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1、 秦皇岛市宏添源物业服务有限公司项目管理手册二 0 一六.五 目录1.秦皇岛宏添源物业服务公司简介1.1 公司简介1.2 公司司训2 项目部组织机构设置及人员分布图2.1 项目部组织架构2.2 项目部人员配备2.3 项目部岗位职责2.4 项目部管理制度2.5 项目部培训制度2.6 项目部考核制度2.7 项目部例会制度3.安保岗位工作标准和管理办法3.1 安保部门组织架构3.2 安保部门岗位职责3.3 安保部门培训制度3.4 安保部门绩效考核3.5 安保部门例会制度3.6 公共秩序管理4.监控岗位工作标准和管理办法4.1 监控中心组织架构4.2 监控中心岗位职责4.3 监控中心管理制度5.停产场
2、管理和公共秩序维护5.1 停车场安保人员岗位职责5.2 停车场车辆出入管理操作规程5.3 停车场巡检操作规程5.4 夜间巡查操作规程5.5 宿舍管理制度5.6 钥匙管理制度5.7 对讲机使用管理制度5.8 人员出入管理操作规程5.9 停车场收费管理制度5.10 停车场巡检管理规程5.11 夜间巡查管理规程5.12 物品出入管理规程5.13 货梯/货运通道管理规程6.保洁岗位工作标准和管理办法。6.1 部门组织架构6.2 保洁部门岗位职责6.3 保洁部门培训制度6.4 员工绩效考核制度6.5 考核细则 6.6 例会制度6.7 服务行为规范6.8 环境协同管理制度6.9 清洁消耗品领用管理制度6.
3、10 大堂清洁作业规程6.11 电梯清洁作业规程 6.12 卫生间、楼层清洁时间安排6.13 通道清洁作业规程6.14 停车场清洁作业规程6.15 外围清洁作业规程6.16 不锈钢清洁作业规程6.17 垃圾清运作业规程 6.18 办公室清洁作业规程6.19 安全作业规程6.20 石材维护作业规程6.21 二次供水清洁外包管理规程 6.22 环境消杀标准作业流程6.23 环境消杀专项作业流程6.24 大型活动清洁作业流程6.25 外墙外包清洗管理作业规程6.26 大堂玻璃清洁作业规程6.27 特约清洁服务管理规程6.28 中毒（误食）应急处置流程6.29 暴风雨灾害应急处置流程6.30 突发浸水
4、事件应急处置流程7.绿化岗位工作标准和管理办法。7.1 绿化部门组织架构7.2 绿化部门岗位职责7.3 绿化部门培训制度7.4 绿化员工绩效考核制度7.5 考核细则7.6 绿化部门例会制度7.7 绿化服务行为规范7.4 绿化工作标准7.5 绿化养护、管理操作规程7.6 绿化养护、管理操作细则7.7 绿化养护细则7.8 花卉树木养护操作规程7.9 松土除草杀虫操作规程7.10 绿化服务质量标准9.公用设备设施管理工作标准和管理办法9.1 部门组织架构9.2 岗位职责9.3 培训制度9.4 绩效考核制度9.5 值班/交接班制度9.6 工程档案管理制度9.7 库房管理制度9.8 工具管理制度9.9
5、钥匙管理制度9.10 能耗管理制度9.11 设备运行管理制度9.12 外包工程监管制度9.13 设备设施分类与编码制度9.14 二次供水卫生管理制度9.15 能耗计量抄读规程9.16 监视与测量装置管理制度9.17 二装管理制度9.18 工程档案管理制度9.19 供配电房管理制度9.20 发电机房管理制度9.21 空调机房管理制度9.22 电梯机房管理制度9.23 水泵房管理制度9.24 风机房管理制度9.25 锅炉房管理制度9.26 房屋维修管理制度9.27 房屋及附属设施维护保养规程9.28 入户维修管理规定9.29 公区巡查/维修管理制度9.30 倒闸操作规程9.31 中央空调操作规程9
