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1、房地产项目开发完全手册-开发目 录一、征地1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积及红线4、四邻状况5、交通状况6、土地权属状况7、土地性质8、地表建筑、构筑状况9、城市配套10、周边环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地 SWOT 分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项目前期1、立项管理2、文物审批及处理3、地质勘察4、全程营销(前期策划)5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批(水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等)12、建筑商与监理方选择13、材料商选择14、其他合作商选择15、节能评定16、融资及
2、房贷等级资信三、规划管理1、征地前规划管理2、建审规划管理3、施工规划管理4、期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理1、报建申请2、施工图审核3、工程类别4、招投标管理5、抗震(前期已办)6、质量监督委托7、监理备案8、安全监督审批9、墙改审批10、建设工程社会保险审批11、职工意外伤害保险12、水泥用散审批13、砂石审批14、城市基础设施配套审批15、施工许可审批五、预售及申报房贷1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程2、水电暖通安装工程3、物业配置配套及装饰装修标准4、单位房屋预售面积的提供5、施工合同管理6、材料合同管理7、监理公
3、司管理8、图纸管理9、阶段验收管理七、竣工管理1、建筑工程竣工规划验收2、建筑工程竣工消防验收3、建筑工程竣工人防验收4、建筑工程竣工绿化验收5、建筑工程竣工质量验收6、验收资料管理7、竣工房产测绘八、财务管理1、征地2、项目前期3、规划管理4、报建管理5、预售及申报房贷6、施工管理7、竣工验收管理8、财务管理 筹资管理 成本与费用管理 销售收入管理 分配管理九、全程营销(后期营销推进管理)1、销售周期划分及控制2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计及发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项目二次策划营销十、销售合同管理1、指定律师及专员
4、确定合同及认购书的基本内容2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间3、合同及认购书的签订4、销售合同与财务的衔接5、销售合同与阶段性促销的衔接6、销售合同的履约监控7、销售合同的存档备案管理十一、产权产籍管理1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案(办理大证)2、分户房产证办理3、辖区派出所及办事处户籍登记备案十二、物业管理1、物业管理公司的选择2、物业管理公司与经营管理的兼容性3、物业管理公司介入项目时机4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务7、项目开发期间合理建议8、物业管理服务可参照的所有法律法规9、制定本物
5、业管理规章制度与行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料11、物业交接工作12、物业维修工作十三、物资与材料采购1、主材采购2、辅材与安装工程十四、相关法律事务1、建立完善的合同管理体系2、建立律师项目跟踪制3、对即时性公告、通知、催办单的管理4、零法律纠纷计划一、征地1、地理位置: 明确路段建筑社区备案编号,以确定项目具体地点。 辖区公安部门门牌编号情况,存在变更、新增、户籍等问题。 确定知名参照物。 确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。2、地质地貌状况: 防止地质问题,提高施工开挖等成本。 防止地下管网对施工的影响。 地下人防等设施。 文物问题。 地下水
