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1、明确产权和名称分清大产权小产权 http:/ 房地产门户-搜房网 2004年 07月 15日 14:16 房地产门户搜房网 搜房网新闻中心 明确产权和名称 合同第一条首先表述的是购房人要购买房屋的建设依据，包括土地使用证、建 设工程规划许可证和施工许可证。 土地使用证反映了房屋所在小区的土地占有面积、使用年限和使用性质，而且 也能反映出房屋的产权情况和使用性质。 我们购房人经常听到的容积率即是指小区房屋建筑总面积和该小区土地使用证 上的土地面积之比，我国目前土地出让金按容积率缴纳，直接影响购房人居住 的舒适度，同时决定了地价成本在房屋中占的比例，购房人不应忽视。 房屋用途是由土地用途决定的，购
2、房人不要轻信房地产商所宣传的房屋用途， 将来房屋交付使用后，国家关于不得改变房屋用途的规定将会使一些不注意土 地用途买房的人陷入尴尬。 土地使用年限影响着购房人的买房成本，虽然土地使用年限到期后，政府通常 不会收回土地，但再缴纳土地出让金则是无可避免的。 北京目前的商品房已取消“内销房”和“外销房”之分、“内销外租房”也不 复存在，外地人买房的限制也已取消，但市场上在销售的新房并非统一成了一 种形式，购房人不要轻信房地产商说的什么“大产权”和“小产权”，而应通过和房地产商约定合同第一条，了解土地是“划拨”还是“出让”取得，确认 自己所买房屋的性质。 分清大产权、小产权 房产权本来是不分大小，只
3、有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会 上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释 。 第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因 为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的 小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。 第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证 书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产 权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不 会给予备案。 第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让
4、时 要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房 ，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用 权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来 ，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里 所说的“大产权”。二手房、集资建房、房改售房、回迁房不在笔者本文讨论 的范围之内，可以使用标准合同，也可使用其他合同。 最近笔者又听到网友介绍：现在有些开发商将项目的尾盘不再出售产权，而是 出售使用权。买这种房比买同类产权房便宜，但购房人还要每月按政府规定的 公房出租价格交纳房租（现在是3元平方米）业内管这种房也叫
5、小产权房。 对这种情况，笔者提醒购房者买这种房只是买了使用权，完全谈不到产权，当 然这种合同和商品房的标准合同也没什么关系了。 因此购房人签合同时，对土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准 文件号、划拨土地使用权转让批准文件号应该三选一，不能糊里糊涂都 保留。如果一个都选不出来，就要考虑一下自己买的房将来是否根本不会得到 国家发的房产证。 “现定名”“暂定名”非真名 购房人要注意对合同第一条的现定名和暂定名二选一，并在其后面空 格处填写预售许可证上反映出的项目名称。房地产商为了项目促销，经常会给 自己开发的项目冠以各种各样千奇百怪的名字，购房人千万不要凭喜欢某个名 字而决定买某个项目，因为房
6、地产商宣传的名字，政府不是一定要同意的。如 果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院 支持，因为购房人买房时应该知道该项目政府批准的名字。到目前为止，对房 地产买卖，笔者还没听说有知错买错可以作为打假案处理的。 “五证”最好看“正本” 合同第一条中提到的土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可 证和合同第二条提到的预售许可证加上合同未提及的建设用地规划许可证，就是通常媒体宣传的五证。购房人可要求房地产商在第一条相关 位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填 上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。 购房人看“五证”最好能够要求看“正本”，留意一下土地许可证上有没有注明土地已抵 押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋 交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。
