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1、1火锅店选址技术-案例分析重庆工商大学 陈正伟 2014 年 5 月门店选址是生意状况的关键性战略决策问题。门店选址也是一个综合决策问题，需要考虑很多因素，其中包括周边人群的规模和特点，微区位的经济基础特点，竞争状况，交通便利性，房产成本，场所特征等等。同时选址的决策过程很复杂，位置一旦选定就不可能轻易变动，成本代价很高。本为试图通过介绍完整的微区位统计分析的选址步骤，为商业企业店铺选择提供一个可供借鉴的程序和方法。1.选址因素分析任何一个企业面对的环境复杂且难以预测，因此，如果能把环境区分成不同的部分，将十分有利于店址的识别和预测环境的影响。广义环境中存在的所有因素对店址有直接或间接的区别，
2、程度有深浅之分；同时，人力和经费的限制也决定了不能够将外部环境的研究对象确定得过于宽泛，只能将这种研究集中于那些组织活动影响程度较高、方式较为直接的因素。这里我们以餐饮业为例，将其环境分成以下三个部分：经济环境、自然环境、文化环境进行分析。（1）经济环境经济环境是影响基本上所有组织活动的重要环境因素。该区域在城市中的经济现状、经济发展都将对餐饮业产生巨大影响，主要体现在该区域的消费能力、各档次餐饮店之间的结构性矛盾、社会发展和国家政策措施为餐饮行业起的巨大推动作用等几大方面。可采用综合评价法，对每一个备选区域进行综合评估，逐一评价其优劣，排列出各个区域对增加餐饮店适宜程度。（2）自然环境自然环
3、境主要取决于地理位置、以及资源状况等自然因素。地理位置是制约店铺经营状况的一个非常重要的因素，要考虑区域与周边区域及其它城市的空间联系。（3）文化环境文化环境包括一个地区的文化水平、宗教信仰、风俗习惯等。不同的城市，具有着不同的吃文化。吃文化体现的就是当地的口味习俗，我们必须非常重视，如重庆人很难适应江淮地区的口味，多数人爱吃辣椒。而在同一城市不同文化水平的区域选址，就意味着消费者对产品和服务的品种要求不同，这对餐饮店的目标定位尤其重要。2依照理论分析所述，从三方面环境选取重庆主城九区相关指标，采用综合评价法分析。经济环境的相关指标为：经济密度、人口密度、社会消费品零售总额、第三产业比重、金融
4、机构人民币存款余额。自然环境的相关指标为：公路客运量。文化环境的相关指标为：在校学生数。其中，经济密度是单位面积土地上的生产总值。它是表示世界各地经济的密集程度的指标，通常以每平方公里祸每公顷的地区生产总值为计算单位。人口密度是单位面积土地上居住的人口数。它是表示世界各地人口的密集程度的指标，通常以每平方千米或每公顷内的常住人口为计算单位。第三产业比重是第三产业生产总值在地区生产总值中所占的比例。2.选址方法简述综合指数评价法商业选址的首选方法。综合指数评价法的基本思想：首先选择确定各指标的评价标准；然后把指标的实际值与评价标准值之间进行比较得到各个指标的个体指数；最后将计算得到的各指标个体指
5、数加权平均得到综合评价指数。3.区位识别是实践经验的总结综合评价方法仅仅是从定量分析角度识别微区域的可能的因素影响情况，真正的决策分析必须结合实际情况进行定性分析。定性分析是人们的经验总结，需要长期的经验和相关知识的沉淀。还要从宏观数据出发，确立的各区域整体餐饮业经营状况。对于形形色色的餐饮店而言，在各个区域中，不同类别的餐饮店不能一概而论，还要着重从竞争、成本两方面采用实地调查的方式进行选择分析。其一，竞争分析：区位选择与其在同一地域经营同种类型的企业数量和竞争能力有密切的关系。区位间的空间竞争，如果属于同业间的竞争，可能会出现两种趋势：一是相互排斥趋于分散；一是在竞争中产生联合，即由于外部
6、规模经济而形成各种专业的商业中心。对于消费者来说，前者有利于其享受较为廉价的产品，而不利于企业经营；相反，后者有利于企业而不利于消费者。如果属于不同业种的竞争，由于彼此间存在着互相互补关系，对于多数的消费者是最佳的空间选择，因此，聚集趋势比分趋势更明显。如果新增企业与原有企业竞争力相当，原有企业的经营状况、市场有无剩余份额是新增企业进入的重要依据。如果新增企业的竞争力远远超过原有企业，前两者就不是主要依据，区域购买力则是新增企业进入的重要依据。其二、成本分析：成本分析最主要的是区域的地价分析。租金地价是企业选址的重要因素，是土地价值的反应，是指用来租赁或购买土地的效用或为预期经济收益所付出的价
