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1、一个北漂的买房历程（2015 年）对于多数人来说，买房都是一生中的大事。从选择到购买，每一步都是小心谨慎。对于北漂者来说，是否决定在北京买房可能都要经历一段时间的反复思量，因为一旦买房就意味着要在北京扎根、生活，而置业北京总是那么遥不可及，但总有一些人逆流而上，经历各种痛点之后，在扎根上寻得一方天地。2015 年 8 月 25 日，随着打印机发出有节奏的声音，鲜红的房屋所有权证制作完成，我悬着的心终于踏踏实实的落地了。回忆这四个多月的购房经历，从决定买房、筹首付款、看房选房、签合同、申请贷款到批贷过户，一路走来，虽说不上步步惊心，但可谓感慨万千。一、决定买房2010 年初，我辞掉外地国企的工作
2、，成为北漂大军的一员。经过几年的打拼和工作经验的积累，算是有了一些积蓄和相对稳定的工作收入。和很多人一样，决定置业北京也是经历了一段时间的思考和心理变化。我始终觉得北京终究难以扎根，最终依然会选择叶落归根，所以早在 2010 年夏天就在保定市老家一家不错的小区购买了一套小三居，经过精心的装修，算是有了一个比较温馨的小窝，和一个北京混不下去之后的退路。2015 年 3 月 29 日，和往常一样浏览网页，无意中看到国务院发布通知放开了首套房的认定标准，简单来说就是从“认房又认贷”改为“认房不认贷” 。这就意味着我被纳入首套房置业的范围（只限于商业贷款，公积金贷款依然是“认房又认贷” ） 。而此时，
3、我正在考虑是否在老婆老家（河北一小县城）买一套房，让二老颐养天年。政策的转向在我心中激起了不小的涟漪，原来置业北京想法始终存在，只是被深埋而已，而一旦被释放出来，立即变得不可收拾。经过详细了解政策内容和说服老婆（老婆最初不想北京买房） ，终于决定在北京买房，基本理由如下：1、 老家河北的经济社会发展与北京差的太远，雾霾也比北京严重，回家的话落差太大，所以未来数年乃至十年肯定会在北京生活工作。2、 老家的房子利用率太低，无论从自住还是增值的角度考虑，都不划算。3、 老婆老家购房的需求并不紧迫，稍晚两三年影响不大。4、 即使是未来决定叶落归根，卖掉北京的房子再回家买，也很容易。5、 置业北京也避免
4、了租房、搬家之苦，而北京的房租越来越贵，长期租房很不划算。6、 刚好符合北京购房资质（五年连续纳税证明或五年个税证明） ，这也是一个不可忽视的理由。下定决心之后，五一期间，我们两人各自回老家征求父母意见。没想到双方父母一致赞成，从四位老人的言语之间感觉到，在北京买房一直是他们这些年的夙愿，只是限于经济条件未能直言。二、首付 首付既然已经决定买房，首付款就成为最亟待解决的事情，也许中介说的是对的，越是购买小户型、低价位房子的客户，首付款越是难以凑齐，反而购买大户型、豪宅的客户，更可能是全款。虽然手中有些小小的积蓄，但远远不足以支付首付款，更雪上加霜的是，因买房类似于临时决定，手中的钱都买了理财产
5、品，陆续赎回要持续到年底。综合考虑，决定把老家的房子卖掉。其中一个不大不小的步骤是，老家的房子还有 30 万的房贷，房本抵押在银行，卖房需先赎回房本，而赎回房本就需要先还款。而我的理财产品无法提前赎回，如何凑齐这 30 万就成了火烧眉毛的事情。最终还是向父母和亲戚朋友借款作为过桥资金，差不多向 9 位亲戚朋友的借了钱，因有理财产品在手，心中倒也踏实。父母都很支持，几乎拿出了所有积蓄支持我们买房，不过到此为止，最令我自豪的，只是借款过渡一下而已，并没有啃老，在理财产品到期后，很快将借款还清。朋友们也很慷慨，一个电话打过去，钱很快就转过来了，五万的、三万的、还有的是有零有整的，看来也是凑起来的。有
