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1、第一讲 从业准则一、 工作的基本技能和职业态度(一) 、基本技能1、 不是说非要专家、博士、硕士、院士才能做我们的工作；2、 做我们的工作，确实一定要掌握一些工作所需要的知识后和技能。但是，这些必备的知识、技能不一定非要到学府里去学，在自然、工作的环境中，有心、用心，有目标，就能学习和掌握。3、 每一个岗位都是一门学问，没有说哪个岗位不需要知识技能那个岗位需要知识技能。所以，我们工作，就必须掌握工作所需要的基本知识技能。4、 如何掌握自己需要的技能：自我钻研、学习，求教，争论，培训。（二） 、职业态度、不管我们以前从事了多么自豪或繁目众多的事项或遭遇了若干挫折，这一些，不能作为我们从事目前工作
2、状态的决策性条件。但是，我们的工作，需要从事过或处理过事件的大量成功经验，有这一些，我们可以做出最接近正确的决定。、拚弃经验决策论。不得以过去的经验来决定当下工作的方向和目标。、需以知识为基础，经验为参考，以当前工作条件的实际为前提，经科学计算，严谨推导，来决定我们当下的工作方向和目标。二、 职业守则1、 公司制度是第一位的，遵守制度，按照制度办事，才会处事有章，行为高效。2、 公司的利益是工作的核心。工作的一切行为服从工作目标的实现，所以，我们在工作中才有了工作方法和工作技巧以及工作谋略。3、 遵.求协同作战的工作方式。方案性的、目标性的、协同性的问题，需要论证后确定，并遵从岗位工作要求，一
3、丝不苟地去完成。4、 工作中追求公正和效益，不追求为狭隘利益而导致的无作为。工作以成果见长短，需要效益。5、 投入、严谨、缜密，日事日清是工作的第一行为准则。三、 我们倡导的我们要制定、遵守、并执行事前论证制度，把每项工作都在事前系统的、充分的讨论清楚，形成确定文件，各个工作在有条不紊地、分阶段的推进和展开。这是防止和杜绝事中有错、事中大变动，费用过增，漏项缺项，功能不全等未提出现的关键。在策论确立后，接下来要推崇的是岗位责任制度。我们要用平和、协作、友善的工作心态和心情在轻松地工作环境中，细致分解每一个工作既定事项。在我们的工作中，不能少了岗位工作中的责任和上进、竟取机制。没有后者，一切都会
4、没有发展，一切计划和目标都是空谈，工作由此拖沓、失去生机。一定掌握岗位工作所需要的基本技能和知识。没有这个，不能工作。红绿灯，提高了道路的通行能力。界面越多，效率越低，成本越高。第二讲 高端住宅物业豪宅一、豪宅所要具备的要求（一）、项目的环境硬件条件便捷的生活所需的区位，优越不可替代；、环境-幽雅，具有不可再生、得天独厚的自然资源；或者具有历史形成的人文资源；（二）、建设规划的创造性条件生活所要需具备的-舒适度最强的- 满足私密要求的室内空间和外部自然环境；建筑精美不可复制高精的建设工艺；贴心、人文、人性的功能配套；建设完成的建筑风格难以仿造，人文价值无法再生。（三）、物业服务的软件环境安全无
5、忧的环境；清静整洁的环境；有序的行为制度；人文贴心的主动服务；无障碍瑕疵的物业维护保修体系。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。故而，决定了豪宅物业的拥有对象，必定是社会的高端资源拥有者，他们在社会具有相当的财产、地位和权利。他们之所以能拥有，因为他们永远具有比他人更多更强的处事能力，他们在每一方面，都是领前的达人，都是佼佼者。明白了豪宅的拥有者，那么，豪宅，一定要在特定的地段，以进乎度身定制的完美方式，以个性鲜明的建筑特色，以自然历史或人文价值超越的不可存二的环境进行建造，才能被社会的高品人群所接受。紫砂来源于泥土，却是因他的精细和精致。“金色豪宅”看地段 “绿色豪宅”重环境。二、豪宅建设
6、（一）、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源一提到别墅、洋房等这些人们称之为“豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画：宽大的户型，精致的装修，舒适的环境，怡人的景观，周到的服务当然还有昂贵的价格。那么，是什么原因让人们产生这种心理呢？答案是社会资源密集化。以相同的建筑面积单位作为基准，同样是一平方米的建筑面积，豪宅往往要比普通住宅占据更好的地理位置，耗费更多的占地面积，更多的建筑材料与装修、装饰材料，更多的绿化面积，更多的广告投入，更多的物业管理服务内容，同时还包括更多相关的和隐性的社会资源，如规划设计师、建筑设计师、园林景观设计师、广告人、策划人、营销员的创意和智慧等。社