7、格。企业付出的价格，取决于土地预期可能获得的利润，租金地价的高低与土地的区位条件有关。4.案例分析-火锅店选址分析1）背景分析最具重庆特色的重庆火锅发展到今天，无论是火锅的品种、档次、规模，还是制作、调配、风味等3方面已经呈现出了多元化的特点。但是，由于市场竞争激烈，产品同质化严重，在同一城市，并不是所有的火锅店都能生存下来。所以我们在餐饮业中选择火锅店作为实地调查的对象。我们选取三个有特色的中高档火锅店，对他们的选址进行实地调查，调查结果如下：地区 宰牛场纯鲜火锅 奇火锅 猪圈火锅 总数 位次沙坪坝区 5 2 2 9 2九龙坡区 7 0 1 8 3渝中区 1 5 0 6 1江北区 1 0 2
8、 3 5渝北区 2 1 0 3 7大渡口区 1 0 2 3 9南岸区 1 0 1 2 4北碚区 0 0 0 0 8巴南区 0 0 0 0 6由此表可知，拥有这三家火锅店分店最多的地区分别是沙坪坝区、九龙坡区和渝中区，和我们宏观数据分析出的区位相符合。2）竞争对手分析从竞争方面考虑，可看出沙坪坝区、九龙坡区的聚集趋势非常明显。我们也可以了解到三家火锅店在两区内的经营状况非常好。可以判断出两区的市场份额所剩无几，不利于新火锅店的进入，因此排除这两个区。渝中区的聚集趋势也很明显，南岸区则不明显，这两个市场都没有饱和，很适合进入新的火锅店。3）成本分析从成本方面考虑，众所周知，渝中区一直是重庆的中央
9、CBD，租金地价非常昂贵。对于新火锅店来说，进入这样成熟的商圈成本太高，不利于后期扩张。而自“一小时经济圈”经济发展方案实施以来，南岸区发展迅速。现在呈现崛起之势，在租金地价方面还只处于中等价位，很适合新火锅店的进入。因此选择南岸区作为新开火锅店的区域。4）区位分析仅仅做出了店址的区域选择还不够，因为在同一个区域内可能会有好几个开设地点可供选择。同时好的区域不一定有令人满意的具体店址位置。因此一个新设商店在做好区域位置选择以后还要切实考虑多种影响和制约因素做出微观区位的选择。微观区位选择对象的空间范围是城市或城镇的具体街区，选择的主体是城市公共事业管理部门、企业、居民个人等。主要的制约因素是城
10、市规划制约、人文环境、生态环境，产业事业关联、市内交通、街区地价、道路结构等。5）购买力分析4购买力分析是微区位分析的基本内容，包括基本购买力分析、特定人群购买力分析和购买潜力分析。基本购买力分析首先要考虑附近主导消费群体的消费指向，如企业周边的居民区的职业构成、消费能力、周边大型社会团体（如学校、医院、机关等）消费指向。企业选址有时是先确定经营项目后选择地点；有时是先确定地点再考虑经营项目，对于后者基本购买力分析更为重要。特定人群购买力分析就是所要选址的企业经营的商品或服务的购买力分析。如果是儿童用品商店就要特别调查区域儿童的购买力，如果是高级用品商店，就要特别调查高收入人群的购买力。购买潜
11、力分析，要注意分析 3 各方面：一是区域消费增长的趋势，即区域内收入水平高的预测分析。二是区域新增人口的预测，这一点非常重要，这是判断区域购买力的主要依据。三是区域内到区域外消费者的人口和数额，尤其是到区域外消费的数额，这是分析区域购买潜力重要依据。能否进入区域市场取决于新增企业所能分享到的购买力（包括潜在购买力）能否达到企业维持经营的基本门槛。南岸区已经基本形成了两条好吃街，一条在南岸区政府对面，一条在回龙湾。同样从竞争方面考虑，区府临近南坪商圈步行街，餐饮业的聚集趋势非常明显，并且由于开发较早，现也难以租到较大的店面。从成本方面考虑，区府相对来说更昂贵。5.基本结论企业选址是一项极为复杂的
12、过程，需要考虑很多因素。选址过程中除了要使用定量分析的方法外还需要结合定性分析。多种评价方法的综合使用可以降低了选址评估中的风险，也可以达到最满意的结果。通过对火锅店的区位分析，以及一些实证考察可知：火锅店只要经过正确选址与合适的定位，其发展前景还是非常可观的，但是我们在经营过程中要对环境的变化随时保持敏锐感。定位是个持续的过程，所以火锅店在初定位并选定位置投入正常运营之后，要不停的进行自我反省。此检验并不需要耗费巨大的财力物力来进行市场调查，主要依据火锅店内部的业务管理，通过建立一些如销售增长率、净利润率、权益投资回报率这样的财务指标来进行检验。只有不断计划与控制，企业才能真正立于不败之地。参考文献：1 重庆市 2008 年统计年鉴. 中国统计出版社, 2008.72 陈正伟.综合评价方法及应用 M. 西南财经大学出版社, 2013.13 王成.企业最优市场定位 (第一版)M. 中国经济出版社, 2004.114 戚安邦.项目论证与评估 M. 机械工业出版社，2004.01 55 王维才.投资项目可行性分析与项目管理 M. 冶金工业出版社6 万振琴. 影响零售商业选址决策的人口因素分析J. 市场与人口分析, 1997(4)
