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1、1序言物业工程服务是物业服务的一项主要内容，工程服务的好坏直接影响到业主的生活品质，为使所有工程部员工能够熟悉相关工作制度，特制订本手册，本部门员工应认真学习，严格遵守。第一章 组织架构第二章 岗位职责一、工程部领班岗位职责1、在项目经理领导下,负责项目所管辖房屋建筑,公共设备设施,机电设备的技术管理工作;2、负责制定本部门各项管理制度，工作流程及应急措施;3、负责对本部门各专业班组的工作进行检查、指导;4、负责制定年度维修保养计划,报项目经理审批;5、负责参与项目工程验收交接工作及制定项目工程验收计划;6、负责对本部门发生的重大事故组织调查分析及处理工作;7、负责管理处分包项目审核，分包合同
2、的制定，分包预算的审核以及分包服务质量的检查、控制;8、负责审核物品采购报告,报项目经理审批;9、负责本部门新聘员工面试工作;10、负责本部门水、电、装修等工作技能的培训及考核计划的审批;11、负责根据实际情况,调配各专业员工、工程设施、设备及工具;12、负责编制工程部的年度工程运行维修保养,技术改造等方面的预算,严格有效地控制运行维修费用;13、负责制定主要能源(水、电等)的可操作性节能措施,组织贯彻实施;14、了解、掌握管理人员及下属员工的思想状况,及时纠正不良倾向,培养、提高下属的团队精神、敬业精神、服务意识、服从意识、职业道德及对公司的责任感;15、完成上级交办的其他工作.二、暖通维修
3、工岗位职责1、负责管辖范围内生活给水、污水、排水、消防水系统设备设施的检修工作;2、负责各种管道的检查工作;3、负责所有送风、排风设备、管道、闸阀的每月定期检修;4、负责处理业主家中暖通方面的维修工作;5、负责作好检查记录,维修保养记录的填写工作;6、负责本岗位发现问题和隐患的及时处理并上报;7、负责保管好个人工具、公用工具、及材料,不丢失、不损坏;8、负责排水管、排水井、地漏等疏通、清理工作;9、负责每月水表读数的抄写工作,并同时检查水表工作是否正常;10、对各种用水器具进行维修时,应在保证正常安全使用的前提下,以修为主,更新零配件为辅的原则,做好节约用水工作;11、防汛季节严密关注汛情,检
4、查、疏通园区内各排水地漏;12、凡紧急情况(如:下水堵塞、水管泄漏、阀门损坏等)应快速到达现场,进行应急处理,保证人身、设备、设施安全;13、在工作中加强工种间相互协作,服从领导统一安排,保证工程部整体工作的顺利完成;214、完成上级交办的其他工作.三、机电维修工岗位职责1、负责电气动力设备、管线及动力盘、照明箱的巡查与检修工作;2、负责各楼层强、电井内线路、电表箱、插接排、插接开关、照明开关及各事故照明箱的电气元件,线路的检修工作;3、负责电话系统,电视系统、防盗对讲系统线路、元器件的检修工作;4、负责生活水泵房、消防水泵房、空调机房、通、排风系统、地下车库、消防通道、各楼层走道、室外通道,
5、广场及办公室等一切地方的照明、线路和设备的检修工作 ;5、负责霓虹灯、彩灯电气设备的监护管理;6、负责及时为业主处理有关电气维修方面的问题;7、负责每月定期抄写公共区域电表数,并同时检查电表工作是否正常;8、负责配合保安部定期检查消防设备;9、负责每日维修工作记录的填写;10、负责对本岗位发现的问题和隐患及时处理并上报;11、负责保管好个人工具、公用工具、测量仪表和电器材料;12、负责所管辖范围内电气设备的清洁;13、配合其它专业人员工作;14、负责完成上级交办的其它工作.四、综合维修工岗位职责1、遵守公司各项规章制度,明确本专业相关工作内容及工作规范,熟知本专业工作区域、设备设施、具备上岗资
