二手房交易攻略

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1、二手房交易各种流程详细攻略福房网 来源：房产之窗 作者：冰寒飞 06-12-05 18:20 已有 0 位网友 参与评论1投票选择一： 二手房手拉手交易流程1、买方看房；2、买方自行去交易中心进行产权调查；3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任；买方交立约定金（或叫意向金）；4、买卖双方签订上海市房地产买卖合同；5、买方交付首期房款或履约定金；6、卖方必须提前偿还掉银行贷款；7、卖方注销房地产抵押登记；8、买方申请公积金、商业贷款；9、买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同批准。10、买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据；11、买方支付二期房款（视合同约定）；

2、12、卖方将房屋交付给买方（具体时间可在合同中约定）；13、银行放款（具体时间买卖双方可在合同中约定）；1、办理水电煤讯和物业管理费交接，1、买方领取产权证；1、买方支付末期房款（视合同约定）。优点：无需通过中介，买卖双方交易面对面，效率提高，省去一笔中介费用。缺点：卖家房屋是否产权清晰，交易流程中缺乏必要监督及法律支持。对于不熟悉交易流程的客户跑交易中心、银行很不方便，同时极有可能被利用产生纠纷，甚至诈骗。 选择二：二手房中介交易流程全攻略1. 买方至中介门店看房、选房、咨询攻略：捏造房源找托儿促销 10 大案例破解中介陷阱购买二手房如何价廉物美 专业人士提醒三要点 换身马甲二手房变新房 买

3、二手房注意别掉陷阱二手房买卖省力不可省心 易忽视四大问题注意2. 买方看中房屋，向中介交意向金，签订意向金协议（可退）。攻略：降低交易风险 房地产中介信用档案可上网查询二手房杀价关键死死的抓住抛房者的心态投资理财：买二手房“经典杀价”方法诠释3. 中介联系卖方，卖方若同意则在意向金上签字，收意向金，转定金（不可退）。攻略：购买二手房 意向金究竟该不该交给中介如何区别违约金、定金、订金、诚意金、佣金定金还是订金 专家提醒：消费者警惕其中陷阱4. 买卖双方在中介处签买卖合同，买方付首付 30%左右或约定。攻略：二手房签订交易合同注意事项把握二手房交易环节 为房屋买卖者支十招5. 卖方还清银行贷款，

4、注销抵押登记攻略：房贷族缴不出房款怎么办？ “断供”有应对良方二手房按揭贷款要按“七步走”6. 买家办公积金或商业贷款攻略：关注房贷灵活调度资金 个人理财巧用循环贷专家教你如何置业理财：工薪阶层贷款买房方案银行不再强制购买保险二手房贷款将放低门槛7. 中介陪同去交易中心过户，取得收件收据攻略：住宅二手房交易税费一览8. 20 天左右，中介去交易中心领新产证、他项权利证。他证送银行，银行审核之后放款到卖家帐户9. 买家领取产证攻略： 二手房交易陷阱多 八种方法识别真假产证 10. 办理水电煤讯、物业管理费和维修基金交接，尤其注意让卖家迁出户口攻略：避免交房纠纷 二手房交房实战技巧二手房买卖 注意

5、维修基金11. 交房或买家付清最后一笔房款攻略：购买二手房时应如何验收 细心是关键附：实用工具： 每月付款额计算（等额） 每月付款额计算（等本） 税费计算器 样本合同： 房地产买卖合同 房地产居间合同 优点：全程由中介公司参与陪同，不用客户独自跑，比手拉手交易风第一步了解和寻找房源 了解和寻找房源有以下几种途径： 1、通过亲朋介绍； 2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找； 3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。 第一种方法的信息面较窄，成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂，您必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、

6、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金，所以您的购房成本会增加。 第二步实地看房 选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。专家提醒您：一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。 第三步协商和签约 确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及

7、安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。 第四步产权交易 签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续；交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。 目前 ，根据买卖双方不同的代理需求，房

8、地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。 购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。 出售 第一步出售咨询 您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具备上市条件，了解房屋所在区域二手房的平均出售价格；个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别；了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。 第二步确定出售价格 通过第一步的咨询，可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件，确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价，如果有要求买方另行支付的费用，应在报价中声明。 第三步选择销

9、售方式 1、自行寻找买方销售 2、委托房地产经纪公司代理销售 如果选择第一种方式，您必须完全熟悉整个交易流程，并能确保交易安全。此种方法，避免了经纪公司的代理成本，使您的销售过程全部在自己的掌握中；第二种方式，省时、省力、安全，只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议，所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金，所以，会增加您的交易成本。 第四步发布出售信息 如果您选择自行销售，您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问电话，影响您的正常生活和工作。所以，如何登记您的联系方式，至关重要。

10、如果您选择了经纪公司代理出售，经纪公司将代理发布您的出售信息。 第五步协商和签约 当有客户决定购买您的房屋后，您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。 第六步产权交易 签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权

11、交易手续；交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；买方按照合同规定的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。 目前 ，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。 附：二手房交易的当事人双方需提供的相关材料 卖方需提供的材料：1、产权人身份证（非当地户籍人士还应提供暂住证）2 、户口本 3、房屋所有权证 4、原购房发票（复印件）、原购房合同 5、共有产权人声明 6、结婚证复印件 7、产权人印章 8、土地使用权证 9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。10、买卖合同 买方需提供的材料：1、买方本人身份证件（非北京户籍人士还应提供暂住证）2 、户口本 3、本人印章 4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明 5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单 6、买卖合同 7、如需要贷款购房，还应提供贷款银行所需的相关手续。