《房地产开发完全手册》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发完全手册（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产项目开发完全手册-开发目 录一、征地1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积及红线4、四邻状况5、交通状况6、土地权属状况7、土地性质8、地表建筑、构筑状况9、城市配套10、周边环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地 SWOT 分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项目前期1、立项管理2、文物审批及处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划）5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）12、建筑商与监理方选择13、材料商选择14、其他合作商选择15、节能评定16、融资及
2、房贷等级资信三、规划管理1、征地前规划管理2、建审规划管理3、施工规划管理4、期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理1、报建申请2、施工图审核3、工程类别4、招投标管理5、抗震（前期已办）6、质量监督委托7、监理备案8、安全监督审批9、墙改审批10、建设工程社会保险审批11、职工意外伤害保险12、水泥用散审批13、砂石审批14、城市基础设施配套审批15、施工许可审批五、预售及申报房贷1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程2、水电暖通安装工程3、物业配置配套及装饰装修标准4、单位房屋预售面积的提供5、施工合同管理6、材料合同管理7、监理公
3、司管理8、图纸管理9、阶段验收管理七、竣工管理1、建筑工程竣工规划验收2、建筑工程竣工消防验收3、建筑工程竣工人防验收4、建筑工程竣工绿化验收5、建筑工程竣工质量验收6、验收资料管理7、竣工房产测绘八、财务管理1、征地2、项目前期3、规划管理4、报建管理5、预售及申报房贷6、施工管理7、竣工验收管理8、财务管理 筹资管理 成本与费用管理 销售收入管理 分配管理九、全程营销（后期营销推进管理）1、销售周期划分及控制2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计及发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项目二次策划营销十、销售合同管理1、指定律师及专员
4、确定合同及认购书的基本内容2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间3、合同及认购书的签订4、销售合同与财务的衔接5、销售合同与阶段性促销的衔接6、销售合同的履约监控7、销售合同的存档备案管理十一、产权产籍管理1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）2、分户房产证办理3、辖区派出所及办事处户籍登记备案十二、物业管理1、物业管理公司的选择2、物业管理公司与经营管理的兼容性3、物业管理公司介入项目时机4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务7、项目开发期间合理建议8、物业管理服务可参照的所有法律法规9、制定本物
5、业管理规章制度与行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料11、物业交接工作12、物业维修工作十三、物资与材料采购1、主材采购2、辅材与安装工程十四、相关法律事务1、建立完善的合同管理体系2、建立律师项目跟踪制3、对即时性公告、通知、催办单的管理4、零法律纠纷计划一、征地1、地理位置： 明确路段建筑社区备案编号，以确定项目具体地点。 辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。 确定知名参照物。 确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。2、地质地貌状况： 防止地质问题，提高施工开挖等成本。 防止地下管网对施工的影响。 地下人防等设施。 文物问题。 地下水