7、会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。而完成社会资源集中过程的方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。（二）、豪宅要有旗帜和灵魂房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅 ”的先决条件，但仅有硬件是不够的刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。因此，软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。 这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、
8、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。一句话，豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。（三）、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。 前文已述，豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势
9、必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。 另一方面，现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。 因此，从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。“稀缺”、“唯一”、“尊属”、“独享”等高端的包装，豪宅市场里的豪宅产品打造越来越豪华，标价越高的豪宅产品越能刺激购房者的神经，三、豪宅案例我看金成府稀缺性之内部因素
10、(转载) 只有外部因素，也很难体现豪宅-这种稀缺性的珍贵，毕竟硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，而只有软件的提升和修炼才是支持物业成为豪宅的必要条件。而这个软件就是稀缺性豪宅的气质和灵魂，不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、时尚感、舒适感。经过我多次的查证，也觉得金成府比较符合稀缺性豪宅的内部因素，所以我还是以金成府为例从感官方面说明稀缺性豪宅的内部因素。时尚感：金成府将国际奢华基因与时尚美学设计完美结合，采用经典 Art-Deco 建筑设计风格，营造建筑美学的古典秩序感，打造世界领先的解构主义符号建筑，体现出古老、高贵的贵族气质。这
11、样的建筑风格让你仿佛置身于文艺复兴时期，朝气蓬勃的生气似乎就充斥在你身边，使你的生活永远有着新鲜感。尊贵感：稀缺性豪宅代表了财富的象征。在这里买房的消费者最先考虑的便是空间的面积以及房子的安全性。而金成府，有着 230平方米的四居设计，完全满足了业主三代人的居住空间。他的私家电梯直接刷卡入户的设计保证了住户的安全性，而二、三栋的三梯两户设计既避免主佣人流交叉又显示出业主的尊贵豪华。舒适感：什么是舒适感？给人的第一感觉似乎应该是空间上宽敞，阳光充足。而金成府恰恰体现了这点。他 3.15 米的层高，比普通的住房要高 0.35 米， 更增加了空间上的立体感，而且非常有利于空气的流动。它拥有 5.2
12、米超大面宽的客厅，彰显了豪阔的气度，同时大面积的窗体也保证了充足的光照。而且它还有 3.85 米宽、4.45 米进深的大餐厅，不仅是家人晚上交流感情的最佳地方，也是业主宴请、聚餐的最佳场地选择。另外，为了满足业主工作的需求，还配备了 15 平方米的多功能厅，业主可以当做独立的书房进行办公。豪宅的资源：无法用金钱打造的要素是豪宅最珍贵的因素作为豪宅，最重要的是两点：一是硬件，根据市区还是郊区豪宅区分不同的硬件；二是软件，主要是豪宅项目的文化品位、圈层资源、客户群体等。其中，作为豪宅最重要的因素是：无法用金钱就能打造的因素，则是豪宅最珍贵的因素。例如，项目的稀缺性的自然资源，则不是用金钱能打造的；项目的高端圈层资源，也不是用钱就能打造出来的。只有是非金钱能打造的因素，则是豪宅最重要、最珍贵的因素。专家一致认为，一个项目，随着成熟度的提升，绝版豪宅特性将更加突显，价格将更快升高。这是脱离于经济现象的一种收藏现象，即品质价值与稀缺性决定供求关系。这些是公认的稀缺型豪宅应该具备的内部因素。它和外部因素 同构成稀缺型豪宅的特点，二者缺一不可。所以定了那句话，现在像这种稀缺性的豪宅越来越少，如果你碰到了这样稀缺性的房子，并有一定的经济能力，一定加紧买。
