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1、1二手房买卖合同纠纷案件律师代理意见一，本案中，被上诉人未能及时、如期的取得房产证，导致上诉人错过了办理购房贷款的时机，最终导致上诉人签订合同的目的无法实现。被上诉人的行为已经构成根本违约。(一)，被上诉人至 2010 年 11 月才取得涉案房屋产权证的事实，构成了“迟延履行”之违约。首先，从房屋买卖合同约定的过户时间来看，构成了迟延履行。在上诉人提交的合同中，明确约定了双方办理房屋过户及购房贷款的时间是 2010 年 4 月(见房屋买卖合同第六条第 1 款，下称“过户条款”)，虽然被上诉人提交的房屋买卖合同中的该条款处未有同样的表述。但上诉人提交的房屋买卖合同，并非是上诉人自行填写，故上诉人
2、有理由相信合同内容的真实性以及由此产生的期待利益。一审法院在两份房屋买卖合同所载“过户条款”不一致的情况下，否认上诉人合同所载“过户条款”的真实性，而认可了被上诉人合同“过户条款”的真实性，这种认定是没有事实和法律依据的。其次，即使抛开合同“过户条款”的真实性不谈。依照现行的法律规定和交易习惯，仍然可以得出被上诉人构成违约的结论。根据中华人民共和国合同法第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在本案中，被上诉人出卖的房屋，系已经交付但尚未取得产权证的商品房。根据交易习惯
3、可知，对于已经交付的商品房，购房人一般都会在交付之后 90 日内取得产权证。据此，即使依照一2审法院的认定，双方没有约定“过户时间”，则按照惯例，被上诉人也应当在 7 月底之前取得产权证并进而协助上诉人办理购房贷款和房屋过户手续。(二)，被上诉人的“迟延履行”这一违约行为，所造成的后果是致使双方签订的合同无法继续履行，进而无法实现合同的目的。在本案中，双方签订的是房屋买卖合同。作为上诉人来说，其目的在于购买一套属于自己的房屋自己居住。但由于被上诉人在 2010 年 11 月份才取得房产证，因而致使上诉人错过了办理购房贷款的时间，致使上诉人实际上无法办理贷款。(涉案房屋所在地的银行于 2010
4、年 9 月份开始对“非本地区居民”的购房人不予发放贷款)。由于上诉人无法办理贷款，且也没有其他的购房资金来源，故实际上上诉人在 10 年内也很难凑齐剩余的 48 万元的购房款。上诉人无法凑齐这笔购房款，被上诉人也不将房屋交付给上诉人居住。所以，从事实情况来说，上诉人购房的目的根本就已无法实现。综上所述，无论是从合同约定的角度，还是从“交易惯例”的方面，结合涉案房屋银行的禁贷政策和上诉人的实际情况来看，被上诉人的“迟延取得房产证”行为，已经构成了根本违约。因此，双方签定的合同应当解除。二，本案中，国家对于房地产市场调控做出的“限贷令”是“情事变更”， 而非“商业风险”。最高人民法院关于适用中华人
5、民共和国合同法若干问题的解释(二)第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民3法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。据此，我国司法解释确定了“情事变更”原则。在本案中，中央政府关于房贷的新政策和各地银行的“限贷令”的出现，是属于“商业风险”还是“情事变更”，是本案的一个重大的焦点。一审法院认为，国家对于房地产市场的调控政策系“购房人在购房时可以预见的商业风险”。上诉人认为，一审法院的该结论是完全不符
6、合事实和法律的。根据司法解释的规定和法学界通说，情事变更是指合同订立以后，由于发生了当事人不可预见的客观情况，致使合同的基础丧失或者动摇。在情事变更的情况下，如果让当事人继续履行合同，则会给当事人带来不曾预见的重大损失，造成显失公平的后果。因此，当事人可以以“情事变更”为由，要求变更或者解除合同。从司法判决的逻辑上来说，如果：一，发生了情事变更的情形。二，情事变更的发生造成合同履行的后果显失公平。则：法院应当依据当事人所请，予以变更或者解除合同。在本案中：(一)，中央政府和地方政府在 2010 年连续出台的关于房地产调控的政策以及涉案房屋所在地银行为了执行新政策而做出的“限贷令”，应属于“情事