6、.32 热水锅炉操作规程 9.33 风机运行操作规程9.34 电梯安全操作规程9.35 二次供水系统操作规程9.36 排污泵操作规程9.37 柴油发电机操作规程9.38 高空作业平台操作规程9.39 低压配电柜维护保养规程9.40 干式变压器维护保养规程9.41 中央空调维护保养规程9.42 热水锅炉保养规程9.43 二次供水系统维护保养规程9.44 排污泵维修保养规程9.45 柴油发电机维护保养规程9.46 柴油发电机蓄电池保养规程9.47 停车场系统维护保养规程9.48 闭路监控系统维护保养规程9.49 楼宇自控维护保养规程9.50 背景音乐系统维护保养规程9.51 门禁系统维护保养规程9
7、.52 风机系统维护保养规程10.消防工作标准和管理办法 10.1 动火作业管理规程10.2 易燃易爆危险品管理规程10.3 消防监控中心操作流程10.4 消防安全检查制度10.5 消防档案管理制度10.6 客户消防安全责任书10.7 紧急情况下协调及指挥操作规程10.8 消防设施巡检操作规程10.9 消防自动报警设备操作规程10.10 应急预案管理制度一级应急预案消防应急预案停电应急预案电梯停电应急预案水浸应急预案推销人员处置应急预案公司/客户未锁门处置应急预 案车辆事故应急预案防洪应急预案盗窃事件应急预案事故保险应急预案媒体接管管理应急预案 大型公共活动应急预案客户经济纠纷应急预案高空坠物
8、应急预案地震应急预案燃气泄漏应急预案可疑物/炸点恐吓应急预案传染病及疫情防控应急处置预案刑事案件应急预案停电应急预案停水应急预案二次供水污染应急预案爆管应急预案触电应急预案 01.公司简介 1.1 公司介绍秦皇岛市宏添源物业服务有限公司成立于 2005 年 10 月，公司位于秦皇岛市海港区河滨路 1 号花园别墅区。注册资金 500 万元，物业行业国家一级资质。2006 年公司通过 ISO9001、2000 国家质量管理体系认证，2009 年-2012 年通过 ISO9001、2008 国家质量管理体系认证，2009 年成为秦皇岛市物业协会常务理事单位,2010 年成为中国物业管理协会理事单位。
9、经过多年的探索和实践，凭借超前的管理理念、创造性的思维、精诚的服务精神，在社会上赢得了良好的口碑。 2011 年 11 月，与深圳市花样年物业管理有限公司彩生活嫁接合作， 创新了品牌经营、全力整合重点推进，提升了公司的规模。依托现代智能科技和移 动互联网技术，融基 础物业管理和社区服务于一体。全新物 业管理经营方式，公司管理的全委项目总面积已达 600 余万平米，直接或 间接的从业人员 900 多人，市 场覆盖秦皇岛及北京、成都、石家庄、唐山等外围多个地区：1、文体系统：市文化广场、市群众艺术馆、海港区文体中心、报业大厦、秦皇岛市图书大厦、东戴河开发区实验高中。2、金融系统：银监局、工行、中国
10、 银行、农行、建行、民生银行、秦皇岛银行。3、机关系统：河北国家测绘地理信息局、秦皇岛出入境检验检疫局、秦皇岛市公安局、秦皇岛交警支队、秦皇岛市档案馆、秦皇岛市教育1局、秦皇岛市安全局、秦皇岛市国税局、海港区国税局、山海关国税局。4、小区系统:燕大西苑、香格里、燕海馨居、站前巴黎、阳光海岸、北戴河宁馨苑、大秦左岸、唐山仁和、仁泰等高中档社区。5、产业园区：四川西部北斗地理信息产业园。6、其他系统：北京军区 281 疗养院。公司管理的秦皇岛市报业大厦、秦皇岛市工商银行大厦、秦皇岛市档案馆、秦皇岛市检验检疫局、秦皇岛市海港区国家税务局等项目先后被评为“河北省物 业服务优秀大厦” 。 21.2 公司
