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1、7、商业地产未来发展趋势分析7.1 商业地产发展趋势（1）城市布局转移在前面章节已经讲述到，一线城市因为前些年的购物中心投资热潮，使得一线城市的商业地产发展呈现出饱和状态，有些区域甚至出现重复投资、大量空置、同质化严重的发展问题。尽管购物中心前一轮发展中已经表现出各类问题，然而发展商对购物中心的投资热情并没有因此淡化，相反新一轮的投资热再次兴起，只不过这次投资热开始转向市场更为庞大的中等城市。二三线城市在近些年的城市化过程中，经济得到长足的发展，百姓生活水平也在一定程度上得到提升，但是二三线城市的居民生活消费方式并没有得到相应改观，主要源于商业市场的发展相对停滞而没能合理引导百姓消费观念改观。
2、基于二三线城市的巨大商业市场潜力，许多地产商纷纷将大量资金投到这些中等城市用于取得区位和交通条件优越的优质地块，为日后开发运营商业地产储备一定的资源。（2）社区型购物中心主导近几年在国内各地纷纷开展的造 mall 运动，成功者不多，主要为忽视了国内整体消费能力相对较低、以及盲目贪大求全的结果。目前购物中心有盲目的摊大求全的趋势，很多项目都追求区域第一，甚至是城市第一、国内第一。事实上，国内商业地产存在一个“倒金字塔”现象，即大型项目数量比例过高，而塔基部分的小型购物中心数量却很少，以至于形成了一个不稳定的商业结构。从成熟的商业市场现状来看，美国和日本购物中心平均面积均不超出 1.5 万，香港特
3、区以几万的项目居多。而国内购物中心的现实状况是，动不动就是十多万的体量。此外，另一个事实也可以说明我国不适合开发众多的大型购物中心项目：国内比较权威的统计数据显示我国拥有商品品种为 20 万左右，而国外是 150 万品种左右，所以有限的商品资源决定了国内无法做大规模商业项目，因为开发完毕以后根本就填不满。 另一方面，除少数城市外，大型 mall 在国内城市得以生存的经济基础还不成熟，而粗放型的商业网点、底商等供应量也已经趋于饱和。因此，中等规模的社区型购物中心无论在档次还是消费容量等方面都相对适应于现阶段的国情，而成为未来商业项目的主流开发形式。（3）商业专业运营商的独立商业地产发展到今天，无
4、论是成功项目的借鉴还是失败项目的启示，其实已经达成了一个共识，那就是商业运营管理能力已经成为商业地产成败的关键。商业地产具有复合性、专业性、商用性、持续性、经营性、增值性六大特征，只有深化对商业地产是靠持续商业运营获取长期盈利的实质认识，才能尽快将商业地产投资目标从短期地产开发销售向商业不动产价值提升转变。商业地产需要遵循专业化的程序，一切从商业运营出发。商业地产的价值取决于开发、招商、运营的统筹能力，即是招商在先、地产开发在后的逻辑，以及形成招商持续改善商户与业态组合、使招商成为商业运营的组成部分的过程。在商业地产的开发运营中，需要遵循“在市场定位下以运营为先导的商业地产开发计划” ，以长期
5、的商业运营体系为基准，确定合理的业态与品牌组合，根据商户需要开发物业，以创新经营提升租户销售和利润增长，等等，这才是提高商业地产成功率的专业条件。商业运营能力既然是商业地产成功要素的核心，则势必使得未来商业运营商的作用在整体商业资源链条上越发突出。按照地产发展的一般规律而言，专业的事情往往需要交给专业的机构来运作。国内现实状况是，专职于住宅市场服务的中介机构众多，而专职于商业地产服务的机构则较少，其中含商业运营管理部门的机构则少之又少。这种现实状况与未来商业地产发展规模与前景极度不符，因此可以大胆预测，未来商业运营职能将成为中介服务机构的重点业务，或者商业地产服务机构将会逐渐往运营商偏移。（5
