物业管理项目负责人操作手册

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1、管理项目负责人操作手册 1/44人力资源管理人力资源管理框架图熟悉管理服务区域，合理设计组织架构和人员编制招聘到合适的人员，合理安排岗位组织架构 编制各岗位说明书培训计划的制订、实施和效果检查签定劳动合同，购买社会保险做好个人，帮助下属进行职业生涯规划员工转职工，职工转职员及职务晋升根据能力，结合部门经营情况确定薪酬招聘录用培训开发考核晋升考勤，请假制度根据业绩考核、等级考核，调整薪酬员工月考核，职员工季度考核，年终考核员工关系定期面谈，处理好员工申诉定期开展有特色的员工活动根据员工满意度调查，采取措施建设优秀的团队，培养合作精神培养良好的员工关系，关心员工生活做好在职辅导和对下属的培养工作辞

2、退不合格员工，末位淘汰率 5%人力资源管理管理项目负责人操作手册 2/44管理项目负责人人力资源工作的权限和程序序号 工作内容部门经理权限 工作程序 办理期限1部门组织架构和职务说明书的制订和调整。承办 根据本部门情况编制，主送人力资源部经理，抄送分管总助。 变动后 15日内2 人员编制的制订与修改 承办根据实际情况制订和更改部门编制，主送人力资源部经理，抄送人力资源部招聘管理员。根据实际情况调整3 人员招聘与录用 审核部门根据岗位空缺情况，将招聘条件主送人力资源部招聘管理员，抄送人力资源部经理。所有人员由人力资源部统一招聘、调配。部门如有关系需要安排人员就业，需通过公司统一考核，同等条件下可

3、照顾优先录用。根据岗位空缺情况4 劳动合同 审核所有员工到岗一个月内须签定劳动合同。审核签定劳动合同审批表 ，主送招聘管理员。每月 25日前5 职员入册 承办职员到岗一个月内根据工作表现决定是否填写员工登记表 （俗称大表） 。如填写需在员工登记表上加签部门经理意见（不签名字） ，资料统一上交人力资源部薪酬福利管理员。每月 20日前6 职员转正 承办新职员接受公司强化培训与集团NEO 培训后具备转正资格。根据职员表现确定转正时间，在万科企业股份有限公司职员转正审批表填写意见后（不签名字） ，将资料上交薪酬福利管理员。每月 20日前7 职工转正 审核部门人事管理员填写转正审批表 ，部门经理审核签署

4、意见，主送薪酬福利管理员。每月 25日前8 员工转正 审核员工主管上级填写转正审批表 ，部门经理审核签署意见，主送人力资源部。每月 25日前9 部门月培训计划 审批 主送内部培训管理员，抄送培训组。 每月 3 日前10 在职辅导 承办 按层阶培训体系的要求，针对部门基层员工的状况进行在职辅导。管理项目负责人操作手册 3/4411 主管级人员任免 承办根据日常表现，部门经理提出主管任免，主送人力资源部经理。免职人员部门提出免职理由，主送人力资源部经理。根据岗位空缺情况12 主办、员工班长级人员任免 审批对拟升职人员进行培训、考核及班组内满意度测评，签发人事任命，同时主送薪酬福利管理员，抄送人力资

5、源部全体。免职人员部门经理要进行面谈，签发免职决定，主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。根据岗位空缺情况13 加薪承办审核（员工加薪）根据工作业绩，确定加薪后填写薪金调整表 ，主送人力资源部经理。每月 25日前14 办理保险 审核审批办理社会保险审批表 ，主送薪酬福利管理员。所有员工转正后须办理社会保险和人身意外保险。每月 10日前15 加班汇总表考核汇总表 审批 根据实际情况审批后，部门备案。 制订工资前15 工资 审批 审批工资表签字。 每月 5 日前17 暂住证 审批 审批办理暂住证审批表 ，主送招聘管理员。 办理月份15 日前18 考勤汇总表 审批 审批考勤汇总表 ，主送薪酬福利管

6、理员。职员每月30 日前，员工、职工每月 5日前19 岗位证书 检查 检查部门人员的持证上岗情况 每月审批员工 15 日内病、事假、探亲假管理人员、技术员 7 天内的假主送薪酬福利管理员20 请假审核员工 15 日以上的病、事假管理人员、技术员 7 天以上的假主送薪酬福利管理员21 员工面谈 承办每年一次，面谈内容包括工作生活中的收获及疑问、职业生涯规划等内容22 处理员工申述 承办对员工申述的问题，三个工作日内给予答复，答复的内容包括事情调查结果、拟采取的措施等，鼓励员工提出中肯意见。管理项目负责人操作手册 4/4423落实员工满意度调查需整改的内容承办按公司每年两次的员工满意度调查情况进行

7、整改，监督整改计划的落实情况24监督部门各人员直属上级的工作方法与状态监控定期了解部门内部班长、主办、主管的工作方法与工作状态，并进行必要的指导与改进。25 辞退各类人员已转正并由部门提出辞退的，必须符合以下条件：1、试工期内的；2、严重违反劳动纪律；（对于不属于严重违反劳动纪律情况地，一般按先发过失通知书警告通知书辞退流程逐级处理）3、劳动合同到期。对于不符合以上情况的，部门经理在辞退时必须提前一个月通知员工，否则要发一个月的代通知金及每年司龄一个月的补偿金。对已转正辞退的人员填写离职手续表 ，签字后主送薪酬福利管理员。进行离职面谈。26 各类人员辞职审核审批离职手续表 ，进行离职面谈，主送

