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1、第五章 物流园区运营方案策划与设计案例分析中国物流第一村坐落在中山市古镇中兴大道北曾一路段，由中山市古镇曹一村民委员会投资兴建、中国物流策划研究院李芏巍物流策划工作室策划、中山市古镇天宏物流市场发展有限公司运作管理的天宏物流市场，犹如飞跃在中国物流园区上的一颗明珠，成为领军物流园区升级版的楷模。这座饱含社会各界关注的物流园区，包含着省内外物流业、策划业的关注，也包含，着各界对广东物流园区(基地、中心、专业市场)的认识。在向社会正式招商之前已经吸引了许多物流单位主动前来参观、洽谈，目前已向社会正式招商，这座物流市场成为宣传广东物流园区板块的窗口和业内互相交流的平台。天宏物流市场为政府、投资商、发
2、展商、策划界、运营商、灯饰行业、物流行业、经贸发展等予以高度重视和重点支持项目，第一期开发建设 150 亩，建筑面积 118884 平方米，铺住 380 间，投资 9932 万元人民币，出租率高达百分之百。天宏物流市场是中国第一家由村集体用地、集体资金打造的，工作人员全部由村民组成，相对具有个性化的特征，加之地处灯饰之都这一有利条件，中国物流策划研究院李芏巍物流策工作室倡导并倾力打造“中国灯都最大的物流市场”和“中国物流第一村”这座由享誉业内的物流策划大师、中国物流策划实战派领军人物、中国物流策划最佳杰出人物奖获得者李芏巍教授在中山打造的第二座物流园区天宏物流市场，其特色和优势将充分展现了“中
3、国物流第一村”的魅力。天宏物流市场的功能定位是依托现有传统货运配载、货运代理向集电子信息网络服务、仓储包装、加工、配送为有机整体的第三方物流拓展。市场按照打造国内一流的智能化货运市场方针，具有信息和交易中心功能、货物运输功能、物流配送功能、货物中转功能、仓储功能、装卸功能、搬运功能、货运代理功能、物流项目开发功能、货运配载市场功能、停车场功能、公路快运功能、物流仓储配送加工功能、多式联运功能、物流咨询服务功能、物流策划与培训功能、生活辅助功能等，为进驻物流商户和车辆提供优质、高效、快速的服务。天宏物流市场的十大优势：价值：中国物流市场的价值典范，现代物流黄金强档之首选。地皇：轻松创富高效地段，
4、成就天宏物流市场优势地皇。商流：中国物流市场最具国际竞争力之作，成熟商圈倍感优越过人之物流市场。人流：全国各地批发采购商团购货人流潮涌潮流，人气足、货量大、财气旺。物流：地理条件形成至高殊荣的地盘，全球灯饰基地之一，保障货源充足，物流流量大、货物吞吐量大、运输需求量大，形成资金流强势，有利物流灵活运作。资金流：强大的物流群体、强大的物流气势，形成资金流强势，有利物流灵活运作。支持：给予入场经营者提升竞争力的全面支持品牌支持、运营支持、事业支持、策划支持、管理支持、培训支持、信息支持、资源支持。服务：物流行业首位倡导仿酒店星级服务的运作系统，全面展开强大的商务协助功能，五星级服务的标准为您解决一
5、切商务需求。设施：雄伟建筑气势，超前现代配套设施；配置手扶电梯和升降式客货电梯；尖端电子信息网络；跨度 42 米、高 20 米超大金字塔雨棚，保障全天候装卸配载货物作业要求；后楼建有装卸平台，方便货物装却。永久性产权；得天独厚之优势、入驻市场亮点。中国第一家由村集体用地、集体资金打造的物流市场，相对租买地的物流市场来说具有永久性的特征，质量按商铺建筑百年大计打造，具备固定性和耐久性，创业发展无忧无虑，给入场经营企业增加经营稳定性。中国物流策划研究院李芏巍物流策划工作室将运用现代化科技手段，用电脑模拟出天宏物流市场的未来状况、用大型数码投影仪向宾客演示，形象生动地展示了天宏物流市场的风采，更有利
6、于客户对物流市场的全面了解，此举，开创了广东物流园区电脑模拟展示的先河。天宏物流市场的建成为区域带来强大的人流、物流、资金流、信息流，促进该地区经济繁荣，为带动地区的经济发展起到重要的作用，同时也将为古镇曹一村带来巨大的经济效益与市场影响力。5.1 物流园区运营方案的含义及类型5.1.1 物流园区的含义及要素1.物流园区的含义物流园区是一个空间概念，与工业园区和高科新技术开发园区、科技园区等概念一样，它是具有产业一致性或相关性，集中连片的用地空间，且聚集若干专业物流组织于一体。按照国家标准物流术语中，物流园区(logistics park)是指为实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市