6、）商业地产主题化商业地产供应量的迅速增加，使得商业竞争格局发生明显变化。由于传统商业地产项目往往更多注重于地产的开发、招商或销售，而在商业运营管理的专业技术领域则显得相对薄弱甚至可以说不予重视，导致目前商业项目普遍呈现“千店一面”的问题，同质化现象上升到商业地产发展过程中亟待解决的瓶颈。商业项目扎堆经营已是不争事实，未来也仍将如此，为实现商业项目的差异化定位及后期差异化经营，商业地产主题化将是未来一大发展趋势。主体化商业地产是当商业地产发展到一定阶段时的必然产物。现代人已不再满足单纯的物质消费，个性消费、品牌消费、健康消费等各种新型的消费方式已越来越受到人们的青睐。相对应地，在激烈竞争的市场环
7、境下，部分发展商已不再追随市场主流，而是努力引导市场、创造超越现有的生活需求，将自身对居住文化的理解和独特的审美品位融入商业项目中，形成风格独特、个性鲜明的主题项目。如果把商业经营比作是一个大合唱，那么主题就是其中的指挥棒，是商业运营的灵魂。从国内外的成功商业项目来看，主体化在很大程度上决定了商业项目对消费者吸引力的大小。因此，未来商业项目除了要遵循一般的行业特征和业态运作规律之外，还需要结合自身区域特点作出主题化的定位，培养出其他项目难以模仿的所谓核心竞争力，这样才能保持长久生命力。商业地产主题化，要求开发商在商业的规划、设计、开发、招商及运营等一系列工作过程围绕某一个主题全线展开。商业主题
8、应该在连贯的基础上不断推陈出新，创造商业消费的兴奋点，使顾客由商业主题联想到产品、环境、服务等，将商业主题升级为一种新的生活方式。主题化方向，可以是与历史文脉相结合的历史文化主题，可以生态休闲为主题，也可以是餐饮休闲主题，通过现代高科技手段表达科技主题，等等。（5）商业地产与信托基金的合作商业地产发展过程中，土地、资金、专业团队为最重要的三项资源。资金困境向来是发展商进行商业地产开发运营的一大头疼问题。商业地产项目所需资金量巨大，目前境内房地产企业往往因面临资金紧缺困境，纷纷为融资难、融资渠道单一而抱怨。其实，融资渠道单一是个伪结论，真正的问题是目前各种融资渠道存在各种各样的限制，以及发展商对
9、融资市场的不甚了解导致很到融资渠道无用武之地。目前国内商业地产开发商的融资渠道主要来源于银行贷款，然而随着近些年来国内金融政策的趋紧，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的银行资金来源大幅缩紧，这样使得开发商不得不尝试寻求新的资金筹措渠道。据国外商业项目成功运作经验，其项目往往通过与基金的合作来解决前期资金难问题，而且这种资金筹集方式已经成为商业地产的绝对主要资金来源。国外商业地产与基金合作的方式，其实正是对国内商业地产融资问题的启示，值得借鉴。事实上，国内已经有 REITs 的成功融资案例。虽然目前国内大的金融环境还不足以支撑资本市场对信托基金的放开，但是 REITs 融资方式对商业地产开发商而言具有显而易见的优势：可用以融资的物业范围广；可融资金额巨大，一般超过物业抵押贷款金额；融资方式灵活；具有不可替代的节税优势；构建良好国际形象，扩大国际影响力；带动企业完善治理结构，规范经营管理；等等。相对于诸多融资渠道而言，REITs 由于自身种种优势，符合商业地产的融资要求。虽然从目前情况看，社会各界对此认识程度还不高，但随着人们对 REITs 理解不断深入、商业市场的不断成熟、金融业的全面放开与金融环境的改善，有理由相信在不久的将来，REITs 必将成为商业地产的主要融资渠道。