6、格;2、严格执行消防安全条例,保证做到安全生产,认真做好工作区域卫生,文明生产、文明施工;3、认真完成领导下达的各项工作,认真完成工程维修单的工作,杜绝返工及业主投诉;4、负责公共区域及业主家内各种门窗、家具、木制品及附属五金配件的养护、维修,保证所负责工作范围内设施的完好和安全使用;5、凡属门窗、锁具故障,保证及时解决,当日完成,更换锁具,应将全部钥匙当日交接,并在工单中注明;6、负责公共区域及业主家内天花、地面、墙壁、路面的养护、修补工作,做到勤查、勤修;7、凡当日粉刷或油漆的工具应及时清洗,保证以后工作的正常进行.完成工作后对现场进行清洁,对成品做好保护措施后方可离开;8、当日未完成的工
7、作要对现场进行围档;9、工作中加强工种间相互协作,服从领导统一安排,保证工程部整体工作的完成;10、完成上级交办的其他工作.第三章 工程部管理制度制度一、工程部节能降耗管理制度1、加强工程部员工的技术管理,加强技术培训,使保养维修由换件维修向元件维修发展;2、在总人员编制不变的前提下,努力招收高技术等级的工程技工,将原来的外维合同终止,由工程部内部人员完成,有效减少维修合同款(前提是有能力、无责任故障及设备完好);3、加强安全生产管理力度,减少直至杜绝违章伤亡,减少设备损坏;4、严格执行小区公共照明的开闭时间,同时在过渡季随时调整开启时间,应用最简捷、费用最低的技术,改进并完善公共区域用电设备
8、的节电;5、加强机械设备的日常保养,使机械阻力为最小状态,减少动力损失;6、暖通系统设备应无跑、冒、滴、漏、做好单流阀检修,减少设备内耗;37、严格各种工程合同的审核,确保每份合同的合理性,确保公司的最大利益;8、工程材料、设备的价格采用三家比价制;9、严格材料、工具的领用,同时做好修旧利废;10、加强安全检查,保障设备安全运行,减少责任事故;11、废物利用,如纸张背面用于内部办公等;12、材料、工具、设备由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值时,应进行审查鉴定,经批准后方可做报废处理;13、报废物资进库,统一进行残值处理,收入交公司入帐,不得自行处理.二、工程部运行值班制度为保障设备
9、正常运行,减少能源消耗,规范运行值班工作程序,特制定工程部值班制度,工程部各专业值班员应严格遵守并执行.1、工程部实行 24 小时不间断值班制度.负责园区高低压配电设备及机械,设备的正常运行,应急事故处理及业主报修处理等工作;2、值班员工应对工作认真负责,坚守工作岗位,不得擅离职守,工作去向应向相关人员报告,以了解工作去向;3、值班员应轮换用餐,值班室应保证随时有人值守,人员外出携带对讲机,保持联络;4、按运行规定定时巡视各设备运行状态,认真填写运行记录,随时调整运行中的偏差,及时发现和处理隐患;5、设备运行中如遇故障,值班员无法处理时应及时向上级汇报,跟进解决;6、值班员应严格执行值班交接班
10、制度 ；7、值班员遇特殊情况需请假,应执行公司请假制度.三、值班交接班制度交班1、各种运行、操作参数、维修记录;2、本班次各系统运行方式,运行中有无遗留问题、设备间及设备卫生情况交接;3、交接工具、钥匙、材料、对讲机、记录表格、资料等;4、认真传达上级下达的各种指示、命令;5、书面填写接班应注意的问题;6、接班人未到岗,接班人有饮酒、带病状态等不正常情况,值班员都不能交班离岗,并尽快向上级汇报;接班1、接班人员应认真阅读交接班记录,如内容不清或有重大遗留故障,接班人可拒绝接班,并请示主管处理,但不得离岗;2、交接班人员共同检查记录所填写内容,双方确认签字后交接完成;3、交接后,交班人员未完成的
11、工作由接班人员负责完成;4、接班人班前应充分休息,不得饮酒;5、设备间、设备的卫生交接,如不合格可拒绝接班,并立即通知主管,但不得离岗.6、因故需请假或变更班次,应提前请示主管,经批准后,方可休假或变更班次.严禁私自换班;7、交接班期间,遇有事故抢修任务,不准交接班,双方人员应主动协助维修组工作,处理完毕,运行正常后,方可交接;8、接班人员应提前 10 分钟到岗,做好接班准备;4处罚过失种类:员工过失分甲、乙丙三类，触犯其中任何一条都将给予相应处罚；1、有下列行为之一者，属甲类过失：（1） 交、接班迟到、早退的；（2） 非因工作需要，上班时间会客、聊天或长时间占用办公电话的；（3） 拖延执行上
