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1、 2014 CYTS. All Rights Reserved. CYTS, its logo, and CYTS High Performance Delivered are trademarks of CYTS中青旅山水商业计划书 Proprietary and Confidential中青旅山水酒店投资管理有限公司基本情况市场定位股权结构管理团队Part 1Part 2Part 3Part 4组织架构盈利预测及估值发展战略及资本诉求经营现状及财务数据Part 5Part 6Part 7Part 8合作方式及投资者要求Part 9门店纵览附附 Proprietary and Confide
2、ntial基本情况法定中文名称 蔡海洋 尹幸福 中青旅山水酒店投资管理有限公司法定代表人总裁办公地址公司网址发展沿革 2003年，蔡海洋先生创立深圳市山水酒店投资管理有限公司 2005年 10月，中青旅控股股份有限公司对深圳市山水酒店投资管理有限公司增资，成立中青旅山水酒店投资管理有限公司，注册资本 10,000万 深圳市罗湖区沿河南路 1098号治理结构 董事会设 5名董事、 1名监事；其中董事长 1名，副董事长 2名。 Proprietary and Confidential管理团队副董事长、创始人、总裁副董事长，中青旅控股股份有限公司总裁助理董事、副总裁l 大学文化，高级经营师l 社会
3、兼职：深圳市福田区企业家协会副会长、企业联合会副会长、深圳市福田区旅游协会常务理事、深圳市华强北商家协会常务理事l 金融专业硕士，中国注册会计师l 历任中青旅控股股份有限公司证券部总经理、战略投资部总经理、证券事务代表、遨游网事业部总经理l 大学文化，中国注册会计师、注册税务师l 历任国家开发银行国开泰资产管理有限公司、中青旅旅游服务有限公司、中保房地产有限公司财务总监；中青旅创格科技有限公司常务副总经理尹幸福丁重阳蔡海洋赵勇周刚董事长，中青旅控股股份有限公司副董事长l 大学文化，经济师l 历任中青旅集团公司董事、副秘书长；中国青旅集团公司办公室主任，中青旅控股公司第一、二、三届董事会董事，第
4、四届监事会主席，副总裁、总裁；现任中青旅控股公司第五届董事会副董事长、中青旅（北京）国际会议展览有限公司董事长、中青旅上海国际旅行社有限公司董事长董事、副总裁l 大学文化、经济师l 历任新疆煤炭厅财务处主任、副处长，新疆宏大企业集团富丽华大酒店总经理；美丽都餐饮娱乐广场总经理，集团副总经理；深圳赛格达声股份有限公司副总经理兼酒店管理公司总经理；深圳景田酒店总经理；深圳惠嘉理有限责任公司副总经理（主管酒店、地产业务） Proprietary and Confidential全季锦江都城、白玉兰维也纳中青旅山水和颐锦江之星、汉庭如家、七天市场定位 竞争环境品牌定位 门店数 中档品牌排名 全季 中档
5、酒店市场有限服务酒店，选址在一、二线城市商业中心，设计风格简约而富有品质，以远低于五星及价格提供五星级酒店地段的选择111 2锦江都城 有限精准服务的中端酒店品牌，面向喜欢清静优雅并具小资情调的中产阶级，打造融合商务功能且体现当地文化特征的社交中心30 5维也纳 为全球客户提供高品质的酒店产品和安全、舒适、温馨、快捷、周到的服务，核心价值主张 “ 五星体验，二星消费 ” ，以品质影响世界，以创新引领行业健康发展133 1和颐 中高端商务连锁酒店品牌，注重设计细节和当代品质感，配套便捷高效的商务设施，提供物超所值的星级酒店住宿服务体验18 7山水时尚 定位追求品位与品质的中高端商务差旅、休闲人士
6、 ，坚持 “ 创意、品味、超值 ” 的品牌理念，提供舒适、品位、绿色的住宿体验。42 4备注： 以上数据截止 2014年三季度； 全季、锦江都城、中青旅山水门店数来源于 2014年三季报，其中锦江都城、中青旅山水包含已开业店、已签约店、筹备店及加盟店，全季门店数为已开业店；和颐及维也纳数据来源于迈点旅游研究院 2014中国酒店连锁发展与投资报告 ； 中档品牌排名来源于迈点旅游研究院 2014中国酒店连锁发展与投资报告 。 Proprietary and Confidential市场定位 品牌理念品位超值创意中青旅山水引领潮流的思想、摒弃传统酒店的缺点而创新设计的模式，赏心悦目的时尚空间，令人难
7、忘的住宿体验02卓尔不凡的理念，高雅脱俗的环境，温馨舒适的享受，使入住者成为追求优雅、崇尚个性的智者03连锁化经营，智能化管理，集约化运作，感恩的精神，为宾客提供超越价格、超越预期、高性价比的产品和服务01 Proprietary and Confidential山水爱斯山水 设计山水 时尚市场定位 品牌结构山水爱斯 品牌定位：中档精品定位，以 “ 爱 ” 为品牌理念，建筑一个坚固温暖柔软的地带，让心在这里驻扎，创造充满浓情爱意、欢乐、喜悦并愿意分享的生活意境 主要客源群体：追求品位与品质的中高端商务差旅、休闲人士山水设计 品牌定位：中档精品定位，以 “ 设计、个性 ” 为品牌理念 主要客源群
8、体：对生活有品味、情趣、文艺追求的中等收入人群山水时尚 品牌定位：中档商务定位，坚持 “ 创意、品味、超值 ”的品牌理念 主要客源群体：普通商务差旅、休闲人士1家直营27家直营， 12家加盟“ 山水 ” 提供舒适、品位、绿色的住宿体验。2家直营 Proprietary and Confidential市场定位 产品结构山水时尚 地理位置：集中在一、二线城市的主要商务区域 酒店规模：项目总面积在 12000平米以内，客房数量不超过 180间 单房售价： 200-400元山水时尚产品 Proprietary and Confidential市场定位 产品结构山水爱斯 地理位置：一、二线城市的中心地