7、物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多的物流业者在地域上的物理集结地GB/T18354-2006，定义 2.15。通过对国内外物流园区的综合分析，我们认为物流园区是物流经济活动的重要载体和发挥综合功能的物流节点，它是一种新型的物流业态和运作模式，具有对物流资源优化与物流功能一体化的整合与升级功能，并依托特定区域内产业分布状况、产业集群需求特点等而形成的由不同特长优势的物流企业集聚点。2、物流园区运营的基本要素(1)占地规模。物流园区的功能与空间决定了物流园区的规模一般都较大，规模大小将决定其所能承载的设施、功能及服务。由于物流园区的功能和服务对象、区域物流服
8、务需求存在较大差异，使得物流园区在规模上相差较大。从我国各地方建设规划的物流园区来看，物流园区所处的周边产业集群不同、物品的类别不同、物流客户需求不同、商圈半径的大小等因素，以及服务的产业领域不同，如服务于工业制造加工领域或服务于农业、农产品领域等，均可导致物流园区占地规模上形成明显的差异。(2)投资规模。一般而言，投资规模往往能体现物流园区的建设规模，但现实中，在我国各地物流园区的规划上，存在占地规模与投资规模不成比例的关系。这种非比例投资规模现象的出现，主要原因在于，占地规模较大者往往出于远期的战略角度考虑和占地并非完全是物流园区实际用地，或占地用途尚不明确，难免有圈地之嫌。而占地少、投资
9、规模大的物流园区，则又包括商贸、制造等领域项目的投资，或对物流园区的功能不很明确，过高估计了投资。上述状况将直接影响到物流园区后期的运营效果。(3)物流设施与设备。物流园区必须具备比较完善的设施，其中包括运输、仓储、配送等功能的基础设施，也包括运输、仓储、装卸搬运、加工包装、配送、物流服务信息等设备，还包括用于工商、税务、海关、商检、检疫检验、银行、保险等公共服务设施，以及用于办公、住宿、餐饮等服务的配套设施。(4)企业进入标准。物流园区必须制定明确的进入企业的资质和标准，并以市场竞争的规则决定企业进人或退出。建立和确定将决定物流园区整体的运营质量。(5)物流服务。物流服务包括基本的服务和增值
10、服务，既包括对进入企业服务，也包括对物流需求客户的服务。在物流园区的运营规划和设计上，不要只停留在功能上，而是着眼于服务的一体化、提供的各项服务的整体性以及一站式服务的连续性上，强调所提供的服务，是围绕园区的“链”条(供应链、需求链、组织链、价值链、产业链、交易链、物流链及服务链等)而规划设计的。(6)运营主体。除一部分是由各类全额投资建设的物流园区，运营主体比较清晰外，有相当多的物流园区运营主体不明确。从我国现行的物流园区运营主体来看，由于投资主体多元化，或者存在多个投资主体，致使运营主体实际上是各自为政，或者说只有管理主体而没有运营主体。此外，通过单一的招商而转让或租赁土地的方式，往往难以
11、形成真正意义的运营主体，这会影响到物流园区运营的集约化程度，最终各项投资的回报也就无从谈起。(7)投资主体。我国目前大多物流园区都是政府主管或直属企业以土地形式投资控股，这种现象很容易导致政企不分的局面。国外绝大多数物流园区，不论是企业投资，还是政府公共设施或产品进行投资，一般不存在政府干预经营的状况。关于投资主体问题，既要明确投资主体本身，也要明确投资主体和运营主体的关系。5.1.2 物流园区的功能及类型1.物流园区的功能物流园区作为物流经济活动的节点，它是专业物流服务的功能区，包括物流中心、配送中心、各类运输(港口、空港、陆港)枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应某一区域物