6、一帮可靠的朋友实乃人生一大幸事！其中还有一个小小的插曲，一位朋友痛快的将投入股市的钱赎回借给我，而此时正式牛市如日中天之时，当然事后证明她的决定完全是对的，因为借给我后不久，便遭遇股市狂跌，也算是避免了损失。看来好人真的有好报啊。资金问题解决后，房本很快赎回。因老家的房子属于比较好的地段，小区环境和户型都非常好，房源信息在中介挂出去之后，电话咨询的、看房的真是络绎不绝，但绝大部分人一听房价就没下文了，甚至有人听到报价直接就生气的反问，你的房子凭什么卖那么贵啊？刚开始，还跟他们分析下该地段均价多少，装修如何之类的话，几次之后也懒得理了。后来在一份保定市房屋交易市场分析报告中看到，保定市民将购房价
7、格作为首要因素的比例高达 42%，看来保定市确实属于价格敏感型市场。因为担心因政策放宽导致北京房价上涨，所以在保定的房子卖出去之前，就已经在五月中旬签订了北京的购房合同。虽然业主比较爽快的答应了给一段时间筹集首付款，但是迟迟遇不到合适的价位，心中难免着急。曾一度急火攻心，牙疼到夜不能寐。终于在五月下旬找到了合适的买家，很快走完过户手续，拿到了全部房款。拿到房款后，立即将借的钱一一归还，正所谓“勤借勤还、再借不难”嘛，现代社会，可以没钱没房没工作，唯有信用不可透支。正好部分理财产品到期，首付款搞定。三、看房选房在卖房的同时，也开始了看房选房的历程。新房房源比较少，而且相对更要远一些，自住房又很难
8、摇上号，所以决定买二手房。户型、面积、地段、交通、学区、配套等因素综合考虑，在网上找了很久，也咨询了很多人，得出一个结论，像我们只能承担 200 万左右价位的购房群体，基本上只能选择一样，学区房、有地铁交通条件好的面积小，面积大户型好的就远一些，所有因素都符合了，价格就承担不起了。网上看毕竟还不够真实。我们先联系一家中介，去回龙观地区一个环境还不错的小区，看了一套 67 平米的小两居，看过房子之后，老婆当场就郁闷了，立即怀疑用老家一套舒适的小三居，换北京一套拥挤的“鸽子笼”是否值得？还有另外一点让人怀疑的是，某中介经纪人大谈特谈，什么资质不够也能做成符合资质，满五不唯一也能做成唯一之类的，总之
9、，就是有通天的本领。这让我们这些守法的良民觉得毫不靠谱。商量之后，决定在北部选择一套面积大一些的。因为前期在网上浏览了一大批房源信息，也提前让中介筛选出了几套靠谱的，所以真正的看房过程很简单。一个周六的下午，冒着蒙蒙细雨在选定的区域，在 A 中介经纪人带领下，连续看了 4 套房源之后，直接拍板选定了昌平区北七家的一套小复式结构的两居。选定这套房子的理由也很简单，首先，房子面积比较大，原房主将露台封闭了，增加了很多使用面积，达 110 平左右。其次，父母年纪大了，会跟我们一起住，由于两代人生活习惯不同，复式结构上下两层相对独立，个人空间更多一些。第三，原房主近期重新装修了，保持得还不错，我们可以
10、直接入住，免去了装修的繁琐和费用支出。同户型的房源其实还有一套，装修更新一些，最难得的是创造出四间卧室，空间的利用率相当好，但是房屋总价也高出一截。这时才真正理解“一分钱难倒英雄汉”的无奈。没办法，只好放弃。谈价格也比较顺利，业主和我们都是爽快之人，很快敲定价格。因房屋有一点瑕疵，家电家具基本全部赠送。四、变更贷款办理购房手续的过程十分复杂，资质审核、网签、房屋评估、信用评估、初审、资金监管、复审、缴税、过户等等流程按部就班，需要提供的资料和证件，包括身份证、户口本、结婚证、暂住证、学历学位证等等，未成年子女的户口本也需要，而且在初审、复审、缴税、过户的全程，都要出示证件原件。就差证明“你是你
11、”和“你还活着”了。保定的房子签卖房合同的当天，A 中介提交了资质审核申请（资质审核正常需 5-7 个工作日） ，审核也很顺利。戏剧性的一幕发生在网签合同时，5 月 29日录入网签合同时，因原房本地址信息中的“3 门”无法输入，网签合同无法提交，需要房东亲自去建委办事大厅将“3 门”改为“3 单元” 。正在我们无比郁闷，甚至大骂相关政府部门不作为时，政策利好再一次眷顾了我们这对可怜的孩子。5 月 29 日晚，北京市公积金管理中心发文调整住房公积金个人贷款政策，简单来说就是首套房认定标准，也和商贷一样从“认房又认贷”放宽为“认房不认贷” 。这就意味着，我们可以执行公积金首套房政策。这无疑是一个重
