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1、市场法在我国房地产估价中的应用内容摘要市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。关键词：房地产估价 市场法 房地产市场1In the real estate appraisal market method in the applicationContent abstractMarket method on other valuation methods valu
2、ation principle is easy, the most important is in real estate appraisal process can directly reflect the market condition, these characteristics make it in the appraisal method system become the simplest and most direct, a kind of the most commonly used method, the international assessment. Based on
3、 the theory of market method, summarizes the real estate appraisal market method applied in the main problems existing in the process and proposes the corresponding solution countermeasures.Keywords: Real estate appraisal Market method The real estate market目 录序言1一、 市场法概述1（一）市场法的含义 1（二）市场法的理论依据 1二、市
4、场法的适用对象和条件2（一）市场法的适用对象2（二）市场法的适用条件2三、市场法估价的操作步骤2四、我国房地产估价运用市场法存在的问题2（一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大2（二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅2（三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差4五、提高市场法在估价中应用的对策4（一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源4（二） 政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响41.政府方面对信息不对称的弥补42. 房地产评估机构应该采取的积极措施5结论7参考文献8II序 言市场法（Market Comp
5、arative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。一、市场法概述（一）市场法的含义市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交
6、价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表
7、现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。二、市场法的适用对象和条件III（一）市场法的适用对象市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。（二）市场法的适用条件市场比较法的适用条件是在同一供求范
8、围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。三、 市场法估价的操作步骤见图1四、我国房地产估价运用市场法存在的问题（一） 房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大市场法的应用是建立在有一个规范、成熟、发达的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。（二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息
9、流畅市场法的运用前提之一是有足够多的交易案例可供选择，但是任何一个评估机构搜集和整理全社IV房地产市场搜集交易实例存入交易实例库选取可比实例可比实例 A 价格建立比较基准交易情况修正比准价格 A房地产状况调整市场状况调整可比实例 B 价格建立比较基准交易情况修正比准价格 B房地产状况调整市场状况调整可比实例 C 价格建立比较基准交易情况修正比准价格 C房地产状况调整市场状况调整分析估价对象最终比准价格求取最终比准价格图 1会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。因为我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而
10、且外界要获取他们的信息也非常困难。各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不公用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使评结果的正确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。V（三）与西方发达国家相比，中国的房地产评估起步很晚，至今不过十几年的历史。正是由于起步较晚，在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本是借鉴或沿用了发达国家的最新成果，因而起步较高，与国外并无太大差别，在评估理论研究方面与发达国家也基本处于相近水平。因此，对于基本
11、评估方法中市场法的评估原理、指标体系的建立等方面的认识也基本上相同，但是在评估实践中对于市场法的应用却存在巨大差异。五、 提高市场法在估价中应用的对策针对市场法在我国房地产评估运用中存在的若干问题分析，提出如下具体的对策建议：（一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费，及时制止和防
12、范房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地产业健康发展。另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。（二） 政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响1.政府方面对信息不对称的弥补（1） 完善制度和法规建设制度和法规是市场正常运行的保障。由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多房地产交易纠纷无法解决的原因之一。行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐，只有这样才能在市场中强烈地显示出公平和秩序，这两个促进房地产市场发展的基本信号。例如:对于卖方发布信息的行
13、为，应当有类似于反欺骗法和真实披露法这样的法律来加以管制。（2） 完善监督机制监督机制历来是房地产的薄弱环节。监督机制的缺乏只能说明市场的透明度不高。完善的监督机制可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用，以及保证市场运行的透明和公平。VI（3） 建立客观有效的评价标准目前在有些地方市场炒作力度大于运作力度，对概念的疯狂炒作等于向市场散布真假混淆的信息，降低了消费者的鉴别能力，从而达到增加卖点甚至浑水摸鱼的目的，但这样做的直接后果就是扰乱了市场的秩序，并且降低消费者对市场的信心，因此必须由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织建立并审定有关的一系列评判标准，对新出现的概
14、念进行客观详尽的描述和界定，并进行评级，只有这样才能避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。2. 房地产评估机构应该采取的积极措施（1） 加快自身的信息化、网络化建设，建立和完善市场信息资料库，实现信息化管理评估过程是以基础数据资料为依据，应用评估理论、方法进行分析、对比、计算的过程。市场法进行评估尤其需要大量的市场交易参考资料。在计算机技术和网络技术的飞速发展，以及房地产市场日益规范、成熟的前提下，评估机构获得市场信息的渠道会越来越多，此时的房地产评估机构，应该抓住机遇，利用计算机和网络，积极建立起自己的市场信息资料库，强化评估信息的搜集、处理、储备能力，这样才能及时得到想要的交易
15、案例，提高评估结果的正确性，使市场法得到更好的应用。（2） 提高评估人员的执业水平和经验技能采用市场法对房地产进行评估时，要求评估人员能够全面准确地调查市场资料，合理选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面、细致的比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。因此评估人员的执业水平和经验技能的高低与评估结果的准确性有着紧密的关系。但是目前国内缺少能够熟练运用市场法的高素质人才制约了市场法的应用，说明我们的评估人员运用市场法的执业技能还有待提高。（3） 改善观念，提醒各界加强对房地产市场法应用的关注除了政府尽快建立健全房地产评估的法律、法规体系，保障市场法的应用环境外，行业学会的引导也有利于提醒各界加强对房地产市场法应用的关注。建议行业学会采取的引导措施有：1） 组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材。近年来房地产评估界的一些专家吸收国外的评估理论和方法，并结合自己的实践经验编写出了一些较好的评估著作，为完善和提高我国的房地产评估理论和方法打下良好的基础。建议以此为起点，组织多方面的
