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1、五 证 二 书 与 四 图 一 书五 证 二 书 ：五 证 ： 房 地 产 商 在 预 售 商 品 房 时 应 具 备 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 、 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 、 国 有 土 地 使 用证 和 商 品 房 销 售 （ 预 售 ） 许 可 证 ， 简 称 “五 证 ”。 其 中 前 两 个 证 由市 规 划 委 员 会 核 发 ， 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 由 市 建 委 核 发 ， 国 有 土地 使 用 证 和 商 品 房 销 售 （ 预 售 ） 许 可 证 由 市 国 土 资 源 和 房 屋 管 理局 核
2、发 。 一 般 情 况 下 如 果 开 发 商 未 取 得 建 设 用 地 规 划 许 可 证 和 建 设 工程 规 划 许 可 证 是 拿 不 到 国 有 土 地 使 用 证 的 ， 但 挂 牌 出 让 的 土 地 是先 取 得 国 有 土 地 使 用 证 的 。 未 取 得 上 述 两 个 规 划 许 可 证 和 施工 许 可 证 是 拿 不 到 预 售 许 可 证 的 。 开 发 商 取 得 了 预 售 许 可 证 就 可 以 证 明 该 项 目 在 规 划 、 工 程 、 土 地 使 用 等 方 面 通 过 了 政 府 的 批 准 ，就 具 备 了 将 开 发 的 商 品 房 进 入
3、市 场 交 易 的 资 格 。 根 据 北 京 市 商 品 房 交 易 的相 关 法 规 规 定 ， 开 发 商 只 有 具 备 预 售 许 可 证 才 能 与 客 户 签 署 正 式 的 预 售 契 约 。 在 此 提 醒 一 下 购 房 者 ， 签 合 同 前 看 清 楚 您 所 预 购 的 房 屋是 不 是 在 预 售 范 围 内 ， 提 防 开 发 商 “偷 梁 换 柱 ”。二 书 ： 是 指 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 。以 上 就 是 人 们 常 说 的 五 证 二 书 ！五 证 办 理 流 程 ：原 则 上 为 ： 建 设 用 地 规 划 许 可
4、证 国 有 土 地 使 用 权 证 建 设 工程 规 划 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 （ 又 称 建 筑 工 程 开 工 证 ） 商品 房 预 售 许 可 证详 细 查 看 下 面 ：一 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 和 国 有 土 地 使 用 证1 选 址 意 见 书 （ 审 查 用 地 性 质 、 范 围 、 面 积 是 否 符 合 城 市 整 体 规 划 ）（ 30 个 工 作 日 ）程 序 ：（ 1） 企 业 提 供 申 请 报 告 、 规 划 申 请 表 、 总 平 面 图 、 土 地 转 让 协 议 或国 有 土 地 使 用 证 、 企 业 营 业 执
5、 照 和 资 质 证 书 ， 报 规 划 局 用 地 处（ 2） 用 地 处 转 总 工 室 审 查（ 3） 报 局 业 务 会 批 准（ 4） 领 取 选 址 意 见 书2 规 划 院 实 地 测 量 ， 并 处 定 位 图 ， 收 取 测 量 费3 建 设 用 地 规 划 许 可 证 （ 30 个 工 作 日 ）（ 1） 企 业 持 定 位 图 、 选 址 意 见 书 、 用 地 申 请 到 用 地 处 审 查（ 2） 主 管 局 长 、 主 管 局 市 长 批 准（ 3） 打 交 费 单 ， 领 取 用 地 规 划 许 可 证4 国 有 土 地 使 用 证 （ 60 个 工 作 日 ）（