9、段或主要商务区 酒店规模：根据物业条件配置，房间 40-100间 单房售价： 300-600元山水爱斯产品 Proprietary and Confidential市场定位 产品结构山水设计产品山水设计 地理位置：知名旅游休闲目的地的旅游度假区域和休闲区域 酒店规模：根据物业结构、项目类型配置，房间 30-100间 单房售价：存在地域性和淡旺季差异，单房售价 300-800元 Proprietary and Confidential股权结构蔡海洋中青旅控股股份有限公司51% 49%51%49%中青旅山水酒店投资管理有限公司中青旅山水酒店投资管理（北京）有限公司江苏中青旅山水酒店投资管理有限公司
10、成都市中青旅山水时尚酒店有限公司郑州中青旅山水丰业酒店管理有限公司广东省肇庆三榕交通发展有限公司广州中青旅山水时尚酒店有限公司中山市中青旅山水时尚酒店管理有限公司东莞市中青旅山水设计师酒店有限公司肇庆市山水时尚酒店有限公司肇庆市中青旅山水时尚酒店有限公司佛山市顺德区中青旅山水时尚酒店有限公司丽江山水时尚酒店管理有限公司惠州市山水爱斯酒店管理有限公司北京澳青山水酒店投资管理有限公司澳门青旅集团100%80%80%100%100%100%100%100%100%100%100%70%100% Proprietary and Confidential组织架构 管理架构管理公司总裁办公室 3人营销策划
11、部 3人品牌会员部 15人工程技术 部 9人监察审计部 4人项目拓展部 3人连锁管理 部 6人采购配送 部 8人信息技术 部 4人人力资源 部 5人计划财务 部 14人预决算 部 3人北分公司总经理办公室 3人采购中心 1人工程管理中心 3人财务中心 7人行政人事中心 3人经营管理中心 3人招商部 1人项目部 1人管理公司华南区域深圳 区域 7家广州 区域 6家成都区域 3家肇庆区域 2家华北区域北分公司北京区域 9家郑州店南京店加盟 店 12家备注： 管理公司指深圳管理公司； 管理公司品牌会员部包括预订中心 8人；计划财务部包括深圳区域财务人员； 北分公司为在北京设置的管理公司，主要为解决南
12、北方跨度较大问题，设置的负责北方区域工程、采购、财务核算、经营管理等业务的职能部门。 Proprietary and Confidential组织架构 员工构成及服务年限备注： 以上请根据最新人员情况填写； 统计单位包括：管理公司、北分公司、直营店、加盟店（仅含编制在山水公司的员工，例如派驻店总）。 Proprietary and Confidential经营现状 直营门店分布海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西上海河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京台湾广东北京河南深圳区域 6家、广州区域 6家肇庆区域 2家、惠州爱斯店北京区域 9家郑州农业路店四
13、川江苏成都区域 3家南京南站店云南丽江店 Proprietary and Confidential经营现状 加盟业务广东 5家北京 2家湖北 2家加盟方式 收费标准品牌使用 2000元 /间工程筹建管理 60元 /经营管理支持 每月营业收入的 5%中央预订系统 使用 20元 /间 夜酒店管理系统使用及维护 安装费 30000元，维护费 3000元 /年海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西上海河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京台湾河南 1家江苏 1家广西 1家备注： 加盟店剩余合同期分布在 4-15年之间，平均剩余合同期 8年。湖南 1家 Propr
14、ietary and Confidential经营业绩 经营数据备注： 2014年三季度数据为 2014年 1-9月累计数据。 Proprietary and Confidential经营业绩 财务数据备注： 2008年亏损主要由于金融危机环境下快速扩张门店导致； 2009年经过短暂调整后迅速恢复盈利； 2014年数据为预测数，表中门店数为直营门店。 Proprietary and Confidential经营业绩 各区域财务及经营数据营业收入净利润备注： 以上数据为 2013年实际数； 单位：万元； 因花都店已转租、怀柔店、龙泉驿店为 2014年新开业店，营业收入及净利润数据未包含花都店及两
15、新开业店； 营业收入指主营业务收入，未包含营业外收入； 各区域经营指标的测算中，剔除了 2013年新开业店。经营指标 Proprietary and Confidential经营业绩 管理公司费用结构备注： 以上数据为 2013年实际数，供参考了解管理公司费用结构； 单位：万元； 人工费用包括工资、伙食费、社保费、员工宿舍租金、福利费、员工活动费、职工培训费等； 其他费用包括财产保险费、系统维护费、简易修理费、税金、审计费、律师费等。 Proprietary and Confidential盈利预测及估值 Proprietary and Confidential盈利预测及估值 DCF估值： 根据现金流测算，中青旅山水股东权益 50,737万元。 EBITDA倍数法 ：中青旅 山水 2013年 EBITA为 7,600万元， 按 8倍 EBITDA倍数测算，参考 对价为 60,800万 元。 物业产权估值 ： 芍药居店面积 8,790 ，参照周边物业 3-3.5万元 / 的单价， 保守 估计芍药居市值 26,370万 元；肇庆店面积 18,645 ，参照周边物业 5,000元 / 的单价，估计市值 9,322.5万元，两处物业合计 35,692.5万 元。 中青旅山水股权参考估值 ： 60,800万 元