8、招聘管理员，抄送人力资源部经理。主管人员离职主送人力资源部经理。管理项目负责人操作手册 5/44职业生涯规划流程根据个人及公司发展需求，发展途径，对员工的能力进行分析与员工进行一对一的面谈或有效的沟通，确定发展目标，寻找差距。确定发展途径和方向。根据设计的方向，提供个性化的培训和锻炼机会，缩小差距。不断调整以达到目标，进入下一阶段的职业生涯规划。管理项目负责人操作手册 6/44品质管理品质管理框架图文件控制文件的编制、更改、报废体系文件的培训体系文件的保管和保密外来文件的控制质量记录控制管理评审纠正内外审现场质量记录的管理质量记录的归档质量记录的借阅和报废每半年一次内审外审每半年一次（抽检）每

9、年一次内外审不合格各类检查中的问题顾客有效投诉供方的不合格产品和服务突发事件和质量事故失效的检测仪器顾客意见调查中急需解决的顾客反映比较集中的需求其它潜在不合格预防品质改善 QCC 活动品质管理管理项目负责人操作手册 7/44财务和经营管理财务和经营管理流程图说明：1、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念。2、合理维护各类设备，降低运行成本。3、考虑将客户资源转化成经济效益。Y了解管理处各年度经营情况保证大项收入合理控制成本盈？ 分析亏损原因开展多种经营严格控制降低成本定期进行财务分析，采取措施N争取收支平衡管理项目负责人操作手册 8/44管理项目负责人财务和经营管理的权限和

10、程序序号 项目内容 权限 主送 附件/备注1 付款单 审核2 停车场发票使用情况 不定期抽 查3 拖欠款减免 承办 总经理4 季度管理报告财务部分 审批重大调整须经财务部同意2000 元以下 审批2000-5000 元 审核 相关职能部门5000-10000 元 承办 相关职能部门审核，分管总助审批5 日常经营性费用10000 元以上 承办相关职能部门，分管总助审核，总经理审批会务、培训、员工活动、员工福利费承办 人力资源部审批仪器仪表、品质活动费 承办 品质管理部审批65000 元以下的非经营性费用书报费、社区文化费用 承办 总经理办公室审批7 5000 元以上的非经营性费用 承办 相关职能

11、部门审核，总经理审批2000 元以下 审批2000-5000 元 审核 相关职能部门审批5000-10000 元 承办 相关职能部门审核，分管总助审批8 工程劳务合同10000 元以上 承办相关职能部门、分管总助审核，总经理审批1000 元以内 审批1000-2000 元 承办 相关职能部门审批9 交际费2000 元以上 承办 相关职能部门审核，总经理审批10 差旅费 承办 总经理审批说明：1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。管理项目负责人操作手册 9/442、保管好部门历任财务人员交接单。管理项目负责人操作手

12、册 10/44租售管理流程指定租售负责人安排其接受租赁中心的培训设立年度租售目标组织实施提取佣金：租赁为月租的 50%转让为交易价的 1.5%，最低不低于 5000 元减免佣金，报租赁中心佣金分配：出租业务租售中心提 10%转让业务租售中心提 50%租赁业务管理处独立操作转让业务管理处负责现场接待和委托书签定订金、房款、佣金及其他租售款项均须由财务人员经手，并出具公司正式收据发挥属地优势，控制和拓宽房源及时上报租赁信息保存租售资料至少 2 年管理项目负责人操作手册 11/44信息管理管理项目信息报送方式和时限序号 信息类别 内容描述经理职责 主送 抄送 报送时限 报送方式1 信息半月报 部门主

13、要工作完成情况及计划描述 审批2 日、17日PM17： 30前上载内部网2 信息快报 重要性较高，部门正面事件 审阅 总经理办公室 分管领导 1 个工作日内 邮件3 突发事件 体系文件规定的内容 审阅 品质管理部分管领导 总经理办公室 1 小时内 邮件电话4 投诉信息 各类服务、管理投诉 审阅 品质管理部分管领导总经理办公室1 小时 邮件5 入住信息 统一入住楼盘 审阅 当天 网上公告6 租售信息 租赁、转让信息 审阅 租赁中心 当天 邮件7 管理报告 管理处季度管理报告或周工作简报 审批 分管领导 总经理办公室 季度首月20 日前 上载内部网8 会议纪要 部门级重要会议 审批 分管领导 总经

14、理办公室 会议结束3 日内 上载内部网、邮件9 小区荣誉国优、省优、市优及其它各种奖励、称号审阅 总经理办公室 分管领导 获得荣誉当日 信息快报10 工作计划 月工作计划 审批 分管领导 每月 1 日前信息网工作计划管理系统11 工作计划完成情况 上月工作计划完成情况 审批 分管领导 每月 1 日前信息网工作计划管理系统12 媒体采访 采访要点、报道全文 审阅 总经理办公室 分管领导 采访 2 个工作日内 邮件13 媒体曝光 即将或已发生的媒体负面报道 审阅 总经理办公室品质管理部分管领导事发 1 小时内邮件电话说明：1、部门经理是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任。2、重

15、要信息必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布；3、报送时限如遇节假日顺延，重要信息除外。管理项目负责人操作手册 12/44行政后勤管理资产管理N按照审批权限购置资产填写资产情况审核单接受捐赠资产资产调拔 资产报废填写资产情况审核单房产后勤部办理登记手续更改资产管理台帐低值易耗品？部门经理审批Y总经理或授权人审批报废管理项目负责人操作手册 13/44工作服领用权限序号 项目内容 权限 报送方式 注意事项1各岗位服装的领用和换新审批物资领（借）用单主送房管部后勤主办抄送房产部主管和金色家园2领用本岗位以上的工作服审核申请物资领（借）用单主送分管总助抄送房管部后勤主办和主管，金色家园注明领取种类数量，工作服穿着人员；确保工作服按规定穿着满 2 年nt