步行街商业策划书范文

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1、1步行街商业策划书范文在交通集中的城市中心区域设置的行人专用 道，并逐渐形成的商业街区，就是通常所说的步行商业街，是行人 优先活动区，蕴含着极大的商机。那么步行街该如何策划呢?以下是 由查字典范文网收集整理的步行街商业策划书范文，欢迎阅读。步行街商业策划书一项目运作策略及构思(一)、项目运作策略1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分 业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因 此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委 托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经 营管理的工作的有效实施。

2、2、定向招租，龙头店铺带动在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同 时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的 23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足 30%则可，使商 业街整体经营店铺超 50%，商业氛围可培育起业。23、放水养鱼，培育商业氛围降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛 围火爆起来。4、以点带面，吸引人气在商业街内布点 4 至 5 处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。 如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。(二)、项目定位及业态规划项目定位观澜区域首个特色风情商业街定位诠释：观澜区域突出本项目的地理位置和地域优势。首个突出

3、首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜 郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服 装服饰为一体的特色风情商业街。特色风情观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街， 凸显项目的文化底蕴和气息。1、一层业态规划通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分 析，结合项目皇家英里路的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色 餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品 店、户外休闲来点缀。酒吧街特点3此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处 在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太 强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒

4、吧街可以提升整个商业 项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲 方式，带出西式文化消费环境，体现了皇家英里路这一定位。特色餐饮街特点特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮 街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广 告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与 肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里 可以停车需求。家电体验街特点近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用 体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道 具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。 相对于传统

5、的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、 更具人性化。根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能 会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。服装服饰、体育用品街特点商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街， 合理、连贯的把项目南北商业连接起来。2、二层业态规划4二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美 容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标 很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。项目执行案(一)、成立项目运作小组为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的 有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完

6、善 的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如 下：(二)、收集资料建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与 业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目 购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人：)与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关 系。(执行人：)与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面 图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人：)通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对 前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。 (执行人：*、)(

7、三)、召开业主恳谈会5除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私 人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业 规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给 统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。 因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实 施统一运营。根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式 告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人：*、)拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走 向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人：项目 部)(四)、代理条件的确定为了有效的与业主开展洽

8、谈工作，并确保我公司的运营策略落 到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周 边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租 金水平等信息。 (执行人：*、)采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、 铺面位置，制定租金价格体系。(执行人：项目部)拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为 3-5 年。 租金策略应采取第一年 0 租金，第二年 50%市场租金，第三年 80%市 场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除6 相应的租金冲抵。(执行人：项目部)签订代理协议，取得统一代

9、理经营权。步行街商业策划书二*广场步行街商业策划书前言*广场商业步行街，是南大街南段 的首席商业街区。一、背景分析一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街 北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难 热?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找 准病灶对症下药。据考察和分析，*一期商业步行街主要存在先天 与后天两方面原因。(一)、商街设计先天不足1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼*街、*路交汇处，西 邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动 的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度 设计广场的旱式喷泉、简易花坛

10、，而没有考虑广场的商业价值，如 今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来， 商街自然冷落。2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观，既无观赏 价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。 此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人 性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。73、内外街连接通道商用功能缺失。*街通往内街的三个通道， 从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内 主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商 店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而 且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上

11、海豫园商街那样条条路 上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，*一期外街通向内街的三 个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看不到商业气氛， 甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑 南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而 止步于此。4、*街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店 购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清 淡。(二)、商街策划后天失调1、*广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的 今天，商街必须有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。*广场商 业街最早定位是*街(很好)，后来又定位于*很好，只是推广很费

12、 力)，如今准备冠以*广场步行街(老土，没有鲜明个性、目标顾客也 不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上我是谁、我 为谁服务的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、*广场是一处很好的市民广场，但要吸引广大市民聚集到这 里，还需要有浓郁的广场文化，例如象*路、*广场、*步行街8 那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、 售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前， 由于上述设施没有配套，*广场的磁场效应不佳，所以商街难热。3、打造商街，服务缺位。开发商开发一片商铺销售出去，再 由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的老皇历。事实上，经 营*

13、广场商业街，物业管理代替不了商业管理，商业街由冷到热需 要专业策划管理机构来操盘运作，此所谓泛商业地产运作。*广场 起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全 由业主与商户婚姻自主，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没 有搞启动和培育市场的形象炒作，这就无法形成火爆的商业氛围。 此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商 街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的 66 号(圆形)、68 号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户 的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。二、商街定位广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商 业环境

14、，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战 略定位：1、街名：*广场时尚丽人街2、概念：*广场*街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街， 都市丽人寻梦的*。3、广告语：*广场/时尚丽人街与*相约，与*同行94、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼 镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商 业街。三、招商策划*广场时尚丽人街的招商，属于突破困局的举措，招商需从下 列几个方面入手：(一)、发布招商公告我们计划于 4 月中旬在*晚报 、*

15、电视 台发布招商公告，突出介绍*广场时尚丽人街的市口优势、市场定 位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。(二)、举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于 4 月 20 日在 毗邻的*饭店举行，出席的商户为*及周边城市的时尚品牌经销商， 以及*国贸市场有意入驻*广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。 参会商户的人数拟控制在 100 人左右。会上将发布的主要信息是：1、*广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景 展望;2、*街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、 租金、物管的优惠政策。(三)、整合店铺资源*一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委10 托我公司代理招商和出租?是否同

16、意接受我公司提出的代理租金价格 (或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须 由*房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问 题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商 活动和引入商户、洽谈租金。为了使*一期商街尽快形成良好的商 业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市 场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态 度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全 局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现 象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司 为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果 商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双 方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。(四)、有关租金政策*一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一， 是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望 而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必