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1、房屋租赁合同纠纷上诉上诉人兰州红丽园商贸有限责任公司(以下简称红丽园公司)为与上诉人甘肃诚信电线电缆有限责任公司(以下简称诚信公司)房屋租赁合同纠纷一案均不服甘肃省高级人民法院(2001)甘民初字第 5 号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：1998 年 5 月 29 日，甘肃诚信电力工贸有限责任公司(以下简称诚信工贸公司)与红丽园公司签订房屋租赁意向协议书，约定在讼争房屋土建工程完工后，将房屋交付红丽园公司使用，在签订协议之日起 5 日内，红丽园公司需向诚信工贸公司交付履约保证金10 万元。红丽园公司于 1998 年 6 月 8 日向诚信
2、公司交付房屋租赁保证金 10 万元。1998 年 7月，诚信公司在土建工程完工后将讼争房屋交付红丽园公司，随即红丽园公司开始对承租房屋进行装修，并于 1998 年 12 月 25 日以“千禧龙海鲜美食世界”(以下简称千禧龙酒店)的名义开张试营业。1999 年 3 月 10 日千禧龙酒店装修工程竣工。1999 年 4 月 12 日，诚信公司与红丽园公司签订房屋租赁合同，约定：承租的房屋位于甘肃省兰州市七里河区武威北路西侧甘肃送变电工程公司(以下简称送变电公司)住宅楼南端一、二层。承租房屋使用面积为1580.2 平方米。承租房屋为新建框架式结构，水、电、暖设施齐全。租赁期限为 1999 年 4 月
3、12 日至 2004 年 4 月 11 日，租赁期限 5 年。第一个租赁年度每月租赁费用为 49776.3 元。租金按每平方米 31.5 元计算，第一个租赁年度租赁费用为 597315.6 元，5 年租赁期总金额为3300545.75 元。租金按租赁季度交纳。租金交纳采用先交费，后使用的原则，即在每个租赁季度初 5 日内交纳本季度租赁费。从第二季度起，租赁费用在前一个租赁年度基础上逐年递增5%.租赁期间的水、电、暖费用另计。租赁期间发生质量问题，红丽园公司应及时向诚信公司书面提出修缮要求，诚信公司负责维修，费用由诚信公司承担。在红丽园公司提出书面维修意见后，没有及时对房屋进行维修，给红丽园公司
4、造成的损失，诚信公司应对红丽园公司给予一定的补偿。红丽园公司对所租凭的房屋及设施有日常维护和维修的责任。房屋发生不可预见的严重损坏，双方协商解决。租赁期间如红丽园公司逾期拖欠房租，除交纳拖欠房租外，每逾期一天，还应向诚信公司交纳拖欠房租每日 5的滞纳金。水、电、暖的供应费用由红丽园公司负担。红丽园公司于每月 5 日前向诚信公司缴纳上月所发生的水电费用。采暖费在每个来暖期前一个月一次性向诚信公司全额缴纳。红丽园公司如拖欠，每延期一天，按本期应交费用总额的 5%向诚信公司支付违约金。红丽园公司如拖欠水、电、暖费用达 30 天时，诚信公司可以从红丽园公司的保证金中扣除拖欠费用。如红丽园公司拖欠租金累
5、计达 6 个月时，除交纳拖欠房租及违约金外，诚信公司可解除合同，收回房屋。租赁期间，双方如提前终止合同，应提前 3个月通知对方，取得对方同意后，应同时向对方支付剩余租赁期间内的租金的 20%作为赔偿。1999 年 4 月 16 日，红丽园公司交纳一个月房租 49776.30 元。同年 5 月 18 日，千禧龙酒店开业。1999 年 5 月 26 日，千禧龙酒店致函诚信公司的上级主管部门送变电公司称：千禧龙酒店大门前地基变形导致四次更换相应的玻璃门，霓虹灯管损坏，室内装饰多次漏水给酒店带来严重经济损失，直接影响合同不能正常履行。8 月 24 日，千禧龙酒店再次致函送变电公司称：千禧龙酒店开业至今
