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1、北京商业地产研究参考报告2005/11/20 00:41 来源：中国财富 发表评论北京作为高度国际化的大都市，商业地产发展却严重供不应求。据北京市统计局资料显示，北京市人均商业面积仅为 0.78 平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.51.8 平方米，上海、大连等城市的人均商业面积也相继超过了 1 平方米。商业与房地产是两个截然不同的概念，我们所说的商业更多的是指一种虚无的事物，它包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于 19 世纪 60 年代，发展至今经历了基
2、本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。为了帮助读者对此有更加清晰的了解，本刊特对目前北京商业地产的市场现状进行总体的介绍。一、研究方法专人实地调查政府资料收集商家访谈媒体实时跟踪对比分析二、总体概述目前，北京商业市场总体仍然是供小于求的情况，据北京市统计局资料显示，北京市人均商业面积仅为 0.78 平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到 1.51.8 平方米，上海、
3、大连等城市的人均商业面积也相继超过了 1 平方米。根据商务部对北京商业发展的规划，到 2005 年人均商业面积达到 0.9 平方米，到 2010 年人均商业面积达到 1.0平方米，这就意味着在以后的几年中，北京市商业面积将以每年平均新增 50 万平方米的速度增长。但是，伴随高速增长而来的是激烈的市场竞争和具有专业知识的复合性人才的短缺。正处在高速发展中的北京商业市场中，商业业态包括 SHOPPINGMALL、百货、综合超市、商业街、社区底商、专业市场等，下文将对影响范围较广、涉及面较大、操作难度相对较高并具备代表性的几种商业业态的市场情况进行介绍。三、商业市场细分业态介绍 （一）SHOPPIN
4、GMALLSHOPPINGMALL 购物中心 30 年前便已出现在美国，这类物业通常位于城市的周边，规模一般在十几万至几十万平方米之间，并且由于来此购物的消费者大多驾车前往，因此购物中心设置了大量的停车位。SHOPPINGMALL 通常由几家大型零售商家和若干个小店铺组成，在 SHOPPINGMALL 中依靠这些被称为 ANCHOR 的大型零售商家聚集大量的消费人流提升商业地产的整体价值，那些小型的店铺依附于这些 ANCHOR 店周边，靠其所带来的强大的人流得以生存。根据北京市十五时期商业发展规划，北京将参照国外经验，选择公路-环以外交通方便、接近旅游风景区和新建居住区的适当地点，在条件具备的
5、时候，鼓励投资商或大型商业集团投资建设集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能为一体的大型多功能购物中心。SHOPPINGMALL 中业种的组合大型的购物中心通常是集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的综合性的消费场所，满足消费者一站式消费的需求。案例世纪金源 shoppingmall：中关村中心区西沿线，西接四环路，北临世纪城三期，南侧为远大路，东临昆玉河总建筑面积 68 万平方米，总投资额 38 亿元停车位 7000 个经营内容集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体B1-建材超市、超级市场、汽车展厅、餐饮F1-大型零售、主力店、半主力店、品牌店、知名快餐、咖啡店F2、F3-零售主力店、半主力店、品牌店、生活时
