 万套的 市场高
8、峰。美联物业市场研究部总监张大伟认为2010 年北京楼市 中的二手房以及商品房成交量比例将呈现以下走势1：上半年二手房将继续占据绝对领导者的地位。有可 能占据市场成交的65%以上2：下半年商品房供应增加，将与二手房市场平分秋色3：全年市场2 手房将继续占据主导地位，二手房可能 占据全年成交的60%。二手房市场将从09 开始统治北京的楼市，预计2010 年二手房成交量将占市场总成交60%左右。房源对比，经过 10 年的开发，北京商品房市场已经上市的达上百万套，而 且同样数量的公房也面临着升级换代的需要，所以二手房 市场将越来越火热。而反观商品房市场则出现了土地供应 郊区化的趋势，这将使得成交量逐
9、渐萎缩。二手房市场的火热预示这北京将和上海广州一样成为 国内率先完成城市化建设的城市。在2010 年乃至以后，北 京的二手房市场将从置业习惯、市场价格、供应比例等影 响和统治北京楼市，而商品房则逐渐转变成高档需求市场。精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 6 / 6置业习惯：以后的北京楼市，消费者置业首选将变成 先去目的区域周围的中介门店，或者上网搜索二手房源。 原来出现的售楼处人头攒动，通宵排队的现象将越来越少。 而2 手房将成70%以上置业者的首选，并且有60%以上的需 求最近购买了2 手房。市场价格制定权：在09 年以及以前的北京楼市，大部 分二手房是按照区域内商品房市场的价格而定价。而以后 特别是5 环内商品房市场将集中在高端，这样处于中低端 的二手房的价格将成为区域内的指导价格，将影响商品房 市场的定价。供应比例：在以后的二手房市场房源的供应将成为区 域市场占楼市比例的总要因素。在香港等成熟的市场，区 域内2 手房成交比例甚至达80%以上。2 手房以及从事2 手 房交易的中介机构将成为房产市场领导者，而开发商将越 来越集中在郊区。