7、变更”。(1)从时间上来看，“限贷政策”的出现时间，是在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同之后(合同签订于 2010 年 4 月 3 日)。4(2)从上诉人的主观上和合同签订的内容上来看。“限贷令”的出现，也是上诉人无法预见到的。首先，上诉人既不是专业的“炒房客”，也不是经常购买房屋的具有丰富房地产市场经验的人，更不是在房地产市场工作过的可以随时掌握房产市场政策动向的“业内人士”。上诉人只是一个刚刚毕业三年，涉世未深的一般小女孩儿。上诉人在购房时根本不可能预测到“限贷令”的出现。一审法院认定“上诉人可以预见国家对于房地产市场的调控政策”，不知是依据什么而做出的判断?莫非一审法院认为，上诉人是在国
8、家机关工作的可以影响国家政策的高级公务人员?上诉人应该具有深邃远见、预见未来的“超人本领”?其次，双方在签订的房屋买卖合同里面，只做了以银行贷款支付剩余购房款的明确约定，而并没有像大多数房屋买卖合同那样，做出类似“如无法办理贷款，则剩余房款由购房人自行筹措”的约定。由此可见，当事人双方在签订房屋买卖合同时，对于办理购房贷款都是持乐观态度的。双方当事人都没有预见到甚至说根本没有想过会有“限贷”这种情况的发生-如果预见到了，双方当事人肯定会就无法办理贷款时合同如何处理做出明确的约定。而事实上，由于购房贷款盛行了数十年，除了专业人士外，任何人也不会对这一政策的突然改变做到“未卜先知”。(3)从合同法
9、立法草案的内容来看，“国家经济政策”正是属于情事变更的内容。1998 年合同法草案第 77 条规定：“由于国家政策、社会经济形势等客观情势发生巨大变化，致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害，而这种变化是当事人在订立合同时不能预见并且不能克服的，该当事人可以要求对方就合同的内容重新协商;协商不成的，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”由此可见，情事变更所谓的“情事”，主要且首要的就是指“国家经济政策”。虽然该草案并不具有直接的法律效力，但对于判断“情事变更”5，仍具有很重要的指导意义。在本案中，国家对于房地产市场调控出台的新政策，就是“国家经济政策”，进一步讲，就是所谓
10、的“情事”。(二)，本案中，由于“限贷令“的出现，如果要求购房人继续履行合同，对于购房人来说明显是不公平的，也是无法实现合同目的的。在本案中，上诉人已经将首付款 21 万元支付给了被上诉人，但被上诉人一直未将涉案房屋交付给上诉人，更未将涉案房屋过户给上诉人。虽然被上诉人明确表示，上诉人可以等到有支付能力时再行支付剩余款项。但由于上诉人在 10 年之内不可能凑齐剩余房款，而涉案房屋已经被被上诉人出租给他人。这就意味着：一方面，上诉人支付了 21 万元的购房款之后，并不能相应的享有占有、使用涉案房屋的权利，在上诉人凑齐剩余的购房款之前，21 万元的利息一直是归被上诉人无偿占有的。另一方面，在上诉人
11、支付给被上诉人全部购房款之前，被上诉人可以一直将涉案房屋出租，从而获取房租收益。如此以来，对于上诉人来说，是既支付了 21 万元的购房款，又无法在 10 年之内获得自己的住房，且需另行租房而居。真是“钱房两空“!而对于被上诉人来说，一方面无偿的占有上诉人 21 万元购房款及利息，另一方面又享受着房屋出租的收益，可谓是“既卖房，又出租，房款房租两不耽误。”。这么一种结果，违反了民法所规定的等价有偿、公平合理原则。对于上诉人来说，明显是不公平的。就上诉人购房用以尽快居住从而节约房租这一合同目的来说，也是根本无法实现的。综上，本案的情形符合最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)
12、第二十六条的规定。人民法院应当准允当事人解除合同。尊敬的法官，上诉人系刚毕业不久的年轻女孩儿，一直在外漂泊，无以为家，且由于工作行业等原因，收入颇低。上诉人东凑西借筹了十几万元钱用于买房，却不料遇上新政变化。上诉人6无奈之下，只好放弃购房梦，转而请求解除合同。却不料又被一审法院驳回诉请。如此情形，实在是将一个涉世未深的小女孩逼上了绝路。如果二审法院维持原判，仍然是给上诉人一个“既拿不回钱，又住不到房”的结果，那么上诉人真的不知道该何去何从，真不知道如何解决自己所负累累之债，真不知道如何解决以后的生存和居住问题。但是，上诉人相信，法律是公平的，人民法院是主持公平的地方，是讲理的地方。我们的人民法院，是“党的事业至上、人民利益至上”的地方。上诉人认为，主持公正的法院终究会维持上诉人的基本生存权益!维护社会稳定和谐的大局!文章来源：中顾法律网 (免费法律咨询，就上中顾法律网）