12、级命令或外出工作完毕不立即返回值班室的；（4） 不按规定着装的；（5） 有其他轻微违纪行为的。2、有下列行为之一的，属乙类过失：（1） 不按规定进行设备操作，尚未造成经济损失的；（2） 当值时擅自离岗、睡岗或干私活的；（3） 私藏、私拿公司物品占为已有或违反规定浪费、损坏、丢失公物的；（4） 在工作中没有尽职尽责，巡视、检修中不认真，发现隐患或发生事故不及时报告的；（5） 服务态度差，遭业主合理投诉的；（6） 一切有碍生产安全和公共秩序行为的。3、有下列行为之一的，属丙类过失：（1） 贪污、受贿、盗窃、赌博、营私舞弊的；（2） 玩忽职守，违反技术操作规程和安全规定，违章指挥或隐瞒工作过失造成事
13、故；（3） 损坏设备、工具造成经济损失的；（4） 不服从正常工作调动或公开拒绝执行上级命令的；（5） 公司发生紧急情况时不参加救护而逃离现场的；（6） 参与打架斗殴，寻衅闹事，造成人员伤亡的；（7） 其他严重反公司规定的。处罚方式:1、口头警告: 仅限于首次触犯甲类过失行为;2、一次性罚款: 员工如有重复触犯甲类过失或首次触犯乙类过失行为,将予以一次性罚款处理(酌情分为 50 元、100 元、200 元三等)；3、辞退或开除：员工受罚款处理后再次出现同类过失，工程部将上报公司给予其辞退处分；对触犯丙类过失者，将上报公司予以开除；4、违纪情节严重，触犯法律的，公司将交由司法机关依法惩处。5、 受
14、处分员工如不服,应在公布其处分 10 天内向公司提出书面申诉,但在未改变原处分决定前,仍按原处分决定执行,对无理取闹或恶意报复,影响工作秩序和社会秩序的员工,公司将交由公安机关依法处理.6、 处罚程序:员工违纪由工程部经理将违纪事实,处理意见以书面形式呈现报项目经理,经项目经理核准签暑后执行并记入员工个人工作档案.7、本条例为公司员工手册的补充文件，倘本条例内容与公司员工手册相左，将以员工手册为准。5四、工程部员工行为规范为规范工程部员工行为举止,树立良好的工作作风,统一服务标准,提高工作效率,特制定工程部员工行为规范,工程部全体员工应严格遵定:1、员工在工作时间必须按公司规定统一着岗位工作服
15、,正确佩戴工作牌,保持工服整洁,发型得体,精神状态良好;2、严格执行考勤制度,交接班制度及值班制度,提前 10 分钟到岗,按规定打卡;3、在公共区域执行维修工作时，为保障过往人员的人身安全,应树立醒目告示牌及相应围栏,提示注意躲避,对周边相关物品及设施采取相应的保护措施 ;4、在为业主提供维修服务时,应仔细检查施工周边物品,凡可能对其造成污染和伤害的物品,应征得业主同意后将其遮盖或移位,施工或维修完成后对移位物品复位 ,清洁现场并请业主验收,业主满意认可并在工程维修单上签字后,带齐所有物品及施工垃圾向业主礼貌道别后离开;5、员工在执行任何维修、巡视、检查工作时应对设施,设备实行保护措施,使用防
16、尘遮盖成品,防止施工垃圾污染相邻区域与物品,触摸天花,墙壁及家具等应戴手套 ,不得损伤、沾污;6、鼓励员工主动工作,但外出执行任何工作时,应告知专业负责人并带对讲机,以了解员工去向,否则影响工作由员工本人负责;7、外出执行维修任务时,不得嘻笑、打闹;见到领导要主动问好,工作结束应立即返回值班室,不得在园区内任何地点逗留. 第四章 工程部管理规定一、卫星电视接收管理规定1、严格遵守并执行北京广播电视局关于卫星电视接收的有关文件精神和规定.2、监控人员严守工作岗位,认真做好交接工作.3、严格按照上级指示时间播放节目,严格控制收视范围和接收节目内容,做到不录制,不传播,对不符合规定的节目绝不播放.4、机房内的仪器设备不得随意开启,未经领导同意不得挪用.5、仪器设备发生故障及时处理,一量发生重大事故,立即停机并向上级报告,不得擅自拆机处理.6、机房除管理和监控人员外,其它人员不准随便进入,严禁 私自接待客人,若接 待公事来访者须经领导批准.二、生活水泵房、水箱间管理规定1、未经领导批准禁止外来人员进入泵房;经领导批