6、尚店、餐饮业F4-娱乐、健身、儿童乐园、室内溜冰场、影院、大型 KTV F5-100 多家国内不同风味餐饮业3 万多平方米的屋顶花园，近 4 万平方米的娱乐设施，100 余家主题餐厅可容纳约2 万人就餐目前 SHOPPINGMALL 开发中存在的问题SHOPPINGMALL 作为一种新兴的业态正在全北京乃至全国迅速的发展，为了防止盲目地开发及防范风险的发生，北京市政府已开始限制该类物业的审批。开发 SHOPPINGMALL 将面临着下面几点风险：商品种类供应不足，业种组合出现矛盾一般的商业经营，一平米需要 3-4 个品种，这些 MALL 的规模巨大，需要大量的商品品种加以支撑。根据研究，国际商
7、品品种总共才 150 万种，国内仅有 50 万种。另外，我国成熟的小型专卖店也非常之少，在巨大的商城里，除了那些 ANCHOR 店，小店铺商家的经营内容将大量重复，各店铺之间的差异化经营很难实现。私家车占有量仍显不足根据北京市的商业规划，大型的购物中心都建在距市中心较远的地点，根据国外的经验，该类物业的消费客户均驾车来此消费，大量的停车位设置是这类商业设施的一大特点。但据统计，截止 2003 年 5 月北京市居民家庭每百户汽车拥有量达到 5.34 辆，这与发达国家还存在相当大的差距，这构成了远离市中心建设的大型购物中心健康发展的障碍。资金需求量巨大，投资风险控制仍需加强大型购物中心的兴建对资金
8、的需求巨大，通常投资在十几亿至几十亿之间，从项目开发到项目的正常运转要经过复杂的商业策划。项目所涉及的投资商、开发商、建筑公司等等都希望从这一新兴的商业业态的开发中获取高额的回报。据北京市商委统计，北京二环以内万米以上的大商场，2000 年平均每平方米销售额只有不到 1.4 万元人民币，而北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平米 1.5-2 万元。目前北京市一般大商场的利润率大约在 1%左右，单单从事零售业已很难获利。按照这个水平来测算，北京几个大 MALL 要盈利，恐怕他们估算的销售额还远远不够。而且，仅 1%左右的利润率，显然很难提供合理的回报。开发难度较大，对团队的专业程度要求高商业地产是房
9、地产市场中的高端产品，复杂的开发过程远胜于其他物业类型，对开发团队的专业化素质要求非常高。商业地产的开发与其他物业类型不同，需要面对投资者、经营者、消费者三重客户，开发商在中间扮演着协调各类客户之间关系、使项目商业价值最大化的角色。目前，中国房地产开发正处于起步阶段，具备房地产开发、零售经营、消费者行为等方面知识的复合性人才非常缺乏。作为商业地产中高端产品的SHOPPINGMALL 对开发团队的要求更加严格，目前，人才的稀缺已成为这一物业类型发展的瓶颈。（二）百货百货业的经营方式百货业通常采用联营保底的经营方式获取收益，即根据商户的营业额提取一定比例的费用，并设有最低营业额的限制，保本营业额根
10、据商场整体的经营费用和预期利润率设定，不同商场所设定的保本营业额也不尽相同，但对商户营业额提取比例则根据不同的商品提取大致相同的比例。举例：假设拥有 20 平米营业面积的商户经营某品牌服装，商场对其的保本月营业额设为60000 元，营业额提取比例为 25%。商户月营业额为 70000 元时，商场收益=70000x25%=17500 元商户月营业额为 50000 元时，商场收益=60000x25%=15000 元经营状况概述目前百货商店的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸的特点。从市场形势看，大型百货商场表现为如下现状：经济效益日益下滑，2003 年全市百货商场毛利润实现
11、增长的只有燕莎友谊商城、翠微大厦、当代商城 3 家。 同业过度扩张竞争。零售业市场细分，新兴商业业态竞相挤占市场份额。专业的家具市场、电器商场、日用品超市的出现及迅速发展极大的分食了传统百货业的市场份额，现今的百货商场中主要的收入绝大部分依靠服装来实现。缺乏市场需求的支撑，消费需求明显断层。由于规模的限制，商家为寻求最大利润，往往把商品档次定位较高，面对的客户也只是中高端部分，排除了大量的大众型普通商品的经营，造成消费者构成单一，客户群狭窄。（三）外资大型连锁超市1.分布及规模2.经营方式国外的大型连锁超市成功经营的经验有两点：一是高效率的物流系统，商家通过全球调配，使存货、采购、运输等方面的