11、司训1.2 公司司训序号 标 题 内 容1宏添源物业的同事们大家上午好！ 好 ！2 我们是 彩生活宏添源物业服务人3 我们的职责是 全心全意 为业主服务4 我们的准则是融入的心: 热心 真心 细心 爱心 诚心 耐心 包容心 责任心 开开心心5 我们的行动是微笑多一点 嘴巴甜一点 脑筋活一点 说话轻一点 问题少一点 做事多一点 行动快一点 脾气小一点 胆量大一点 效率高一点6 我们企业的训导是1、视业主为衣食父母 ，下级绝对服从上级 2、打不还手，骂不还口 3、一张纸两面用，人过地净，自己的梦自己圆 4、管就高标准，干就拿第一5、在商言商，团结就是力量 6、用人德才兼备，以德为先 7、像爱护眼睛
12、一样， 爱护企业形象 8、知恩图报，愈挫愈勇 9、人人直面市场，处处善待客户 10、说话落地有声，干事脚踏实地11、注意个人形象，为企业增光添彩 7 我们的目标是 努力 努力 再努力! ye !32.项目部组织的机构设置及人员分布2.1 项目部组织架构2.2 项目部人员配备项目人员配置表项目名称 项目负责人合同金额 （元/年）服务内容 保安、保洁、维修、绿化岗位 配置人数 薪酬标准 （元/月） 工资金额（元/月） 备注项目主管人员配置保安项目经理XX 处项目主管保洁主管保安主管设备设施绿化主管 4保洁维修绿化52.3 项目部岗位职责2.3.1 项目经理岗位职责 6岗位名称 项目经理 职 级 经
13、理所属部门 项目部 直属上级 运营总监序号 工作职责1 岗前培训：负责组织所管理项目员工进行培训；2 日常巡查：负责对所管理项目现场操作的巡查、督导、纠偏；3 计划实施：制定本项目的周、月度、年度工作计划并组织实施；4 质量督导：负责对所负责项目服务质量检查和指导；5 作业评价：定期对本项目工作进行内部讲评，提出整改方法；6考核监督：对所负责的项目主管日常工作结果进行绩效考核，对存在的问题进行指导，提升其工作效率；7计划：负责所负责项目工作计划的制定、审核，并于每月 25 日前及每年 12 月25 日前将计划提交运营总监处审核；8 资料管理：负责本项目各种作业资料填写；9 沟通协调：负责与相关
14、甲方的联系、沟通工作；10 其他职责：完成上级交办的各项任务及配合工作；入职资格技能要求 必备技能要求 熟悉物业的管理工作物管行业经验 不低于 4 年类似岗位工作经验 不低于 3 年经验要求人员管理经验 不低于 2 年 项目部岗位职责72.3.2 项目主管岗位职责岗位名称 项目主管 职 级 管理员所属部门 项目部 直属上级 项目经理序号 工作职责1 岗前培训：负责组织本项目员工进行安保、清洁、消防等作业的管理、培训、宣导；2上传下达：工作对项目经理负责，对上汇报， 对下传达，在管理 层和操作层之间起联系纽带的作用。3 日常巡查：负责现场环境作业的巡查、督导、 纠偏；4 计划实施：制定本项目的周、月度、年度工作计划并组织实施；5 质量督导：负责对员工服务质量的检查和指导；6 作业评价：定期对所属员工进行内部讲评，提出整改方法；7考核监督：对本项目员工日常工作结果进行绩效考核，对存在问题的员工进行帮助，引导，提升工作效率；8计划：负责该项目工作计划的制定、审核，并于每月 25 日前及每年 12 月 25 日前将计划提交项目经理审核；9 资料管理：负责该项目具体作业资料填写；10 沟通协调：负责与相关方的联系、沟通工作；11 其他职责：完成上级交办的各项任务及配合工作；入职资格技能要求 必备技能要求 熟悉项目管理具体
