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1、浅谈物管企业如何参与城市老旧住宅小区综合整治以鹏基物业管理的深圳市木材公司住宅小区为例物业管理自 1981 年在中国大陆率先引入深圳以来，在深圳的城市综合管理中发挥了很好的促进作用。然而，随着城市的发展，一批早期兴建的、无正规物业管理的住宅小区因管理不善，已逐渐年久失修老化，并暴露出了较为严重的安全隐患。老旧住宅小区的环境质量与新建小区形成了强烈的反差，尤其是在建设“和谐深圳、效益深圳”以及“国际化城市”的进程已极其不协调。如不加快整治，老旧住宅小区甚至可能会发展成为深圳的一颗“定时炸弹”。近年来，老旧住宅小区的综合整治已引起了深圳市各级党委、政府的高度重视。尤其是深圳市罗湖区委、区政府将老区
2、综合整治作为提升城区竞争力的重要举措和构建“和谐罗湖”的“民心工程”，自 2005 年以来投入大量人力、物力和财力在全市范围内率先对老旧住宅小区进行综合整治，并由政府牵头在首批 62 余个老旧住宅小区中引入鹏基物业等一批知名品牌物管企业，为小区住户提供正规的物业管理，为城市的二次飞跃打下了坚实基础。其中，鹏基物业管理的木材公司住宅小区的作为首批老旧小区整改的示范项目，受到了市、区领导的好评。本文结合鹏基物业参与木材公司住宅小区的综合整治经验，谈谈物管企业应如何参与到城市老旧住宅小区的综合整治工作中去。一、老旧住宅小区现状及存在问题分析深圳现存的老旧住宅小区大多建于上世纪 80 年代至 90 年
3、代初期，由于受历史的局限，老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法适应当前城市快速发展以及人口老化的要求。特别是随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境普遍较差，并不断恶化。以木材公司住宅小区为例，木材公司住宅区是深圳市木材公司职工于 80 年代集资兴建的一个家属住宅区。小区位于深圳市罗湖区桂园路，毗邻地王大厦，占地面积近 1.3 万平方米，建筑面积约2.8 万平方米，现有住户 421 户，总居住人口近 2000 人。其中，60为暂住人口，人员结构
4、复杂多变。木材公司住宅区建成至今已有 20 年历史，建成至今一直没有正规的物业公司提供物业管理服务。鹏基物业进驻前，小区已是陈旧不堪，设备严重老化、环境脏乱无序、道路坑坑洼洼、沟渠严重堵塞、治安消防隐患突显。老旧住宅小区的问题通常表现在以下几个方面：一是规划设计严重滞后，配套设施极其不足。居民活动场所、公共绿地、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，特别是燃气和饮用水管网、物业管理用房、垃圾循环处理设施等基本没有。二是设施老化、房屋本体破旧现象严重，基础设施年久失修。住宅房屋本体外墙粉刷面严重起壳风化，内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀严重，缺少公共照明，水、电等“跑、漏、滴”现象严重；消防管
5、网老化失修，消防设备严重不足，有的消防管内甚至根本就没有消防水；小区雨水、污水混流，房屋前后下水管道破损、堵塞严重，已丧失基本的城市防洪功能；化粪池由于长期得不到清理，满溢现象屡见不鲜；道路长期得不到维护，路面坑坑洼洼，破损严重，有些小区路面破损率达到 70以上。三是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多、无证摊点多，车辆乱停乱放多等问题，已成为影响城市容貌的顽症。四是人口结构复杂，治安及消防存在严重的隐患。目前，深圳的老旧住宅小区的居住人口基本上已成为家庭收入少、经济条件差的弱势居民较为集中居住的区域，经济条件较好的住户已基本