6、，花费几十万元的门头因多次漏水，现已严重裂缝，霓虹灯不能使用，使千禧龙酒店处于一片黑暗之中。千禧龙酒店内部，库房屋顶三分之一面积坍塌，多次因包房屋顶漏水，形成大面积污渍，包房至今漏水，请求尽快予以解决。8 月 26 日，再次致函诚信公司称，由于对承租房屋的质量问题至今得不到解决，故请求终止租赁关系，诚信公司赔偿因租赁房屋质量给其造成的直接经济损失。1999 年 9 月 23 日、10 月 7 日，诚信公司复函称：出租房屋不存在严重质量问题，千禧龙酒店门头霓虹灯管损坏，门面黑暗与本公司无关。截止到1999 年 9 月，千禧龙酒店已拖欠房租 199105.20 元，已构成严重违约，应承担相应的违约
7、责任。以后，双方又为承租房屋的质量、物业管理等事宜相互发函协商。1999 年 9 月 10 日，诚信公司提出关于千禧龙海鲜美食世界装修维修计划的协议，称：由于出租房屋三楼个别房间的防水层及三楼落雨棚、排水管在建楼时处理不好渗漏水，使一楼、二楼部分房屋屋顶坍塌，为尽快处理屋顶渗漏水问题，提出价值为 9480 元的维修方案。千禧龙酒店未在协议上签字，协议未生效。红丽园公司向一审法院起诉，请求确认双方于 1999 年 4 月 12 日签订的房屋租赁合同无效，诚信公司返还投资款 500 万元并赔偿给其造成的经济损失 100 万元，诉讼费由诚信公司负担。1999 年 11 月 25 日，诚信公司向一审法
8、院提出反诉请求：红丽园公司交纳房租 509377.47 元、拖欠的水电费 20301.45 元、滞纳金 15694.67 元，由红丽园公司承担诉讼费。2001 年 5 月 15日，红丽园公司变更诉讼请求为：请求人民法院判令诚信公司承担因房屋质量和无建筑工程消防验收合格证导致红丽园公司无法正常经营而造成的经济损失 150 万元。2001 年 10 月 11日，红丽园公司再次变更诉讼请求为：诚信公司赔偿装修损失 1883920 元、更换玻璃门费用3600 元、千禧龙酒店固定资产损失 172292.3 元、酒店员工工资支出 1436224.91 元、贷款利息 1299500 元、经营利润损失 182
9、0000 元，诚信公司返还履约保证金 10 万元。2001 年 8 月 29 日，一审法院委托甘肃信诺房地产咨询估价中心对讼争房屋的装修进行评估。2001 年 9 月 11 日，评估单位出具的造价鉴定结论为按三类乙级取费装修工程造价为1447310 元，按四类工程取费造价为 1434269 元。作出该结论后，红丽园公司提出异议，造价评估单位于 2001 年 9 月 30 日重新作出评估结论为 1883920 元，有争议的项目价值为 343698元。2001 年 10 月 15 日，再次作出漏计铝塑料板材料差价的补充函将工程造价调增金额为 65650 元。一审中双方当事人认可装修价值为 1847
10、126 元。千禧龙酒店大面积渗漏水发生在1999 年 10 月 14 日第二个采暖期暖气试压时，千禧龙酒店二楼“饮露”包厢顶部渗水并流至一、二层地面，造成大面积装修被浸泡。经检查发现是由于“饮露”包厢顶部暖气阀门未关且装修时未留出预检口造成的。2001 年 10 月 10 日，甘肃省工程质量监督总站接受一审法院委托对讼争房屋一、二层渗漏水、一层地面起鼓等质量问题进行检测鉴定。结论为：1、该建筑渗漏水主要原因为排水管道穿过楼板的预留孔与管道间隙未按规范施工和楼板裂缝所致。该房屋渗漏水的主要原因是土建、安装不按规范施工造成的。2、大门外地坪起鼓与厨房地坪起鼓是由于地坪受硫酸盐腐蚀膨胀所致。3、该商
11、贸城北段区 A 段一、二层梁、板、柱仅有 46.8%的构件强度达到设计要求，且强度值离散较大，最小值为 13.3MPa.该房屋存在严重质量问题。建议建设单位对该楼进行整体可靠性鉴定。讼争房屋属送变电公司住宅楼的组成部分。1994 年 9 月 29 日兰州市城乡建设委员会发文决定扩建甘肃省兰州市武威北路。1997 年兰州市七里河区人民法院政府发文称：根据市政府、市建委、市规划局文件精神，扩路工程系政府行为，武威路商住楼建设许可证可以免办，有关拨地手续、售房手续正在办理中。1999 年 12 月 10 日，兰州市人民政府颁布关于划拨搬迁楼建设用地的通知明确讼争房屋占地性质为划拨，作为城市道路改造，
