《北海公寓项目市场调研报告市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北海公寓项目市场调研报告市场调研报告（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司1北海公寓项目市场调研报告一、调研目的：加深对北海公寓周边项目的认知程度，为北海公寓项目策划和销售工作的开展提供市场方面的决策依据。二、区域界定：本次调研区域为北至济青高速公路，南至东风街，东至潍县中路，西至新华路。样本类型：六个竞争项目、十六个一般项目。整体调研区域划分为一个竞争区域，两个一般区域。三、调研数据分析：（一） 、竞争区域分析：重点分析点为销售价格及其走势、销售率、2009 年 1-4 月份销售情况、交房时间、交房标准、近期推广方式等，以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息。 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司21、区域竞争对手概况：楼盘名
2、称 占地面积（ ）建筑面积（ ）规模及户数 产品形态 主力户型（ ）单价（元 ） 销售情况润地凤凰城 80000 260000 8 栋多层、 10 栋高层， 2000 户多层、高层 87-122 多层 3200 均价 2700 销售率 90%鼎邦丽池 23366 87326 4 栋高层， 500 户 高层 87-166 起价 2588，均价 3000 年后每月 10 套，销售率 80%专家公寓 80000 280000 7 栋多层、 8 栋高层， 2000 多户多层、高层 84-130 均价 3200 基本处于滞销状态国大 东方天韵233591 325267 76 栋住宅， 2095户多层、小
3、高层 88-130 多层均价 3180 年后 30 套 月青青家园 24688 54500 4 栋小高层 ,430 户 小高层 72-170 均价 3000 年后 20 套 月中和 香槟花园28000 68700 6 栋多层、 1 栋高层多层、高层 90148 多层均价 3088，高层均价 3000多层尾盘高层不详 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司3项目名称：润地凤凰城物业形态：多层、高层规模及户数：分四期开发，目前一二期基本售罄。户型及面积：高层、多层销售情况：共分四期开发，目前销售一二期，销售率 90%左右，高层由于价格较低，销售速度较快。价格及其走势： 多层均价 3200 元，高层均价
4、 2700 元， 五一以后上调 70 元交房时间：2009-12-31交房标准：毛坯推广手段：高层降价清盘优势：开发商实力较强，口碑较好，并且高层价格较低 劣势：多层价格较高，面积较大造成总价过高容易滞销；并且开发周期过长，对前期业主容易造成影响 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司4项目名称：鼎邦丽池规模及户数：四栋高层，前排两栋 18 层，后排两栋 26 层，共计 500 户户型及面积：87-166 平方米销售情况：80%，目前剩余约 100 户价格及其走势：起价 2588，均价 3000，130 平方米户型价格“五一”后每平方上调 30 元开盘时间：2008 年 1 月交房时间：2009
5、年 6 月交房标准：毛坯推广手段：目前无优势：楼间距较大，社区景观较好劣势：户型设计一般，部分户型面积较大，容易滞销项目名称：专家公寓规模及户数：7 栋多层，8 栋高层户型及面积：123-182销售情况：不详，很差 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司5价格及其走势：基本未变交房时间：2009 年 6 月交房标准：毛坯、精装修（需加价）推广手段：楼体广告、搜房网优势：产品种类齐全，多层较受市场欢迎劣势：地段较偏、工程质量有问题、售楼员素质很差项目名称：国大东方天韵规模及户数：一共 76 个楼座，共计 2095 户，目前主推二期多层户型及面积：两室、三室，88-143 销售情况：目前销售情况较好，
6、销售率 70%价格及其走势：均价 3180 元，自去年开盘以来，价格基本未变开盘时间：2008 年 11 月份 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司6交房时间：2009 年 11 月份交房标准：毛坯推广手段：免配套费，公交车体、短信优势：目前主推多层住宅，市场欢迎度高，销售速度较快 劣势：目前多层剩余不多，且为东西户；交房时间比周边项目要晚项目名称：青青家园规模及户数：4 栋小高层，共 430 户户型及面积：一室二室三室，72-170 平方米销售情况：销售率 70%，年后销售 20 套月价格及其走势：折让后均价 3000开盘时间：2008-9交房时间：2009-12-31交房标准：毛坯推广手段：
