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1、重庆北大资源地产有限公司工程管理标准化管理手册编制说明1 编制背景北大资源集团依托北京大学教育资源，融合方正集团医疗、科技、金融等相关产业资源，致力于打造教育地产、健康地产、科技地产以及金融地产，探索独具特色的差异化“资源地产”道路，成为具有全方位资源整合能力及大区域开发能力的城市运营商，实现政府、企业与居民的三赢。北大资源集团目前涉及房地产开发、商业地产运营和物业经营管理等领域，涵盖城市运营、住宅、写字楼、酒店、商业、科技园、工业园区等多种类型的开发经营。同时，北大资源在商业地产领域进行积极尝试与探索，在重庆投资的国内最大的市内免税店已正式营运。目前，北大资源地产项目主要分布于长三角、珠三角
2、、环渤海区、华中、西南等国家重点发展地区。重庆北大资源地产公司依托于集团提供的平台，坚持“资源成就价值，相信文化的力量”的品牌战略，注重企业文化建设与人才培养，深耕重庆，拓展外地，涉足商品住宅、写字楼、酒店等，形成跨区域、多项目、多业态的发展格局。践行集团“追求卓越、诚信守责、和谐共赢”的核心价值理念： 追求“开放包容、创新进取”的管理境界 建设“求真务实、团结互劣”的员工队伍营造“以人为本、和谐共赢“的文化氛围基于精细化管理对公司的重要意义，在工程系统推行精细化管理，是公司深入实施精品 战略、持续提升品牌价值的核心步骤。工程管理部根据公司总办会部署，以 传承、借鉴、 精炼、实用 为基本原则，
3、在梳理总结工程系统以往成就和经验教训的基础上，根据新的行业技术发展方向与集团发展战略要求，编制了重庆北大地产有限公司工程管理标准化手册2 适用范围本指引依据国家有关建设管理法规和公司工程管理程序及产品技术标准编制，是公司工程管理的法规性文件，适用于工程管理的全过程，主要包括工程的前期准备、施工建造、竣工验收、物业移交、保修阶段及工程管理总结。 本指引是指导重庆北大资源各项目公司、参与绿城集团重庆北大资源项目建设的各监理公司和各施工单位工程管理程序开展工程管理工作的指引手册， 也是集团对各项目公司工程管理实施情况的评价依据。 第一部分工程施工流程管理第一章 施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设
4、过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程口即可介入。第一节 施工准备阶段工作流程第二节 施工准备阶段主要节点工作内容详述一. 围蔽工程1. 围蔽前应进行的准备工作：（1） 开发中心办理齐全的收地手续后( 取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地开发部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总办会小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建工程部、设计部、项目部组织图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合
5、同工程部组织详勘设计部取得本期开发全套施工图（或基础图）开发部、工程部查勘现场图 1-1 施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记污水排放许可取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。（2） 明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。（3） 测算围蔽
6、工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。2. 围蔽工程注意事项（1） 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。（2） 按已制定的实施方案组织施工。（3） 工程部应与企发部（开发部） 、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。（4） 围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。二. 申报临水临电申 报 临 水 临 电 时 ， 应 会 同 总 工 室 确 定 临 水 临 电 的 容 量 ， 同 时 了 解 申 报 流 程 及 办 理 周 期 。临 电 系 统 尽 可 能 有 足 够 的 富
7、余 容 量 ， 在 条 件 容 许 的 情 况 下 ， 应 考 虑 首 期 交 楼 可 能 采 用 临 时 供电 的 需 要 ， 根 据 以 往 ， 很 多 楼 盘 交 楼 后 较 长 一 段 时 间 小 业 主 的 生 活 用 电 仍 使 用 临 电 系 统 供 电 。三. 现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移,地下市政供水供气排污管线等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部
8、（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。项目发展部应向工程项目部部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内通信、燃气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，须协调项目发展取得砍伐证后，根据与主管部门沟通之后出图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。四. 工程项目部组织地勘1. 取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程项目部应提前组织清理。2. 勘察单位根据规划设计部提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程项目部应复核。3
9、. 所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。4. 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后按合同要求提供勘察报告。五综合策划方案编制由 工 程 项 目 部 组 织 编 制 的 综 合 策 划 方 案 包 含 以 下 内 容 ：1. 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。2. 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。3. 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量、施工变安放位置。4. 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。5. 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施
10、工需要、满足销售看房通道需要等。6. 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）7. 小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。8. 制定图纸 需 求 计 划 。9. 制 定 合 同 招 标 需 求 计 划 , 制 定 主 体 总 包 、 详 勘 、 土 方 施 工 、 基 础 检 测 等 前 期 合 同 提 交计 划 。六图纸会审基础开工一周前，规划设计部组织召开由主管工程的公司领导主持的，工程管理部、合约审算部、项目发展部、工程项目部部、质量监督部、当地设计院、施工
11、单位参加的图纸会审。并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审 5 天前将意见提交设计院。五. “三通一平”的实施1. “三 通 ”项 目 发 展 部 应 及 时 办 理 临 水 、 临 电 的 报 批 及 施 工 手 续 ， 临 时 道 路 出 入 口 报 批 手 续 （ 包 括市 政 道 路 绿 化 迁 移 报 批 手 续 ） 、 办 理 污 水 排 放 等 。 同 时 招 标 采 购 部 跟 进 招 施 工 变 单 位 架 设 临 电 。工 程 部 应 马 上 组 织 场 地 平 整 、 临 时 道 路 的 施 工 。2. “一平”（1） 场地平整的主要步骤：a. 场地标高根据审定后的综
12、合策划方案确定。b. 场地及边坡土方量计算c. 土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用） 、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。（2） 场地平整需注意的问题：a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。c.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。六. 编制施工节点控制计划综 合 策 划
13、 会 后 一 周 内 ， 工 程 部 应 编 制 项 目 总 进 度 节 点 控 制 计 划 ， 根 据 该 计 划 编 制 图 纸 需求 计 划 和 合 同 需 求 计 划 ， 并 将 综 合 策 划 会 会 议 纪 要 、 总 进 度 节 点 控 制 计 划 报 工 程 管 理 中 心 备案 。1. 编 制 进 度 节 点 计 划 需 要 收 集 的 信 息 ：（1） 收集图纸信息。（2） 地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交房标 准。（3） 现场已收图纸，所欠图纸种类。（4） 了解合同信息。（5） 主体合同范围、总工期。（6） 现场已有合同，所欠合同。（7）
14、了解各区政府质检、安监的验收要求，如：基础检测、材料检测、土壤氡浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。2. 编 制 方 法 ：详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集总工室、定标部讨论商定后执行，并报综合计划部考核。七. 编制审查监理规划、监理细则和旁站方案详见监理规划编制规定 、 监理实施细则编制规定 、 旁站监理规定 。八. 审查施工组织设计和施工方案项目主体开工前，工程部应督促施工单位提
15、交施工组织设计，并负责组织由建筑设计院（总工室） 、工程部、营销中心、施工单位等参加的施工组织设计审查会。施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程） ，施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。施工组织设计的审查要点详见施工组织设计审核制度 。专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质2004213 号
16、 危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法的通知）要求。九. 前期的其他准备工作1. 督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。2. 工程部办公环境及办公条件的规划。（1） 资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。（2） 工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。（3） 上墙文件应符合集团公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。（4） 应按公司制度设置样板库。（5） 办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。3. 工程监理例会详见工程例会规定4. 熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐
