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1、目 录一、总 论 .1二、市场预测 .4三、建设规模与产品方案 .9四、选址方案 .11五、节能节水措施 .13六、环境影响评价 .13七、劳动安全卫生与消防 .15八、组织机构与人力资源配置 .15九、项目实施进度 .16十、投资估算 .18十一、融资方案 .18十二、财务评价 .19十三、社会评价 .21十四、风险分析 .22十五、研究结论与建议 .24十六、附图、附表 .261一、总 论（一）项目背景1.项目名称:九重锦 A 区2.开发单位概况：湖北奥泰投资有限公司，注册资本 1500 万元，公司类型为有限责任公司（私营） 。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。
2、公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及咸宁市颁布的相关法律、法规、政策（3）咸宁市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）咸宁市 2009、2010 年国民经济和社会发展统计公报（5）咸宁市城市总体规划大纲（20002020 年）（6）温泉开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8） 咸宁市市区基准地价（9）咸宁市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制审核申请报告的委托合
3、同（12）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程2房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。湖北奥泰投资有限公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发九重锦 A 区项目。近两年来，咸宁市发展势头强劲，咸宁市政府明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21 世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的咸宁科技
4、新城的奋斗目标。九重锦 A 区项目选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动咸宁温泉高科技园小区的初步形成，完善科技园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善温泉开发区的面貌。（二）项目概况1.拟建地点项目用地位于书台街西侧，东临书台街，南临咸宁学院运动场，西临咸宁学院核工程学院，北临规划道路。2.建设规模与目标该项目地上总建筑面积 76990 平方米，净用地面积 29612 平方米，其中住宅68550 平方米，商业建筑 8440 平方米。总居住户数 600 户，规划总居住人口 2000人，建筑密度 16.9%，绿化覆盖 36.1%。小区内设居委会、物业管理用房、开闭所、公厕、配电房
5、、公寓等设施。本项目总投资估算为 25035.95 万元，采用邀请招标方式选择勘察、设计以及施工单位。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，湖北奥泰投资有限公司超前3思想，规划、开发“九重锦 A 区” ，致力于为在咸宁温泉园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住温泉从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。3.主要建设条件（1）供水在天洁国际城南侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。（2）雨水、污水排放书台街、规划道路现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就近排入。（3）供热拟
6、从书台街或商业街新敷设的供热干线接入。（4）供电可从凯悦学府配电室接入，考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。（5）配套本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由湖北奥泰投资有限公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地已达到“三通一平” ，其它配套设施将与住宅建设同步进行。（6)主要技术经济指标总经济技术指标 数 量 单 位九重锦 A 区净用地面积 29612 平方米计容总建筑面积 76990 平方米高层住宅 68550 平方米4商业 8440 平方米不计容总建筑面积 25760 平方米物业管理用房 350 平方米变电室 50 平方米
7、开闭所 120 平方米景观架空 1240 平方米地下室 24000 平方米建筑密度 16.9 %绿化率 36.1 %二、市场预测从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。从需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积不断扩大，城市人口增长。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，咸宁市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 1市场调查据 2009 年咸房指
8、数报告显示:房地产综合物业价格为 2968.76 元/m 2,住宅平均价格为 2617.31 元/m 2，写字楼平均价格为 4149.16 元/m 2，从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前咸宁市住宅市场供应上,住宅面积在 100m2以下的占总量的 4%,住宅面积在5101-120 的占总量的 32%,121-140 占总量的 45%,141-160 的占总量的 5%,161-180 占总量的 10%,180 以上的占总量的 4%。从以上统计结果看,120m 2-140m2的住宅面积目前是咸宁市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的
9、问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占 33%,承受总价格在 21-30 万之间的占 30.5%，承受总价格在 31-40 万的占 24.50%承受总价格在 41-50 万的占 8%,承受总价格在 50 万以上的占 4%。以上调查结果显示,咸宁市购房者所能承受的价格在 20-30 万之间，比例占到总量的 60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的温泉区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在 2010 年第四季度温泉区住宅价格指数为 1488.67 点，比上季度上涨了 36.92 点；住宅平均价格为 2625
10、.85 元/平方米，比上季度上涨了 57.68 元/平方米，涨幅为 2.54%。温泉区住宅价格指数季度 温泉区指数2009 第四季度 1145.392010 第一季度 1273.522010 第二季度 1327.122010 第三季度 1451.752010 第四季度 1488.672产品供需预测根据调查，目前咸宁市房地产投资大幅增加，2009 年上半年咸宁完成住宅建设投资 39.47 亿元，比去年同期增长 47.17%，施工面积达到 958.2 万平方米。20106年总投资额为 132.5 亿元，同比增长 14.9%。其中住宅投资 99.39 亿元，同比增长15.4%，占总投资的 75%，经
11、济房开发投资 13.65 亿元，占总投资的 10.3%.从销售投资比率来看，07 年销售额只占到投资额的 43.78%，08 年上升到 60%，在 2010 年，全市销预售总面积为 759.32 万（其中住宅销售面积 393.13 万）同比增长17.17%；总销售额为 118.55 亿元，同比增长 26.62%。中央城、凯悦学府等一批商品住宅的良好销量，再结合白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。3价格预测据调查，今年咸宁市还将陆续推出一系
12、列的中高档项目，整体项目水平与 2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动咸宁市房价继续走高。按照这样上涨趋势，今年咸宁市房价升幅在 10%左右，其中适用房升幅达 20%，从原因上看，主要有四：（1）在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。（2）需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有 84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内
13、释放出来。（3）购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，7致使房价上涨。（4）住宅品质的提高，也造成了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高，最终导致价格上扬。（5）竞争激烈。一方面由于咸宁市人口不断增多，消费市场继续变大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入咸宁；另一方面，由于房地产市场供销了两旺，因此给咸宁的房地产市场带来了激烈的竞争。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 28003500 元。4竞争力分析由于咸宁市进两年人口增长迅速，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻咸宁以争夺市场。碧桂园、湖北佳辰、福星惠誉地产等国内著名房地产商的到来，使咸宁市房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在咸宁市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素
