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1、加强房地产开发项目管理 提要 房地产开发项目是集金融投资、规划方案设计、土地开发、 施工管理、市场营销、客户管理、物业管理、办公自动化和决策 分析于一体的开发活动，房地产开发商要统筹资金、协调土地、 规划、环保、质监、安检等多个业务部门，衔接好项目实施过程 中的每一步。房地产项目开发的根本目标是开发适合市场的项目， 实现销售赢利。项目管理方法主要是建立健全项目部，做好项目 开发安排，控制好投资、进度、质量、安全目标，做好合同及信 息管理、综合管理。关键词：投资回报风险；项目部开发安排；目标控制；合同和 信息管理；综合管理房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发周期 长、投资回报风险大的
2、投资开发过程。项目开发根本目标是开发 适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发内部流程包括 资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、市场定位、营销主 题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理等十个方面。按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书阶段、 可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实施阶段、竣 工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：项目建议 书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案、初步设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、消防、质监等报建阶段；勘 察、监理、施工、采购招标等施工准备阶段。销售策划工作随同 项目开发进度展开。那么，如何做好房地产项目管理，
3、达到效益多、进度快、质量 好、投资省的效果呢？本文结合山东青州的一个商业住宅项目的 管理体验，谈谈几点看法。一、建立健全项目部，做好项目开发安排选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经 理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等专业人员作 为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中 心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、 权、利，做好任务分工、工作流程、完成期限，将各项工作落到 实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项 目开发计划安排，编制和落实项目发展规划、销售策划等网络计 划。首先，要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产
4、项目前 期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销 售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定 楼房的价格预期。因此，在前期工作中，经过详细客观的市场调 研，该项目的开发定位为给市内企业家、金领人士、公务员等高 收入阶层提供售价每平方米5，0008，000元的二至四室住宅户 型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，邀请知 名设计单位进行设计。将4层以下设计成商铺、设备房、车库的裙楼部分，5层以上设计成6栋联排的高层塔楼。外立面采用铝合 金窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。 招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方 式
5、，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质 量和进度；其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施 工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质 量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量全面检查验收。工程保 修阶段是交付使用后提供质量保修服务；再次，要做好销售策划 工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售 得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才 能够实现。二、进度控制进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好 网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节 点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制 定
6、项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划；其 次，通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图 纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼 等关键工作的工期目标；再次，要及时预见、预控、发现和解决 建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作，需要充 分准备、认真落实、密切配合，争取一次性通过。对于项目实施 阶段中出现的可能影响进度的情况，要极力避免，并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施，确保进度目标实现。为了缩短 工期，可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等 方法；最后，经研究确定，该项目的总工期两年多一点的时间。三、质量控制质量目标是要满
7、足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求。 质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料、设备等几方 面。所以，应当建立质量控制体系，采取全面、全过程、全员的 三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。在项目建议书和可行性研究的决策阶段，进行客观、详实的调 研工作。在设计阶段，要求进行限额限期设计，并且跟进设计工 作，确保项目设计技术先进、经济实用，设计图纸满足施工要求。 招标阶段，选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段，审 查监理规划、监理实施细则，监督监理单位的日常工作。督促好 设计交底、图纸会审、施工组织设计等技术工作。控制好进场材 料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量，
8、重点监控 质量控制点。管理好影响质量的五大要素，减少质量问题。竣工 验收期间，加强检查整改；工程保修期间，及时做好维修服务工 作。四、投资控制投资目标是减少项目总投资。项目总投资是由土地成本、项目 前期开发成本、建筑安装施工成本、营销成本、财务成本、管理 成本、有关税费等组成。为了减少项目总投资，提高住房性价比，很多房地产公司都采取“大规模快速开发，快速销售”的模式。 项目部对投资控制的主要内容有：确定投资概算、投资回报率、 投资回收期、工程预算，做好招标阶段工作，审批工程进度款， 处理变更和索赔，参与拟订销售价格、审查竣工结算。只有开发 适合市场销售的项目：严格控制各部分成本，做到尽量不高价
9、拿 地，预算不超概算，结算不超预算；严格控制变更和索赔等费用； 精心策划销售，合理定价，及时完成销售任务，才能够实现项目 投资盈利的目标。五、安全控制按照“安全第一，预防为主”的方针，督促监理和施工单位做 好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系，落实好 安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、 安全检查及整改等工作；加强现场文明施工管理，包括工地场容 场貌、材料堆放、封闭管理、现场防火、施工标牌、治安整治、 生活设施、保健急救等方面工作。六、合同及信息管理合同管理的目的是确保合同履行，避免争议和索赔。合同是项 目管理的主要依据。房地产开发企业应当建立严密、完善的合同
10、体系，避免合同履行的风险。项目管理人员要熟悉合同文件，并 对合同进行深入细致的研究，掌握合同的关键条款、存在的漏洞， 提出完善措施。严格督促承包商履行合同，预防合同变更引起的 争议和索赔。 信息管理目的是通过信息传输，为项目建设提供增值服务。通 过现场调查、召开会议、直接沟通、资料传送等多种形式，及时 收集、传输、反馈、整理、汇总信息，确保信息管理规范、及时、 准确、畅通。通常情况下，还应利用电脑辅助信息管理工作。七、综合管理根据该项目的具体特点，以项目建设程序和项目开发十个内部 流程为主线，按照决策、计划、组织、协调、控制等五大管理职 能，采取组织、管理、经济、技术等方面措施，进行有力、有序
11、、 有效的综合管理，确保项目开发目标实现。进行综合管理，需要 建立完善的规章制度，提倡团队协作精神；合理分工、知人善任， 对控制目标进行严格的目标管理；需要加强预见预控能力，加强 沟通协调，及时处理好各种问题。八、结束语房地产项目开发是个资源整合的过程。企业要想在激烈的市场 竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，选择有实力的勘察、设 计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销 及时回笼资金，达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。 在项目四大控制目标中，进度、质量、造价、安全的关系是可以 相辅相成的。质量、造价、安全控制得好，工程进展就可以更顺 利，实现进度目标就更有保障。如，珠江新城的商业住宅项目通 过精心的管理，在两年内按期完成了开发和销售任务，实现了项 目销售盈利的根本目标，就是一个很好的例证。事实证明，只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执 行能力强的项目部，做到精心计划、积极管理、严格控制，是能 够实现项目管理目标的。主要参考文献：1王祖和.项目质量管理m.北京：机械工业出版社，2004.2李伟.项目管理提升房地产企业的核心竞争力j.开发天地， 2005.10.3陈曦.海南x房地产企业发展战略研究d.重庆大学硕士学 位论文，2005.
