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1、精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 1 / 609北京二手房市场年终总结 (三)10年市场预测 09 北京二手房市场年终总结10 年市场预测 0 年房产市场预测一、政策2010 年经济通胀预期加强,楼市预期不甚明朗09 年楼市快速回暖,许多一线城市房价迅速上涨,北 京、上海等市场房价上涨幅度甚至超过了07 年。 对于未来的楼市走向,业内均有不同的声音,有继续看涨 的观点,也有认为,明年楼市会出现调整、房价会出现拐 点的言论。总之,从当前市场反应来看,楼市的预期还不 是十分的明朗。但是,有一点是可以肯定的,就是中国经 济已经走出了低谷,市场正逐步回暖。房地
2、产行业面临的 环境已经大为改善。楼市利好政策是否延续要看具体情况, “有保有压”成 为调控主流近期,关于楼市利好政策是否会延续的话题成为了业 内探讨的焦点,针对目前市场的情况,美联物业分析认为,精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 2 / 6 楼市利好政策市场能够得以延续,既要看中国经济的宏观 走势,也要看每个城市房地产市场的具体实际情况。从宏 观的经济层面来看,09 年在保八的目标下,政府加大了投 资力度,执行适度宽松的货币政策和积极的财政政策,才 使中国经济迅速回暖,而且政府也多次表态,当前情况下 也继续实行宽松的货币政策,因此,作为支柱产业的房地 产
3、行业,在明年毫无疑问的面临着较为宽松的市场环境。 因此,政府出台打压房地产行业的政策可能性很小。但是, 也要看到,当前确实面临着通胀风险,一线城市的房价的 确上涨过快,投资性置业不容忽视,政府必须有保有压。对二手房市场影响最大的政策:营业税及7 折优惠利 率08 年10 月22 日出台的以鼓励住房消费为目的的全国 性救市政策之重头戏-“7 折利率优惠政策” ,执行期限即 将于年底到期。按照已经执行的南京招商银行8 折利率计算60 万、20 年期商业贷款为例,如果采用等额本息方式还款,按照七 折计算,每月需付按揭贷款3686 元,而按照八折,则是 3878 元,前后相差192 元,贷款期内差46
4、072 元。从政府 针对房地产市场的调控顺序看,06 年开始的调控、07 年底 开始的收紧,首先出台的政策肯定是金融层面的改变。而 在同时涉及金融政策及交易环节-营业税改变的时候,肯精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 3 / 6 定会首先考虑影响比较小的贷款环节。另外需要关注政策出台的时间窗,12 月上旬国务院的 经济工作会议将是最可能出台重磅政策变化的时间点,所 以如果之前市场出现利率上涨的话,那么营业税优惠很可 能会终止。营业税2005 年6 月1 日后,针对购买不足2 年内出售的房屋 全额征收营业税2006 年6 月1 日后,个人将购买不足5 年的
5、住房对外 销售全额征收营业税。2 年内差额收取营业税:2008 年底救市政策:优惠执行日期为09 年1 月1 日至 12 月31 日。预测最可能的变化为改为2 年内全额收取:3-5 年的免 征或差额收取。影响:首先:5.5%的全额征收,绝对值高。对于目前北京二 手房市场,一套涉及营业税的房源将需要缴纳5 万以上营 业税。其次:84 号文的迭加效益。黑白合同的取消使得原来 可以避税的房源变成全额缴纳,差额收取给这部分房源带 来的影响也超过08 年。精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 4 / 6第三:5 年内房源的数量。这主要包括2 部分,一是最 近几年内建
6、设的商品房等再上市,这大约已经占目前房源 的60%左右。另外还有原来的公房等在近几年已经交易过的 房源三次上市。甚至今年年初交易的房源这些在现在的政 策下都基本没有营业税影响。而一旦恢复政策,这些都奖 增加交易费用。二、市场09 年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。从 三、四月份的快速回暖,到五、六月份的逐步火爆,九月 份的量跌价涨,再到10 月中旬开始的楼市成交暴涨潮。房 价上涨达到了40%以上。造成房价快速上涨的原因有很多, 如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商 人为因素等,这些因素在2010 年仍将继续作用于楼市。由 此,我们认为,2010 年房价的总体走势仍然会保持
7、上行。 之所以这么判断,一方面是由于经济走势、投资环境、通 胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于09 年 土地价格不断上涨,地王屡创新高,在成本因素作用下, 未来的房地产价格必然会出现上涨。此外,从需求层面来 看,由于北京的大城市效应,不但刚性需求旺盛,投资性 需求也比较强大。多重客观因素的迭加作用下,2010 年房 价仍将保持上行走势。北京美联认为京城房价总体走势仍然上行,但是不排精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 5 / 6 除房价局部性、阶段性的回调可能。而成交量将很难维持 今年这一二手房市场成交27 万套,而商品房近20 万套的 市场高
8、峰。美联物业市场研究部总监张大伟认为2010 年北京楼市 中的二手房以及商品房成交量比例将呈现以下走势1:上半年二手房将继续占据绝对领导者的地位。有可 能占据市场成交的65%以上2:下半年商品房供应增加,将与二手房市场平分秋色3:全年市场2 手房将继续占据主导地位,二手房可能 占据全年成交的60%。二手房市场将从09 开始统治北京的楼市,预计2010 年二手房成交量将占市场总成交60%左右。房源对比,经过 10 年的开发,北京商品房市场已经上市的达上百万套,而 且同样数量的公房也面临着升级换代的需要,所以二手房 市场将越来越火热。而反观商品房市场则出现了土地供应 郊区化的趋势,这将使得成交量逐
9、渐萎缩。二手房市场的火热预示这北京将和上海广州一样成为 国内率先完成城市化建设的城市。在2010 年乃至以后,北 京的二手房市场将从置业习惯、市场价格、供应比例等影 响和统治北京楼市,而商品房则逐渐转变成高档需求市场。精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 6 / 6置业习惯:以后的北京楼市,消费者置业首选将变成 先去目的区域周围的中介门店,或者上网搜索二手房源。 原来出现的售楼处人头攒动,通宵排队的现象将越来越少。 而2 手房将成70%以上置业者的首选,并且有60%以上的需 求最近购买了2 手房。市场价格制定权:在09 年以及以前的北京楼市,大部 分二手房是按照区域内商品房市场的价格而定价。而以后 特别是5 环内商品房市场将集中在高端,这样处于中低端 的二手房的价格将成为区域内的指导价格,将影响商品房 市场的定价。供应比例:在以后的二手房市场房源的供应将成为区 域市场占楼市比例的总要因素。在香港等成熟的市场,区 域内2 手房成交比例甚至达80%以上。2 手房以及从事2 手 房交易的中介机构将成为房产市场领导者,而开发商将越 来越集中在郊区。