12、成本降至最低；二是严谨科学的开店研究，上述商家在开店前往往要对当地各方面的经济指标和政策法规经过很长时间调查，并采用一套科学的分析方法来决定最终开店与否。这些零售商家通过两方面的途径来实现自身的盈利：一、赚取商品的供货商报价与市场价之间的差价；二、向供货商收取管理费用。某零售企业的入店费用清单：3 选址特点举例：欧尚超市地段的选择条件地段位置地段只能选择在城市中允许合资企业经营的地段 附近的居民总数至少是：1.5 公里范围内有 8 万3 公里范围内有 30 万城市内环路中沿着有 6 条道(含自行车道) 为道路，与 4 车道或 6 车道交叉的部位邻近已经开放或规划中的地铁站（或地铁），并有公交路
13、线连结地段描述物业的尺寸应 26700-50000 平方米并有未来扩展的可能性地形平坦地面应没有任何建筑和拆迁遗留材料，或没有任何现状建筑现状建筑的特点未来扩展至 25000 平方米面积的可能性两层建筑更好（一层停车，一层商业，建筑物高度为 15 米）四层建筑也可考虑（两层用于商业，一层用于购物中心，货物运送等，底层用于停车）但需考虑建筑的尺寸和形状，每层建筑面积要超过 6000 平方米。不考虑最小的货场面积小于 5000 平方米的建筑。建筑形状为矩形，开间进深为 9 米（四）商业街历史形成商业街介绍王府井( 行情资讯论坛点评 )商业街王府井商业街历史悠久,汇聚众多老、名、特、优、店铺，已成为
14、世界著名的商业步行街，并成为全市规模最大、大型综合性商场最多的市级商业中心，目前总规模：营业面积 31 万平方米。年销售额大体 40 多亿元。 西单商业街西单商业街集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、文化、办公、旅游、会展等功能于一体的国际水准的现代化商业区。目前规模：总体经营面积 24 万平方米，年销售额 45.5亿元。大栅栏商业街大栅栏儿是北京最古老、最著名且又别具一格的古老街市和繁华的商业闹市区。目前商业主要分布在前门大街两侧和大栅栏地区。现有营业面积 8.3 万平方米，销售额 7.4亿元，以中小型网点为主，大型网点少。朝外商业街朝外商业街西起朝阳门，东至东大桥路口。目前网点分布不连续。主要
15、网点有蓝岛大厦、丰联广场、华普超币、百脑汇、旺市百利以及-些餐饮企业等，商业面积 10 万平方米。马连道茶叶街马连道茶叶街长 1500 米，集中了 100 多个茶叶店和 5 个茶城，汇集了浙汇、福建、安徽，云南、贵州等全国主要茶区的名、特、优茶叶产品。年销售额达 10 亿元，占全国茶叶总销量的十分之一，已成为华北地区最大的茶叶集散地。东内餐饮街东内餐饮街于 1997 年初步形成，当时有 148 家商户，其中餐饮业商户有 45 家，开始形成餐饮特色。2000 年在簋街落户的商家就发展到 200 多家，而餐饮业商家发展到近百家，由于这条街越到晚上越红火，老百姓就戏称它为鬼街，后来有人提出鬼街不文雅
16、，于是就有了现在簋街这一称号。方庄餐饮街方庄餐饮街东起方庄蒲方路东口，西至蒲方路中心环岛，全长 750 米，街内有餐馆 27 家，建筑面积 1.6 万平方米，营业面积近 9000 平方米。经营风味比较齐全。同时周边还聚集有大小餐馆 170 多家，已初步形成一定规模的餐饮区。银街 银街位于东城区东单北大街至东四南大街，长 1776 米。临街有经营服装、百货、餐饮、文化娱乐和其它商业服务业网点 200 多个，其中经营服装百货网点 142 个，并多数是服装专卖店和休闲品牌店，营业面积大多在 100 平方米以下，主要面向青年消费群体。隆福寺民俗商业旅游文化步行街隆福寺街位于东城区东四北大街至美术馆东街，长 600 米、现有商家近 200 个，其中经营服装百货门店 140 户，经营规模除隆福大厦和隆福广场较大外，其余都比较小。按照东城区关于隆福寺地区整体规划要突出传统文化和民俗特色。恢复老北京休闲购物的又一景