7、目前优惠 1 万元物业费：0.7-0.9 元 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司7优势：地段很好，且价位适中劣势：户型设计一般，公摊太大中和香槟花园规模及户数：6 栋多层，1 栋高层户型及面积：二三室，90-148销售情况：多层清盘阶段，高层不详价格及其走势： 多层清盘价格下调交房时间：多层已交房，高层 2009-12-31交房标准：毛坯推广手段：多层清盘优惠物业费：多层 0.5 元月，高层 1.0 元月优势：多层为现房，品质较高劣势：地段较偏，且价位较高 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司82、区域楼盘特点：产品面： 物业形态：区域物业形态以高层为主，有一小部分多层。 户型及面积：户型以两室
8、三室为主，面积 80-130为主，整体面积分布在 80-170。 区域楼盘多为多处于销售中后期，部分大规模楼盘如润地凤凰城、国大东方天韵继续开发。客源面：区域购房的客户多为自住，投资客户较少。购房客户大体分为三类：一是周边工业园产业园区的工作人士，二是邻近区域提升居住质量的人士，三是外地来潍坊看好高新区发展前景的人士，三类客户并存，均以自住为主，同时一个重要的客户来源渠道为政府机关、企事业单位的团购。区域客源对住宅品质和开发商品牌表现出一定的关注，但并不强烈。销售推广面：价格走势：由于目前区域市场不景气，区域价格基本上处于稳定状态，部分楼盘清盘使价格小幅微降，如润地凤凰城的高层和中和香槟花园的
9、多层。自从去年金融危机开始整个区域市场就很不景气，今年上半年刚性需求释放才出现了“小阳春”现象，因此目前区域价格上涨可能性基本为零，并且价格仍有小幅微降的可能性。主要推广手段：搜房网（专家公寓） ，公交车体（国大东方天韵） ，晨鸿信息较少，短信较多。整体来看区域楼盘广告推广较少， 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司9不过价格方面的促销优惠活动较多。销售能力：除专家公寓、北海公寓外其他楼盘销售队伍素质较好，中和香槟花园现场把握客户做的比较到位，但某些销售员易引起客户反感。3、区域供给产品分析： 户型及面积：区域户型主要是两室三室，面积 80-130 为主，这说明区域市场目前产品以满足基本居住需求
10、和改善居住环境为主。 户型面积与销售的关系：畅销户型基本上还是中小户型，滞销户型基本上为面积较大、总价较高的户型和设计不合理、通风采光性差、浪费面积的户型。 价格：高层均价基本上在 3000 元左右，起价 2600 元最高价 3600 元，多层均价 3180 元，略高于潍坊楼市均价，并且本区域多层销售状况远远好于高层。 物业费：高层 0.8-1.0 元，多层 0.4-0.5 元。 媒体通路：报纸：潍坊市楼市宣传的主流媒体晨鸿信息，网络：搜房网（专家公寓） ，公交车体（国大东方天韵） 。4、区域需方产品分析：区域购房者理想建筑类型选择分析：区域客源对多层具有相当大的偏好，其次为高层。区域购房者对
11、小高层、高层具有一定程度上的销售抗性。区域购房者房型结构需求分析： 两室三室为首选房型。 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司10区域购房者对房屋面积的选择： 70-90平方米的两室消化较快，其次为 90-130的户型，130以上的选择较少，可以看出目前需求仍以刚性为主。区域购房者理想单价需求分析： 从润地凤凰城的高层价格体系来看，高层均价 2700 元左右，产品消化速度较快，从国大东方天韵的多层价格体系来看，多层均价在 3100 元左右，产品消化速度较快，这比目前价格体系要高。区域购房者主要考虑因素分析：价格是区域购房者首要考虑因素。其次为位置、项目产品品质、户型设计。区域购房者产品抗性分析： 130 以上大面积户型特别是 160、170 四室两厅户型，面积过大导致总价过高是滞销的主要原因。 有些户型设计缺乏合理性，功能分区不合理，导致销售抗性。 由于受形状影响，部分户型居住的舒适性不高，造成销售缓慢。结论： 区域供给产品主体是价格在 2600-3600、户型两室三室，面积 80-130 的高层产品。 区域滞销产品为 130 以上大面积户型特别是 160、 170 四室两厅户型，面积过大导致总价过高是滞销的主要原 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司11因。 区域需求主要产品单价在 2500-3500 的面积在 80-130 的