6、位高度，确定基础方案等。3、土地面积及红线： 相关规划规范。 地块规划要点。4、四邻状况： 四邻描述。 四邻现有设施使用状况。 四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。 四邻经济发达程度与环境可利用性。5、交通状况： 直接交通干线情况（公交线路、的士站等） 。 城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等） 。 1 公里范围内的主次城市道路情况，红绿灯设置情况。 近期城市规划待实施的规划道路。 区内道路规划分析。 区内与区外交通连接分析。 确定出行与“回家 ”的交通便利程度。6、土地权属状况： 土地权属明晰程度。 是否存在债权债务纠纷。 是否存在质押或抵押情况。7、土地性质： 城市土地连片规划情况。
7、 本地块用地性质的弹性。 连片规划改造政策分析。 原土地方获取土地方式与征地形式分析。8、地表建筑、构筑状况： 可再利用或短期利用分析。 （施工用房、材料库、短期租赁） 拆迁方案及可享受政策。 （旧城连片改造、都市村庄等） 安置方案及可享受政策。 （旧城连片改造、都市村庄等） 建筑原材料的再生利用情况。 达到三七通一平的条件与成本分析。9、城市配套： 城市大配套。 （水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等） 商业状况。 （购物、租赁状况） 文化教育。 医疗卫生。 自然绿化景观及休闲场地。 金融服务。 娱乐、餐饮、住宿、办公。 行政机关。 （派出所、办事处、行政办公等） 生活服务
8、。 （干洗店、邮政局、美容美发等） 历史文化、人文区位因素。10、周边环境： 人口密度与划类。 区域城市定位。 空气指数与城市排污能力。 绿化情况。 人流分析。 （流动、流驻、留住）11、时事政策： 金融政策。 城市 GDP 指数变动。 房地产开发政策。12、土地价格： 城市类别基准价格。 可参照性周边地价。 回迁补偿分析。 相关土地税收。13、征地手续： 已成型的获取方式。 （拍卖、挂牌、转让、招投标） 未成型的可选择方式分析。 相关手续费用。 相关办理程序。 征地周期性。14、土地 SWOT 分析： 项目地块的优势。 项目地块的劣势。 项目地块的机会点。 项目地块的威胁及困难点。15、可行
9、性论证： 虚拟投资分析。 虚拟收益分析。 相关营销策划机构介入。16、开发能力评估： 技术实力评估。 资金实力评估。 （财务分析） 经营能力评估。 （行政资源的可利用性） 管理能力评估。 资源能力评估。 （联合开发、投资合作、建筑主材合作） 开发能力结论。17、实施征地二、项目前期1、立项管理： 立项手续的办理。 （直接办理、立项变更） 投资规模的确定。 （对后期各类报批的影响以及费用核算标准） 政策的可利用管理。 （旧城改造、重点工程、都市村庄改造等） 政策的收集； 手续的办理（如申请旧城改造与重点工程） ；此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已有政策体现。开工报告办理。 （重点工程
10、、具备招投标、质量监督条件）2、文物审批及处理： 征地前对其文物遗址等因素进行调研。 彻底办理不留隐患。 （存在刑事责任） 该手续直接影响到项目推进，应首要办理。3、地质勘察： 对地质要有较深入的研究，防止动工后的阻碍与增加成本。 对地埋管网要有深入了解，减少施工与改造障碍。 对原人防设施的处理。 （依照人防法及有关设计规范）4、全程管理（前期策划）： 项目定位。项目市场定位；A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）B、一手市场调研C、项目要素调研（如配置等）D、综合评判区域定位； 主力客户群定位； 功能定位；建筑风格定位；商业部分定位；A、主题定位B、经营管理定位C、业种D、业态 项目价值分析。
11、 项目经济价值； 项目品牌价值； 项目社会价值； 项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重； 项目可提升价值分析；A、建筑风格和立面的设计、材质B、独特的户型与结构C、环境D、配套E、物业管理F、形象包装与组合营销策划G、品牌价值实现的大环境因素；A、经济金融因素B、政策因素C、城市规划前景因素D、人文理念的发展因素 项目定价模拟。 项目目标收益与最大收益，项目综合成本预估； 均价的确定（类比价值，有效需求成本加价） ； 项目中具体单位的定价模拟（分层、分套） ；A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）B、确定系数C、确定幅度价格策略报告； 项目投资可行性分析。 可变成本变动时对利润的影响； 销售价格变动时对利润的影响； 投资风险分析。项目风险性评价；A、价值提升及其实现的风险性B、规划、设计是否是以提升项目 同周边项目的类比价值C、项目全程营销策划的成功性资金运作风险性；A、减少资金占用比例，加速周转，降低财务成本B、开发节奏把握，以尽量少的资金占用启动项目C、销售推进把握，最短时间回笼资金经济政策风险；A、对近几年国际国内宏观经济形势分析B、国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设C、金融时政前瞻性与可借鉴性分析