6、通过买新房卖旧房的方式改善了居住条件。很多老旧小区都存在“藏污纳垢”现象，有的老旧住宅小区深圳发展成为城市“三无”人员甚至违法犯罪分子的聚居地。二、物管企业参与老旧小区综合整治须解决的难题老旧住宅小区作为城市管理的一块“顽疾”，需要政府、各有关部门、业主以及物管企业的共同努力才能解决。在参与老旧住宅小区的综合整治过程中，物管企业一方面作为企业，其经济实力差，各方面的资源整合、问题协调解决能力低；另一方面，物管企业作为物业管理方，又牵涉到城市管理、社区建设、业主以及供水、供电、供气、电信等多方权益。因此，物管企业参与老旧住宅小区整治，当前需着力解决以下难题：（一）是整治经费的筹措问题。深圳的 3
7、00 余个老旧住宅小区一般规模较小，以数千平方米为主，规模达数十万平方米的屈指可数。由于其建设年限及规模、完好程度的不同，所需整治经费也不尽相同，但动辄数十万、数百万，规模大的甚至需要上亿元。如果全部由直接受益人小区业主及住户承担，则综合整治根本无法谈起更不可能推进；如果所需整治经费全部由政府或部门承担，财政将无力承受；如果全部由物管企业承担，既不现实也不合理。不能解决经费问题，物管企业根本无法参与到老旧住宅小区的整治工作中去。应建立政府投入主导下的老区整治经费多元投入体制。（二）是整治合力能否形成问题。老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、街道、水务、自来水、
8、供电、电信等多个政府部门或公共服务单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以承担这项任务的，必须条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作的合力，才能确保老旧住宅小区整治工作的强力推进。(三)是一些相关部门尤其是老旧业主的利益调整问题。整治势必牵涉到原有利益格局的调整，需要做大量的协调工作。如：一些老旧业主，尤其是单位投资兴建的住宅小区，更是需要其配合做好小区改造和物业管理费收缴工作，甚至需要与其建立合适的利益分配机制；腾退已被占用的原公建配套设施需要较好的协调解决方案；此外，根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。(
9、四)是如何尽快取得小区住户支持的问题。老旧小区的综合整治工作作为一项民心工程，直接牵涉到的是小区业主和住户，直接受益的也是小区业主和住户，肯定会受到他们的欢迎。但是，面对一些具体牵涉小区业主和住户直接利益方面的问题时，如乱开墙、“房中房”和阳台厕所的整改等，其支持程度则会大打折扣。因此，如何尽快取得小区业主和住户的支持并与其形成互动，物管企业需做好充分的工作。可以说，老区综合整治一方面各项工作千头万绪，另一方面经费相对有限，有的甚至需要物管企业先期垫资投入。因此，物管企业参与老区综合整治工作需要与政府、业主以及各有关单位及时协调，周密筹划，分步推进。要着重先从一些业主能看得到、摸得着的一些项目
10、上入手，让他们尽快看到实效，取得实惠，然后再实施一些牵涉到各方切身利益的项目。不解决这一问题，将使老区改造难以推进，并很有可能陷入“改造推进难改造效果差业主和住户意见大改造推进更难”的“恶性循环”中。(五)是物管企业的快速扭亏与长效管理问题。物管企业参与老旧小区整治，当然应当协助政府取得良好的社会效益。但是作为企业，一个项目能否盈利始终是其决定性因素。目前，就深圳的老旧小区物业管理来说，物业管理费收缴难度相当大，就算全部按时收缴，单个的项目基本上仍然是亏损的。物业管理公司因此入不敷出，影响了管理工作的积极性，形成收费率更低管理更差的恶性循环。如不解决这一问题，将很有可能使物管企业在参与老区改造
11、的过程中“骑虎难下”，势必影响到老旧小区的长效管理。因此，物管企业必须尽快找到扭亏为盈的解决方案，并取得各方的支持，也就是形成“造血”机制，从而使老旧住宅小区的综合整治成果得以长期保留，并建立长效机制。三、鹏基物业参与木材公司住宅小区综合整治的具体做法2005 年 8 月 19 日，深圳市鹏基物业管理有限公司作为罗湖区一家拥有国家一级资质的大型国有物业管理企业，积极响应罗湖区委区政府的号召，正式接管了试点小区木材公司住宅区，为广大业主用户提供高品质的物业管理服务。为了将木材公司住宅区这一试点小区真正建设成老区引入物业管理的示范，接管之初，鹏基物业上下重视有加，并成立了接管工作小组，由总经理担任
