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1、20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2007 年 10 月 第 1 页 共 62 页 内部资料，公司保留版权所有物业部操作手册编 制： 物业管理部20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2007 年 10 月 第 2 页 共 62 页 内部资料，公司保留版权所有制定日期：二七年十月一日目 录第一章-序 言第二章-公司简介第三章-岗位职责第四章-岗位职能第五章-公司组织架构20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2007 年 10 月 第 3 页 共 62 页 内部资
2、料，公司保留版权所有第一章 序 言欢迎大家加入广州丽源物业管理有限公司！公司成立于 2004 年 9 月，目前管辖的社区有南航碧花园北区五溪御龙湾）是广州市金柏利房地产开发有限公司的经典杰作！五溪御龙湾纯独栋别墅，广州珍罕顺应自然、布局合理、配套设施齐全的新型高尚住宅社区，将人与自然完美地融于建筑，赋予懂得享受自然的人群一个良好的居住环境。建筑与景观的融合，自然与人的和谐共生是人居的最高境界。五溪御龙湾坡地建筑组群依山错落分布，沿地势渐变，形成有节奏的起伏，有意识地建立起建筑与环境在肌理质地上的联系，体现出居住美学的和谐。实属广州市少有的高尚的山水别墅区！配合殷诚的服务态度、迅捷有效的沟通技巧
3、及全面综合的技术水平，成为实现我们优质物业管理服务宗旨的一个重要手段，而这有赖于各种专业人材的敬业及合作精神。谨希望在各位员工的不懈努力下，公司能够成为广州市具有最优良管理水准的明星企业。本手册的编制，目的让各位员工在任职期间，清楚了解物管公司概况及目标，清楚界定各员工的职责、义务、规章制度。倘有任何疑问，请向所属部门主管及管理处查询。 20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2007 年 10 月 第 4 页 共 62 页 内部资料，公司保留版权所有第二章 公司简介一、 楼盘概况1、项目名称：王子山-五溪御龙湾2、项目位置：广州市花都区山前旅游大道南
4、航碧花园内行 200 米3、发展商名称：广州市金柏利房地产开发有限公司4、项目设计单位：广州市设计院5、建筑单位：广州市花都区狮岭镇建筑工程公司6、工程监理单位：广州城市建设监理公司7、园林设计单位：广州市土人景观设计公司8、物业公司名称：广州市丽源物业管理有限公司9、楼盘总占地面积：建筑用地约 400 亩，约 27 万平方米；另有一千一百亩山林绿化用地10、盘的总建筑面积：约 10 万平方米 11、目前工程进度: 一、二期已建设完毕，交付使用12、容积率: 约 0.3513、建筑密度: 17.5%14、绿化率: 68%15、绿化面积: 183600 平方米16、各种户型:一期独栋别墅主要有
5、A 型、C 型、D 型、E 型、V 型、G 型、J 型、P 型、Q 型、R 型20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2007 年 10 月 第 5 页 共 62 页 内部资料，公司保留版权所有二期主要有 B 型、L 型、T 型、H 型、U 型等等17、各种户型的实用率:100%18、楼盘规划常住人口总户数: 300 户左右二、物业管理：1、物业管理公司简介：物业公司全称广州丽源物业管理有限公司,是一家社会化、专业化的物业管理有限公司，公司成立于 2004 年 9月，拥有一支高素质、敬业乐业的专业人才队伍，以“贴身管家、贴心服务”为服务宗旨，致力于为业
6、主提供完善优质的服务。2、物业公司资质：三级3、物业公司前台电话：020-869223204、物业公司日常办公时间：08:3021：00，开通 24 小时热线电话。5、物业公司服务宗旨：贴身管家，贴心服务6、交楼标准？答：毛批房交楼标准。七通一平,即水、电、路、邮、煤气、排污、电讯、地平。7、物业管理提供哪些服务？答：物业管理服务通常要为业主提供：建筑物及其附属共用设施、设备、场地的养护与维修；绿化、环境卫生管理服务；安全防范服务；物业档案资料的管理；业主和使用人委托的其他服务事项。8、楼宇防震多少级？答：六级20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2
7、007 年 10 月 第 6 页 共 62 页 内部资料，公司保留版权所有9、住宅的使用年限？何时起计？答：本项目的土地使用权年限为 70 年，由 2002 年 1 月 19 日算起10、房屋属何种结构？答：框架结构11、物业管理公司如何保证小区业主的安全？答：将来小区实行全封闭式管理，人员凭有效证件进出，且做好登记；小区实行固定岗与巡逻相结合的安全防范措施，保安队员都是军人出身，素质高。每个单元都有预留智能安防设施与小区保安监控中心联网，业主可根据需要申请安装。小区全方位监控摄像系统、电子巡更系统（保安人员 24 小时定期及不定期交叉巡逻）及可视对讲系统及紧急按钮警报装置。12、小区能否豢养
