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1、1 1 11 测 21房地产投资分析课程复习提纲： （说明：以教材为复习依据） 一、名词解释 1、 投资价值：就是投资对象预期的未来收益的价值。 2、投资方式：是指投资过程或投资活动的运行方式，通常可分为直接投资和间接投资。 3、房地产间接投资：是指投资者投资于与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不 需要直接参与房地产经营管理活动。 4、广义的区位：除了其地理位置为，还包括该宗地所处的社会、经济、政治环境、基础 设施、自然环境或背景、进行投资的成本以及所面临的竞争关系等。 5、成本费用：指投资者为了进行投资获得收益所必需付出的代价。包括开发产品成本和 经营成本。 6、 净现金流量：某一时刻
2、的货币支出与货币流入之间的差额。 7、市场价值：指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下 的最可能交易价格。 8、投资：经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付 一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。 9、资金的时间价值：指一定量资金在不同时点上的价值量的差额，也就是资金在投资和 再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。 10、区位：特定地块所处空间位置及其相邻地块间的相互关系。 11、经营资金：指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。12、房地产投资风险：指由于投资房地产而造成损失的可能性，即随机因素的影响所引起 的房地产投资收益偏离
3、逾期收益的程度。二、填空 1、投资的主体，一般包括：组织投资活动主体、筹集和提供投资资金 、进行投资决策并 实施投资的行为主体。2 2 2、按照投资期的长短不同，投资可分为：固定资产投资 和流动资产投资两种。 3、投资目标按其所反映利益的性质不同，可分为：盈利性目标 、社会性目标、环境性目 标三类。 4、投资必须考虑的三个基本要素，包括：时机收益、区位成本 、质量预期。 5、房地产市场的功能包括：调节供求、优化资源配置、 政府宏观管理三个方面。 6、根据房地产市场中各子市场的功能不同，可将房地产市场划分为：房产市场、土地市 场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。 7、房地产市场分析常常受到
4、众多条件的限制，这些限制包括：成本、时间、技能、偏好。 8、对于房地产企业而言，其投资项目的资金来源，主要有：自有资金、信贷资金、预售 收入等。 9、房地产开项目总投资，包括：开发建设投资、经营资金 。 10、房地产财务分析的内容，主要包括： 收益分析、风险分析 、资金流动性分析三个方面 的内容。 11、房地产财务分析指标，按照分析的目的不同，可分为： 和两大类。 12、房地产投资的财务分析的静态分析利率指标，主要包括投资利润率、资本金利润率、 资本金净利润率。 13、房地产投资风险，根据风险因素的不同，可将风险分为：系统风险和非系统风险两 大类。 14、房地产投资风险分析的过程可能分为： 风
5、险识别、风险估计 、风险评价三个阶段。 15、投资行为的四项基本要素包括： 投资主体、投资客体 、投资目标、投资方式。 16、从房地产投资的资金方式不同，房地产投资方式包括直接投资和间接投资两种。 17、房地产投资时必须注意的三要素为 时机、区位、质量 。 18、按房地产投资经营的方式划分，房地产投资包括：出售型房地产投资 、出租型房地产 投资、混合型房地产投资。 19、房地产投资分析的方法，主要包括：理论联系实际的方法 、定量分析与定性分析 相结合、静态分析与动态分析相结合、宏观分析与微观分析相结合。 20、变量资源的投入所得到的土地报酬可分为：规模报酬递增 、规模报酬不变、规模报酬 递减三
6、种形式。 21、目前我国房地产市场按其市场结构不同，可划分类三个不同层次，可分为：房地产一 级市场、房地产二级市场、房地产三级市场。 22、对于房地产投资区位，根据其范围大小和特点不同，可分为： 。 23、城市功能分区是根据城市中各种物质要素，按不同功能进行分区布置组成的一个相互 联系的有机整体，一般可分为：商业区、工业区、居住区等。 24、房地产投资分析，一般可分为： 投资机会研究、初步可行性研究 、可行性研究、项目 前评估四个阶段。3 3 25、房地产投资的财务分析指标按其分析的目的不同来划分，可分为： 和 两大类。 26、房地产投资财务评价的基本报表包括：现金流量表、 资金来源与运用表、
7、利润表、 资产负债表。 27、资产负债表的主体结构包括： 资产、负债、所有者权益 三大部分。 三、选择题1 、下列属于直接投资的是 A 。 A、把资金投入建设项目 B、购买房地产 股票 C、购买房地产债券 D、购买期货2 、固定资产投资的使用年限，一般超过 B 。 A、2 年 B、1 年 C、5 年 D 、3 年3 、下列属于特殊房地产投资的是 D 。 A、工厂 B、写字楼 C 、酒店 D 、休闲旅游房地产 4、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 。 A、政治 B、经济 C 、管理 D、基础设施 5、下列哪个要素属于硬环境要素 。 A、交通 B、政策 C、法律 D、社会 6、房地
8、产开发企业为了获得土地使用权，应在房地产 A 中获取 。 A、一级市场 B、二级市场 C、三级市场 D、不能确定 7、一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间的是 C 。 A、商业区 B、工业区 C、住宅区 D、不能确定 8、为了了减少风险，银行对房地产企业的贷款额度一般为其评估价值的 C A、80% B、90% C、70%或更低 D 、100% 9、下列不属于房地产销售成本的是 D 。 A、广告费用 B、费用宣传 C、售房合同公证费用 D、设计费用 10、在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的税是 A 。 A、契税 B、印花税 C、房产税 D、营业税4 4 1
9、1、2004 年 4 月 28 日，国务院发出“关于提高部分行业固定资产投资项目资本金比例” 的通知规定：房地产开发项目的自有资金比例不得低于 。 A、45% B、35% C、65% D 、70% 12、下列不属于信贷资金的是 D 。 A、短期透支贷款 B、存款抵押贷款 C、房地产抵押贷款 D、财政资金 13、房地产投资分析的前提和基础是 A 。 A、房地产市场调查 B、房地产环境分析 C、房地产投资项目财务分析 D、房地产投资项目国民经济分析 14、房地产投资分析的核心内容是 。 A、投资项目的财务分析 B、投资项目的国民经济分析 C、投资项目的社会分析 D、投资项目的环境分析 15、在房地
10、产投资活动中，某一段时间内现金流入与现金流出的代数和，称为 B 。 A、现金流量 B、现金流入 C、现金流出 D、净现金流量 16、下列不是反映投资项目盈利能力的指标是 。 A、投资利润率 B、资本金利润率 C、投资利税率 D、资产负债率 17、房地产投资项目国民经济评价时测算效益与费用流量时的价格参数是 。 A、市场价格 B、影子价格 C、现行市场价格 D、不能确定 18、房地产企业的企业所得税税率，一般为 A 。 A、25% B、35% C、45% D 、15% 19、下列不属于系统风险的是 D 。 A、市场供求风险 B、政策风险 C、政治风险 D、资本价值风险 20、下列不属于风险转移的是 D 。 A、契约性转移 B、购买房地产保险 C、房地地产资金证券化 D、风险预控 21、下列属于经营风险的是 D 。 A、 、地震 B、洪涝 C、火灾 D、投资者的决策失误22、个人作为房地产投资主体，一般只能从事 C 。 A、房地产开发 B、房地产经营 5 5 C、房地产买卖 D、房地产管理23、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C 、联合经营单位提供的资金 D、财政资金 24、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 D 。 A、政治