12、流管理与运营需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是满足城乡居民消费，以及就近满足各类经济组织，包括工农业的生产或服务业经营活动所需要的物流服务需求。物流园区的物流组织管理功能一般包括货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理及相关业务代理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机的结合和集成化体现出其整体功能。物流园区集约了多种物流设施，它是物流网络形成的中枢、物源地，具有集约、调节、转运、集中库存、情息枢纽等综合功能，紧邻港门、机场、铁路、公路站点的交通枢纽，地价较低，远离市中心，并有足够的发展空间。总之，物流园区是一个集物流、商流、信息流、资金流
13、的集聚地，被视为供应链上的核心节点和战略节点。一般来说，物流园区作为进出货物的集散地，为大型厂商或地域性产业集群进行采购与分销提供物流平台，应具备如下功能。(I)各种口岸功能。港口(海港与河港)、空港、陆港等口岸，可设置海关、质检、卫检、动植物检疫检验等机构，(2)货物集散功能。接收通过各种运输方式到达的货物，并进行分拣、储存，对进入园区的货物集中，通过直接换装方式向外发运。通过建立专业商品批发市场，形成强大的商品批量交易和集散能力，促进商贸流通业的快速增长，提高商贸流通业的总体效益。(3)物流信息服务功能。进行物流状态的在线查询、物流过程跟踪、物流要素信息记录与分析，建立物流客户关系管理、物
14、流决策支持、物流公共信息平台等。此外，园区信息还包括交易情息、仓储信息、运输信息、市场信息及相关的信息等。(4)仓储功能。按照物流园区所在地的实际需求相应地建造普通仓库、标准仓库、专用仓库，以及建立自动化立体仓库(医药、电子、汽车、家电等)。 (5)运输功能。以公路为主要运输方式，提供停车场地和电子货运交易大厅，引进第三方物流企业完成大量的运输作业；以国际集装箱物流及集装箱的中转为主要功能的，建设保税仓库，开展多式联运，为进出口企业提供或代理运输、仓储、配送、订船、订舱、报关、转关、报检、查验、信息等全程服务，有海关直通式监管点的，还要开展海陆、空陆的中转业务，为进出口企业提供和代理运输、仓储
15、、配送、订舱、报关查验等服务。(6)具有市场交易，展示展览、信息网络、电子商务等高级功能。通过建立商品展示交易平台(采购中心、专业市场、展销中心)，为制造商、内外贸经营商提供商品交易和展示的场所，2.物流园区的类型(1）按服务对象、服务内容划分，可分为总体物流园区规划和专业物流园区规划。(2)按辐射范围、规划层次划分，可分为国际型物流园区、全国型物流园区规划、区域性流园区规划、城市配送型物流园区规划。(3)按服务需求划分，可分为商贸型物流园区、运输枢纽型物流园区、配送中心型物流园区、货物中转型物流园区、仓储型物流园区及保税物流园区。9,1.3 物流园区运营方案策划的含义及类型1.物流园区运营策
16、划的前提应该根据园区的地理位置、交通状况、本地区的经济结构、产业发展情况、外贸发展、货物流向及货运结构等来确定园区的市场定位。物流园区的目标客户有来料加工企业、外贸公司、制造企业、跨国公司采购中心、批发(分销)企业、零售企业、码头、船公司、货运代理公司、第三方物流公司等；提供的服务有仓储(保税仓、监管仓、普通仓)、运输、集装箱堆存。CFS、多式联运及国际中转、国际采购物流、国际配送、VMI、物流增值服务等。物流园区应根据市场需求来选择目标客户，确定商圈半径，并提供相应的服务。2.物流园区运营的定位物流园区的定位，是指物流园区的战略定位、业务定位、客户定位、功能定位、市场定位和形象定位等儿个方面。物流园区定位策划是依据周边相关产业的物流需求特征而定位的，因此必须具备一定的客观条件。物流园区运营的定位策划主要有以下因素决定。(1）业务定位。物流园区的业务定位是指物流园区准备干什么，也就是从事什么行业的物流服务业务。例如，有的只是从事百货超市的物流服务业务，有的只是从事建材方面的物流服务业务，有的也可能是从事综合