6、 1） 建 设 单 位 持 用 地 申 请 、 航 测 图 、 平 面 布 置 图 、 土 地 转 让 协 议 、建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 土 地 转 让 双 方 的 有 关 证 件 、 委 托 书 到 土 地 局 土 地 利用 处（ 2） 土 地 评 估（ 3） 土 地 局 测 量 对 现 场 测 量 ， 出 定 界 图（ 4） 缴 纳 土 地 出 让 金 和 契 税 ， 领 取 国 有 土 地 使 用 证二 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证1 市 消 防 支 队 盖 章 （ 15 个 工 作 日 ）（ 1） 持 消 防 审 批 表 、 全 套 施 工 图 到 市 消 防
7、 支 队 建 审 科 进 行 审 批（ 2） 核 发 消 防 设 计 审 核 意 见 书 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 申 请 表 盖 章2 人 防 证 明 市 人 防 办 六 十 个 工 作 日 办 理 自 建 手 续3 房 地 产 开 发 建 设 规 模 （ 30 个 工 作 日 ）建 设 单 位 持 单 位 申 请 、 总 平 面 图 、 资 金 证 明 到 市 房 管 局 规 划 发 展 处 办理4 建 设 工 程 规 划 许 可 证 （ 30 个 工 作 日 ）（ 1） 建 设 单 位 持 申 请 报 告 、 建 设 工 程 规 划 申 请 表 （ 消 防 盖 章 ） 、
8、土地 征 、 用 地 规 划 许 可 证 、 总 平 面 图 、 全 套 施 工 图 、 四 套 航 测 图 到 市 规 划 局建 管 处（ 2） 以 上 资 料 由 总 工 室 、 局 业 务 会 审 定 后 报 处 长 、 局 长 签 字（ 3） 打 交 费 单 交 费 ， 领 取 建 设 规 划 许 可 证 、 放 验 线 通 知 单5 放 线 报 告 （ 15 个 工 作 日 ）持 放 线 通 知 和 施 工 图 、 红 线 图 到 规 划 院 测 量 队 放 线 。三 、 建 设 工 程 施 工 许 可 证 （ 建 委 ）1 报 建 （ 1 个 工 作 日 ）提 供 资 料 ： 建
9、设 工 程 规 划 许 可 证 、 用 地 规 划 许 可 证 、 土 地 证 、 报 建 申请 表 4 份 、 红 线 图 、 施 工 图 、 规 划 总 平 面 图2 现 场 勘 察 （ 3 个 工 作 日 ）3 组 织 招 标4 抗 震 审 查5 施 工 合 同 审 查6 交 费 ， 办 理 建 设 工 程 施 工 许 可 证 （ 建 设 施 工 合 同 、 勘 察 合 同 、 设计 合 同 、 监 理 合 同 、 报 建 申 请 表 、 工 程 预 算 书 、 中 标 通 知 书 、 交 费 发 票四 、 商 品 房 预 售 许 可 证 （ 15 个 工 作 日 ）申 请 单 位 持
10、营 业 执 照 、 资 质 证 书 、 土 地 征 、 年 度 开 发 建 设 规 模 、 建 设工 程 规 划 许 可 证 、 红 线 图 、 施 工 合 同 、 施 工 许 可 证 、 销 控 表 、 标 准 层 平 面图 、 物 业 管 理 内 容 、 到 市 房 管 局 预 售 科 ， 十 五 日 内 核 发五 、 配 套 工 程建 设 管 线 工 程 规 划 许 可 证 （ 15 个 工 作 日 ） ： 建 设 单 位 持 申 请 报 告 、建 设 工 程 规 划 申 请 表 、 土 地 征 、 用 地 规 划 许 可 证 、 总 平 面 图 、 管 线 报 批 图 、市 规 划 局
11、 管 线 工 程 处房 地 产 项 目 开 发 程 序 概 述 房 地 产 项 目 开 发 是 指 在 依 法 取 得 国 有 土 地 使 用 权 的 土 地 上 进 行 基 础 设施 、 房 屋 建 设 ， 并 进 行 出 售 的 行 为 。 房 地 产 项 目 开 发 程 序 是 指 进 行 房 地 产 开 发 过 程 中 应 遵 循 的 法 律 、 法 规及 办 事 程 序 。 对 房 地 产 项 目 开 发 一 般 应 遵 循 下 列 程 序 ： 项 目 开 发 前 期 调 研 程 序 、 项目 立 项 过 程 程 序 、 土 地 使 用 权 的 取 得 程 序 、 征 地 拆 迁 程