12、工作小组组长，分管副总经理任工作小组副组长，组织和调动人力物力，多次带队到木材公司住宅区进行实地考察，最终组成了由 10 名保安员、4 名保洁员、2 名维修工和 4 名管理人员共 20 人的管理团队进驻小区，并成立了鹏基物业木材公司住宅区物业管理服务中心，先期垫资开展改造工程。在罗湖区委区政府、桂园街道办事处和桂木园居委会的大力支持下，鹏基物业仅用了 2 个多月时间，就使木材公司住宅小区旧貌换新颜，物业管理服务工作也逐渐步入正轨实现了案发率为 0，住户建档率 100、物管服务人员家访率 100、物业管理费收缴率 98、住户满意率 99。鹏基物业参与木材公司住宅小区整合整治的具体做法是:（一）是
13、取得各级政府领导重视，形成整治合力。木材公司住宅区改造作为首批罗湖区老城区改造项目之一，得到了罗湖区、桂园街道办各级领导、各有关部门以及相关单位的高度重视和大力支持，较好地形成了综合整治合力。综合整治期间，罗湖区委刘学强书记、鲁毅区长、谢惠青主任、康雅丽副区长以及区住宅局、民政局、街道办等领导相继视察了木材公司住宅小区，他们深入基层，了解民声，仔细询问了老区改造的详细情况，并对小区改造提出了宝贵的意见，同时也对鹏基物业的管理工作表示了高度的赞赏。综合整治基本结束后，木材公司住宅小区还迎来了由市委副书记、纪委书记谭国箱和市委常委、副市长吕锐锋率领的深圳市老旧住宅小区综合整治工作会与会人员 170
14、 余人前来参观视察，并赢得了市、区各级领导的一致好评。（二）是着重改造小区硬件，完善小区基础设施。鹏基物业进驻后，罗湖区委区政府投入了近 300 万元，对小区进行了硬件改造，大大完善了小区的基础设施。改造项目包括翻新外墙、重铺道路、修建中心花园、修建文化广场、增设健康路径、增设自行车棚、修建老年活动中心和物业管理用房、改造供电线路、改造供水管网、规划停车场地等数十项。在此期间，鹏基物业工作人员克服了小区条件艰苦、施工现场杂乱等种种困难，对工程施工进行监督和管理；对居民的怨言进行沟通和解释；对小区的秩序进行疏导和维护短短两个月时间，小区面貌焕然一新，小区秩序井然有序，小区居民安居乐业。（三）是努
15、力解决业主难题，营造业主安居环境。政 府 将 物 业 管 理 引 进 旧 区 的 目 的 在 于 为 政 府 分 忧 ， 为 业 主 解 难 。 为 此 ， 鹏 基物 业 从 业 主 最 需 要 解 决 的 问 题 入 手 ， 为 业 主 营 造 安 居 环 境 。1、解决了房屋漏水问题。木材公司住宅小区因房屋防水层质量差、年久老化，或因部分业主随意改变房屋使用功能，造成房屋漏水问题严重，已成为困挠小区业主多年的大难题。鹏基物业进驻后，引进了专业防水施工队伍，并积极主动、耐心细致地多次协调相关住户，圆满解决了困扰业主多年的房屋漏水问题。2、解决了化粪池堵塞问题。 鹏基物业接管前，因部分出租房的
16、住户私自将污水管道接到雨水井，造成雨水井、化粪池经常堵塞，污水横流，臭气难闻。面对这一难题，鹏基物业的服务人员不怕脏、不怕臭，跳入污水井甚至化粪池内逐个疏通、清理。经多次疏导，化粪池难题已经得到彻底解决。3、解决了临时停电问题。小区因线路老化且无备用发电机，经常导致电线短路，造成小区大面积停电，给小区居民带来极大的不便，甚至会威胁到一些老年住户的生命安全。小区内有几个老人常年卧病在床，需要靠输氧来维持生命，每当小区停电，我司员工多次自己掏钱从小区附近的住户借电，以解救命之急。目前，小区线路改造已施工完毕，停电问题已经得到解决。（四）是致力规范小区管理，确保小区秩序井然。 鹏基物业进驻后，立即从小区业主资料管理、装潢装修管理、进出人员及物品管理以及车辆管理等着手，对小区展开了标准化、规范化、科学化的管理。1、建立了小区资料档案库。 进驻伊始，鹏基物业便派出工作人员逐一登门拜访业主，了解小区业主的详细情况，收集、统计和整理了小区业主资料，并建立和完善了小区业主档案。目前，鹏基物