12、修建搬迁楼建设用地，需补办土地登记手续。2000 年 3 月 16 日，兰州市七里河区建设局致函送变电公司称：“讼争房屋属改善城市基础设施建设的造福工程。该工程项目系政府行为(属指令性计划)，有关手续可以免办或今后补办，现产权证手续正在补办中(拨地事宜已办完毕)。你单位(送变电公司)拥有商住楼的产权是无争议的，手续之所以滞后，是享有国家有关优惠政策，需要各个部门审核。”1996 年 12 月 10 日对讼争房屋的框架结构验收合格。1998 年 5 月 1 日，送变电公司与诚信公司签订房屋管理委托协议书，讼争房屋的产权人送变电公司授权诚信公司管理讼争房产，可采取联营、租赁、自营等方式经营讼争房地
13、产，以保障资产的保值、增值。工程于 1998 年9 月 1 日竣工。1999 年 2 月 2 日，兰州市建设工程质量监督站出具书证证明讼争工程经该站1998 年检验定为合格工程，2000 年 11 月 10 日诚信公司取得工程质量等级认证书，但有权机关未向讼争工程核发工程质量合格证书。1999 年 6 月 9 日，诚信公司取得房屋租赁证。2000 年 5 月 23 日，兰州市七里河区公安局消防局向千禧龙酒店出具消防安全检查意见书，认为千禧龙酒店已具备消防安全条件，同意使用一年。2001 年 7 月 25 日，兰州市公安局消防局向讼争房屋的施工单位兰州市七里河区建设局发函指出：该楼房一、二层商场
14、装修时未经审核、验收擅自使用，违反消防法，影响该楼整体消防验收。2001 年 2 月 15 日，送变电公司取得讼争房屋的产权证。另查明：1999 年 4 月 15 日，诚信工贸公司取得企业法人营业执照。2000 年 6 月 5 日，诚信工贸公司经工商部门办理企业法人变更登记变更为诚信公司。1999 年 5 月 14 日，红丽园公司注册了非法人经营实体兰州红丽园商贸有限责任公司千禧龙海鲜美食城。红丽园公司拖欠诚信公司房屋租金，100 天装修期为 33184.20 元，从试营业至 2001 年 10 月 11 日为 1676424.41元，拖欠水、电、暖费用至 2001 年 10 月 9 日为 1
15、88119.19 元。根据物价部门有关规定，酒店每日营业额为 7187.21 元。根据物价部门的有关规定，酒店每日营业利润 2731.14 元。2000 年 5 月 29 日，一审法院作出(1999)甘民初字第 26 号民事判决，红丽园公司不服一审判决向本院提起上诉。本院于 2000 年 12 月 26 日作出(2000)民终字第 77 号民事裁定：撤销甘肃省高级人民法院(1999)甘民初字第 26 号民事判决;本案发回甘肃省高级人民法院重审。一审法院重审认为，诚信公司与红丽园公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律、法规的规定，应认定合同有效。鉴于合同已无法履行，应依
16、法解除。诚信公司作为出租方虽及时交付了房屋，但房屋存在严重质量问题，渗漏水的主要原因是承建单位在土建、安装中不规范施工造成的，影响承租人的使用，对此诚信公司应承担主要责任。红丽园公司作为承租人未依约按时交纳房租构成违约，在装修时未关闭暖气阀门，也没有预留检修口，造成暖气跑水致使大面积装修被浸泡，也应承担一定责任。红丽园公司对房屋进行的装修，作为房屋添附物已与房屋形成整体，拆除将影响使用价值，故随房屋一并由诚信公司接受。房屋装修价值，扣除折旧后由诚信公司给予红丽园公司合理补偿。由于房屋的质量问题，给红丽园公司的经营活动造成一定的影响，红丽园公司的营业损失应予保护，红丽园公司交纳的履约保证金部分返还。红丽园公司依约应交纳的房屋租金适当减少，其余部分由诚信公司自行负担。水、电、暖费用按照合同约定由红丽园公司全额支付给诚信公司。对于红丽园公司请求赔偿更换玻璃门费用的主张，根据质检报告大门地坪起鼓的原因为受硫酸盐腐蚀膨胀所致，由于装修铺设地板的混凝土砂浆中含有磷酸盐成份，造成地坪起鼓挤压玻璃门破