8、宠物？答：原则上不得豢养宠物。要养的，须持有政府部门核发的养犬许可证及犬类免疫证，且每户只准养一条，严禁饲养家禽类动物。13、业主如何办理收楼手续？答：收楼流程：房地产公司寄出收楼通知书 ， 业主凭收楼通知书 ，带上业主身份证原件和复印件A4 规格一张、彩色小一寸照片各两张、所有购房资料（发票、购房合同等）到财务部缴纳应交房款和收楼一次性费用，随后物业公司物业管家带业主验收房屋，将问题记录在楼房交接验收表 ，业主收楼，签收房屋钥匙，领取住宅质量保证书 、 住宅使用说明书等资料。20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2007 年 10 月 第 7 页
9、共 62 页 内部资料，公司保留版权所有14、业主收楼需交哪些费用？答：预交三个月管理费、首期专项维修资金、电话初装费、联网可视对讲（报警）系统15、管理收费标准？答：物业管理服务费由业主拥有的物业的面积交纳,具体标准为住宅:1.5 元/平方米，花园 0.5 元/平方米16、预交三个月管理费的依据？答：广东省物业管理条理第 30 条17、首期专项维修资金收费标准及依据？答：首期专项维修资金按住宅（别墅）建筑面积的 40 元/平方米缴交。是依据穗国房字(2003)592 号文件第十条定价标准收取的。18、首期专项维修资金的用途？答：物业保修期满后，物业公用部位、共用设施在使用过程中，随着使用年限
10、的增加，会发生不同程度的损坏。物业专项维修资金就是用于物业公用部位、共用设施设备发生损坏时进行维修和更新、改造等所需而储存的资金。物业专项维修资金属业主所有。19、首期专项维修资金的帐号？答：首期专项维修资金开户银行：中国建设银行花都分行账 号：44001551502053001620单位名称：广州市金柏利房地产开发有限公司五溪御龙湾20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2007 年 10 月 第 8 页 共 62 页 内部资料，公司保留版权所有20、电话初装收费标准及依据？答：电话初装按 300 元/户的标准收取。电话初装费是狮岭电信局委托我司代为
11、收取的费用，其收费标准由电信局统一定价。21、外墙能否重新粉刷？答：对于交楼时外墙存在有较明显黑渍的位置可以局部粉刷22、何时起计收物业管理费？答：物业公司从购房人验收房屋签字认可接收钥匙后开始计收物业管理费。23、业主为什么要缴交物业管理费？答：物业公司作为一种服务性行业，给广大业主提供了公共环境卫生管理、安全防卫、公共设施设备维护等各种服务，按照“谁消费、谁享受、谁付费“的公平原则，业主应缴交物业管理费。24、业主未入住，物业管理费究竟要不要交？答：物业管理费的收取须具备两个条件：物业公司的企业资质、业主与物业公司签订的物业管理服务合同。从严格意义上来讲，商品房买卖合同对房屋交接的程序做了
12、约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明，还需提供住宅质量安全保证书、住宅使用说明书，既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应缴纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供（如保安、保洁、绿化等） 。25、物业管理计费面积以什么为准？20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2007 年 10 月 第 9 页 共 62 页 内部资料，公司保留版权所有答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。26、物业管理费从何时
13、开始交纳？答：每月 15 日（含本数）前收楼的当月管理费全额收取；16 日（含本数）到 25 日（含本数）收楼的当月管理费按半月收取；26 日（含本数）后收楼的当月管理费不予收取。27、物业管理费以后会涨吗？答：因为物业管理费的涨与否不是由物业公司单方面决定，按有关政策法规这是由业主和物业公司根据市场情况等协商确定的。28、物业管理费等费用如何缴交？答：每两个月收费一次，物业公司于下月的 3 日前派发收费通知单，业主到物业公司财务部缴交现金。29、能否使用转帐形式缴交管理费？答：可以。物业管理费、水电费转帐帐号：962701001000069559银行全称：广州市新华农村信用合作社鸿图分社30、水电费收费标准？除物业管理费外，业主还须交纳哪些费用？答：按供电局、自来水公司标准收费，水费：1.4/吨；电费：0.65/度；业主还要交纳公用电费分摊（路灯、水泵电费分摊）31、小区使用的是不是自来水？水质如何保证？答：小区使用的是地下井水。按规定进行每季度 1 次的水池清洗工20fbc99caeb2943fb1818ad2c544fe95.pdf制订日期：2007 年 10 月 第 10 页 共 62 页