12、 序 、 项 目 规 划 程 序 、工 程 建 设 程 序 、 房 地 产 项 目 经 营 程 序 。 1 项 目 开 发 前 期 调 研 程 序 项 目 的 前 期 调 研 程 序 ， 就 是 通 过 开 发 商 对 拟 投 资 地 区 房 地 产 市 场 的 调查 ， 搜 集 大 量 市 场 信 息 ， 来 探 询 投 资 的 可 能 性 ， 寻 找 投 资 机 会 的 过 程 。 2.项 目 立 项 程 序 项 目 立 项 程 序 ， 就 是 上 报 项 目 建 议 书 或 项 目 可 研 报 告 ， 取 得 政 府 批 复（ 项 目 立 项 ） ， 使 项 目 取 得 合 法 的 开
13、发 建 设 资 格 。 3 土 地 使 用 权 取 得 的 程 序 土 地 使 用 权 取 得 的 程 序 ， 就 是 开 发 商 在 项 目 立 项 通 过 (取 得 建 议 书 批复 ,可 行 性 研 究 批 复 )， 并 取 得 建 设 用 地 规 划 许 可 证 后 ,办 理 取 得 土 地 使 用权 手 续 的 程 序 。 4.项 目 规 划 程 序 项 目 规 划 程 序 ， 就 是 开 发 商 取 得 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划许 可 证 的 途 径 。 根 据 国 家 和 济 南 市 有 关 城 市 规 划 的 规 定 ,在 济 南 市 城
14、市 规 划 区 内 开 发建 设 的 项 目 ,必 须 符 合 城 市 规 划 的 要 求 ,必 须 向 市 规 划 局 办 理 项 目 规 划 的 申报 手 续 ,在 取 得 “两 证 ”(建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 )后 ,方可 开 工 建 设 。 项 目 规 划 申 报 的 基 本 程 序 如 下 ： （ 1） 在 可 行 性 研 究 报 告 （ 项 目 建 议 书 ） 报 批 之 前 ,开 发 商 要 向 规 划局 申 报 规 划 要 点 ,规 划 局 对 项 目 的 用 地 范 围 、 规 划 条 件 等 提 出 初 步 意 见 ,形
15、成 项 目 建 设 选 址 的 初 审 意 见 ， 作 为 计 划 部 门 进 行 批 复 时 的 参 考 依 据 。 （ 2） 在 可 行 性 研 究 报 告 批 复 后 ,开 发 商 可 向 规 划 局 申 报 项 目 定 点 规划 局 向 申 请 单 位 下 发 规 划 定 点 通 知 书 和 设 计 规 划 要 求 通 知 书 ， 对 项 目 用 地的 位 置 、 面 积 、 范 围 等 提 供 较 详 细 的 意 见 。 （ 3） 根 据 规 划 局 提 出 的 规 划 设 计 条 件 ,委 托 有 资 质 的 设 计 机 构 进 行规 划 方 案 设 计 ， 取 得 四 图 一 书
16、 （ 总 平 面 图 、 定 位 图 、 竖 向 设 计 图 、 管 线 综合 图 、 说 明 书 ） 。 开 发 商 在 完 成 方 案 设 计 后 ,应 向 规 划 部 门 提 出 审 查 申 请 。（ 4） 经 审 定 通 过 的 设 计 方 案 ,是 编 制 初 步 设 计 或 施 工 图 的 依 据 ,也 是取 得 建 设 用 地 规 划 许 可 证 的 必 备 文 件 。 （ 5） 开 发 商 依 据 设 计 规 划 要 求 通 知 书 和 可 行 性 研 究 报 告 批 复 ,即 可向 规 划 局 申 领 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ,该 证 是 取 得 土 地 使 用 权 的 必 备 文 件 。 （ 6） 申 领 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ,