12、大利好。而如果当天网签提交，再修改网签合同难度很大。所以有时候真的是好事多磨， “塞翁失马，焉知非福”还是有一定道理的。可怜的房东专程从承德市老家赶到北京修改房本信息，顺便爽快的改签了公积金贷款的条款。公积金贷款 30 年期限算下来比商贷 88 折能节省 30 万。所以事后被我们戏称一个“门”字价值 30 万元。五、审批过户接下来，除了房东还贷款解除抵押遇到一点小小的曲折外，一切都在按部就班的向前推进。“幺蛾子”出现在等待复审的时间，按照北京公积金中心的规定，公积金贷款全部由指定评估公司进行房屋评估。此时已是 7 月中上旬，一连串的政策放宽和降息，已经将北京的楼市搅热，谈论买房的人明显多了起来
13、。等待评估公司的时间也开始变得漫长。而评估报告出来之后，更是漫长的等待初审。房东在因考虑回家发展，在北京的房子卖出去之后，很快在老家置业，并缴纳了部分房款，随着等待的时间越来越长，和履行合同的时间越来越近，买卖双方的心情也急躁起来。终于，我们的暴脾气达到极限，开始向 A 中介发火了。连番质问之后，了解到由于近期成交量大增，等待办理手续的人与日俱增，公积金中心也是高负荷运转。于是开始执行“配给制” ，每天分给 A 中介 15 个名额，B 中介 5 个名额，每周一三五初审，二四复审和组合贷。原本 5-7个工作日的手续时间延长到了 15-20 个工作日。最终，不知是发火镇住了 A 中介的贷款专员，还
14、是真的排队到了。在第11 个工作日的时候，到公积金中心办理了初审手续。为了排到一个前面的号，我们大清早就在公积金中心，排到了一个 2 号的有利位置。初审的过程很无聊，就是核实证件原件和一堆签字，签字的内容都没有时间看，因为后面排队的人太多了。资金监管充分体现了 A 中介的互联网思维和金融野心。在初审后，需要将首付款做第三方资金监管，即买方将首付款通过 A 中介的第三方支付工具，划入监管账户，待过户之后支付给卖房。这种类似于支付宝的付款方式，一方面保证了资金的安全，更主要的是蓄积了相当大的资金池。在资金为王的时代，意味着什么不必多言。复审依然需要等待 15-20 个工作日。2015 年 8 月
15、25 日的复审日更是人山人海，一天之内要跑三个地方，依次是公积金中心、地税所、建委办事大厅。公积金中心主要是签订借款合同，简单说就是签字，完全没时间看内容。签字之余，偷偷瞄了一眼：贷款金额万，期限年，自由还款方式每月至少元。地税所审核相当严格，家里未成年子女也需要提供户口本原件，理由是未成年子女名下也可有房子，这就涉及到是否唯一的问题，也就关系到是否需要缴纳个税；还有一些可免税的情形，所以审核速度相当慢。没办法，这年头地税收入来源有限，只能通过房地产带动了。很欣喜的是，二手房交易地税所会代开一张购房发票，发票金额为网签额度。基本上上午所有办手续的人，最终都会汇集到建委办事大厅，下午 13:40
16、到达过户大厅，好不容易排到了 60 号，在我们取号之后，很快号码就排到了100 开外，每天 100 多套房子交易过户，这还只是一个区，由此可知，北京的楼市是多么火热。按照手续走完所有流程，站在发证窗口，随着打印机发出有节奏的声音，鲜红的房屋所有权证制作完成，我悬着的心终于踏踏实实的落地了。五、一些体会应该说，买房流程还未完全结束，过户之后 10-15 个工作日放款；一个月之后才能从中介取回契税发票和贷款合同；六个月之后才能拿到办完抵押手续的房本。但这只是一个流程而已，作为买房者，应该提供的材料和履行的手续算是全部办完了。至此，有一些体会分享，希望对准备买房者有些帮助。1、 如果是购买二手房，找一个靠谱的中介很有必要，全程办事都比较专业，整个流程比较顺畅，他们的内部分工也比较明确。客观而言，中介费用确实比较高，以我所找的 A 中介为例，中介费 2.2%，担保费 0.5%。最终优惠了 0.1%。我觉得那 0.5%的担保费应该算乱收费，现在为止，我还没明白究竟担保的是什么。2、 买房时要客观冷静分析，