6、位高度,确定基础方案等。3、土地面积及红线: 相关规划规范。 地块规划要点。4、四邻状况: 四邻描述。 四邻现有设施使用状况。 四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。 四邻经济发达程度与环境可利用性。5、交通状况: 直接交通干线情况(公交线路、的士站等) 。 城市交通要素(火车站、长途汽车站、飞机场等) 。 1 公里范围内的主次城市道路情况,红绿灯设置情况。 近期城市规划待实施的规划道路。 区内道路规划分析。 区内与区外交通连接分析。 确定出行与“回家 ”的交通便利程度。6、土地权属状况: 土地权属明晰程度。 是否存在债权债务纠纷。 是否存在质押或抵押情况。7、土地性质: 城市土地连片规划情况。
7、 本地块用地性质的弹性。 连片规划改造政策分析。 原土地方获取土地方式与征地形式分析。8、地表建筑、构筑状况: 可再利用或短期利用分析。 (施工用房、材料库、短期租赁) 拆迁方案及可享受政策。 (旧城连片改造、都市村庄等) 安置方案及可享受政策。 (旧城连片改造、都市村庄等) 建筑原材料的再生利用情况。 达到三七通一平的条件与成本分析。9、城市配套: 城市大配套。 (水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等) 商业状况。 (购物、租赁状况) 文化教育。 医疗卫生。 自然绿化景观及休闲场地。 金融服务。 娱乐、餐饮、住宿、办公。 行政机关。 (派出所、办事处、行政办公等) 生活服务
8、。 (干洗店、邮政局、美容美发等) 历史文化、人文区位因素。10、周边环境: 人口密度与划类。 区域城市定位。 空气指数与城市排污能力。 绿化情况。 人流分析。 (流动、流驻、留住)11、时事政策: 金融政策。 城市 GDP 指数变动。 房地产开发政策。12、土地价格: 城市类别基准价格。 可参照性周边地价。 回迁补偿分析。 相关土地税收。13、征地手续: 已成型的获取方式。 (拍卖、挂牌、转让、招投标) 未成型的可选择方式分析。 相关手续费用。 相关办理程序。 征地周期性。14、土地 SWOT 分析: 项目地块的优势。 项目地块的劣势。 项目地块的机会点。 项目地块的威胁及困难点。15、可行
9、性论证: 虚拟投资分析。 虚拟收益分析。 相关营销策划机构介入。16、开发能力评估: 技术实力评估。 资金实力评估。 (财务分析) 经营能力评估。 (行政资源的可利用性) 管理能力评估。 资源能力评估。 (联合开发、投资合作、建筑主材合作) 开发能力结论。17、实施征地二、项目前期1、立项管理: 立项手续的办理。 (直接办理、立项变更) 投资规模的确定。 (对后期各类报批的影响以及费用核算标准) 政策的可利用管理。 (旧城改造、重点工程、都市村庄改造等) 政策的收集; 手续的办理(如申请旧城改造与重点工程) ;此项应在征地前同原地主方协调办理完,在征地中已有政策体现。开工报告办理。 (重点工程
10、、具备招投标、质量监督条件)2、文物审批及处理: 征地前对其文物遗址等因素进行调研。 彻底办理不留隐患。 (存在刑事责任) 该手续直接影响到项目推进,应首要办理。3、地质勘察: 对地质要有较深入的研究,防止动工后的阻碍与增加成本。 对地埋管网要有深入了解,减少施工与改造障碍。 对原人防设施的处理。 (依照人防法及有关设计规范)4、全程管理(前期策划): 项目定位。项目市场定位;A、类比竞争楼盘的调研(含意向楼盘)B、一手市场调研C、项目要素调研(如配置等)D、综合评判区域定位; 主力客户群定位; 功能定位;建筑风格定位;商业部分定位;A、主题定位B、经营管理定位C、业种D、业态 项目价值分析。
11、 项目经济价值; 项目品牌价值; 项目社会价值; 项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重; 项目可提升价值分析;A、建筑风格和立面的设计、材质B、独特的户型与结构C、环境D、配套E、物业管理F、形象包装与组合营销策划G、品牌价值实现的大环境因素;A、经济金融因素B、政策因素C、城市规划前景因素D、人文理念的发展因素 项目定价模拟。 项目目标收益与最大收益,项目综合成本预估; 均价的确定(类比价值,有效需求成本加价) ; 项目中具体单位的定价模拟(分层、分套) ;A、差异性定价(类型、采光系数、朝向景观、楼层)B、确定系数C、确定幅度价格策略报告; 项目投资可行性分析。 可变成本变动时对利润的影响; 销售价格变动时对利润的影响; 投资风险分析。项目风险性评价;A、价值提升及其实现的风险性B、规划、设计是否是以提升项目 同周边项目的类比价值C、项目全程营销策划的成功性资金运作风险性;A、减少资金占用比例,加速周转,降低财务成本B、开发节奏把握,以尽量少的资金占用启动项目C、销售推进把握,最短时间回笼资金经济政策风险;A、对近几年国际国内宏观经济形势分析B、国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设C、金融时政前瞻性与可借鉴性分析