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1、经济适用房转让合同法律适用探析（南昌县人民法院）-近年来，随着经济适用房建设力度的加大，经济适用房数量日益增多，经济适用房转让合同纠纷案件亦相继诉至人民法院。目前，由于我国还未出台审理这类案件的相关法律，司法实践中，人民法院审理这类案件时如何适用法律是个疑难问题。下面，笔者就经济适用房转让合同的法律适用问题作些探析：一、经济适用房、经济适用房转让合同的特征经济适用房是是指由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据经济适用房相关政策规定，经济适用房具有如下特征：一是出售方为政府，另一方为城市低收入家庭。二是享受政府优惠，主
2、要表现在经济适用房的建设用地上国家划拨。三是经济适用房购房人享有有限产权。购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易。四是经济适用房购买人五年后转让房屋时，政府享有优先回购权。五是经济适用房购买人在取得完全产权以前不得用于出租经营。因此，经济适用房在民法理论上是一种限制流转物，它与城市私有房、商品房不同，一般不可以自由上市转让，经济适用房转让时，政府还享有优先购买权。经济适用房转让合同因合同法分则及其它法律未赋予名称并设有规范，经济适用房转让合同在学理上属于无名合同，即非典型合同。二、经济适用房转让合同适用法律问题如上所述，经济适用房转让具有只由国家政策调整、和无名合同的特征，因此，人民法院在审
3、理经济适用房转让合同纠纷时亦要根据这一特征适用法律，笔者认为，人民法院在审理此类案件适用的法律依据主要有：民法通则 、 200724 号 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （以下简称国发意见） 、 合同法总则 。参照依据有：合同法分则买卖合同的相关条款。其理由如下：（一） 、经济适用房转让是一种民事活动，在法律没有规定时应当遵守国家政策。2007 年 8 月 7 日国务院下发了国发意见 ，该意见第十一条规定：“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因
4、素进行回购。购买经济适用住房满五年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权” 。这是目前我国行之有效的经济适用房的相关政策。 民法通则第 6条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策” ，这是民事活动的的基本原则之一，众所周知，经济适用房转让行为是一种民事活动，既然现行法律未作出规定，就应当遵守国发意见第十一条的规定。如人民法院在裁判这类案件时，不遵守该条规定就违反了民事活动的基本原则。违反了民事活动基本原则
5、所作的裁判肯定是不正确的，也不符合社会公平正义的要求。（二） 、经济适用房转让合同作为无名合同，应适用合同法总则和参照买卖合同的相关规定在学理上，根据法律是否赋予特定名称并设有规范，将合同分为有名合同与无名合同。有名合同又称为典型合同，是指在法律上已设有规范并赋予名称的合同，如我国合同法所规定的 15 类合同，均为有名合同。无名合同又称非典型合同，是指法律上尚未确定一定的名称和规则的合同。区分有名合同与无名合同的意义，主要是两者适用的法律规则不同。对于有名合同应当直接适用合同法的规定，对于无名合同，则应依照合同法第 124 条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以
6、参照本法分则或者其他法律相类似的规定。 ”来适用法律。经济适用房转让合同既然是无名合同，就应当按照无名合同适用法律的规则去适用法律。因此， 合同法总则中的合同无效、违约责任等规定应作为经济适用房转让合同适用法律的依据，另外，经济适用房转让合同与合同法分则规定的买卖合同相类似，买卖合同的相关规定可作为它的参照依据。三、审理经济适用房转让合同纠纷适用法律应注意的问题人民法院在审理经济适用房转让合同纠纷适用法律时，应注意以下问题：（一） 、人民法院在审理经济适用房转让合同纠纷时首先要查清当事人转让经济适用房的年限及产权的性质。 国发意见第 11 条规定，经济适用房购房人拥有有限产权，在购买五年内禁止
7、转让，购房人满五年后也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。由此可见，经济适用房购买人转让经济适用房受到了年限的限制，经济适用房有限产权可转化为完全产权。司法实践中，当事人诉争的经济适用房有的是在五年内转让的，也有的是在五年后转让的，有的是完全产权，也有的是有限产权。因此，人民法院首先必须查清当事人诉争的经济适用房是否在五年内转让，如果是五年后转让的，还要查清诉争的经济适用房是否取得完全产权。（二） 、要根据已查明当事人诉争经济适用房转让的年限及产权的性质的事实适用法律。对于经济适用房购买人在五年内转让经济适用房的行为（如转让经济适用房指标、借名购买经济适用房等） ，应当依照民法通则第 6 条、第58 条和国发意见第 11 条规定，宣布当事人的经济适用房转让行为无效。对于经济适用房购买人转让五年后有限产权或已取得完全产权的经济适用房的行为，只要适用合同法总则及参照合同法买卖合同的相关规定即可。（三） 、人民法院应将当事人转让经济适用房的事实告知政府经济适用房管理部门，以便政府决定是否参加诉讼，确保政府回购权、优先购买权得以实现。经济适用房购买人在五年内转让经济适用房，该房应由政府回购，五年后转让经济适用房，政府享有优先购买权。因此，人民法院在审理经济适用房转让合同纠纷时，应当将该事实告知政府，以便政府行使回购权、优先购买权。
