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1、万科企业股份有限公司（VANKE）2009 年年报财务报表分析分析目的：基于企业管理者角度，通过对万科财务报表的有关数据进行汇总、计算、对比和说明，以及对非财务信息的对比分析，借以评价企业的财务状况和经营成果，揭示财务活动中存在的矛盾和问题，为改进经营管理活动提供方向和线索。一 、 万科基本情况以及 SWOT 分析（一）公司简介以及股权结构1.公司简介万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域,同年发行股票2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。1992
2、 年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。1993 年, 4500 万股B 股发行并在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。1997 和2000 年,共增资配股募集资金10.08 亿元,实力增强。2001 年, 转让万佳百货股份有限公司股份,完成专业化。2002 和2003 年, 发行可转换公司债券34.9 亿元,进一步增强了资金实力。1984 至2009 年, 万科营业收入从0.58 亿元到148.6亿元, 增长256倍; 净利润从0.05 亿万元到15.5 亿元, 增长310倍, 业务扩展到28个大中城市, 树立了住宅品牌,分别于2000 和2001 年入选世
3、界权威财经杂志福布斯的全球最优秀300 家和200 家小型企业, 获“2005 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第一, 在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四, 在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业
4、的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。公司致力于不断提升产品品质。至 08 年，万科共有 15 个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠司中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008 年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008 年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。2.股权结构2%0%86%12%国 有 法 人 股境 内 自 然 人 股人 民 币 普 通 股外 资 持 股截止 2009 年 3 月 31 日，公司股东总人数为 1,019,359 户（其中 A 股
5、 988,519 户，B股 30,840 户） 。下表为前十名股东的基本情况：报告期末股东总数 1,019,359前十名股东持股情况股东名称 持股总数 持股比例 种类华润股份有限公司 1,355,094,76612.32% A刘元生 133,791,208 1.27% A中国工商银行博时第三产业成长股票证券投资基金 101,090,270 0.92% A交通银行博时新兴成长股票型证券投资基金 99,999,800 0.91% A中国工商银行博时精选股票证券投资基金 99,806,568 0.91% ATOYO SECURITIES ASLA LIMITED-A/C CLIENT 97,979,
6、271 0.89% B中国建设银行博时主题行业股票证券投资基金 95,000,000 0.864% A中国人寿保险股份有限公司分红个人分红005L-FH002 深94,392,341 0.858% A中国工商银行融通深证 100 指数证券投资基金 92,068,057 0.837% A博时价值增长证券投资基金 75,668,153 0.688% A（二）万科报告期内经营情况1. 业务的范围及其经营情况万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积 248.5 万平方米，结算收入 215.9 亿元，分别比去年同期增长 19.4%和 26.9%；房地产业务毛利率为 2
7、3.69%，比上年同期减少 5.54 个百分点。其中主营业务和其他业务收入以及成本构成如下表所示：营业收入 营业成本 营业利润率行业金额 增减 金额 增减 数值 增减1.主营业务其中：房地产2,159,453.94 26.92% 1,485,410.81 48.31% 23.69% 减少 5.54 个百分点物业 12,971.82 6.81% 10,934.28 0.63% 10.27% 增加 5.16 个百分点2.其他业务 8,439.48 -29.29% 4,385.24 -6.89% 42.06% 减少 2.31 个百分点合计 2,180,865.24 26.39% 1,500,730.
8、33 47.54% 23.69% 减少 5.54 个百分点2.业务分地区情况说明报告期内房地产的主营业务收入、利润等地区分布2007-2009 年万科市场份额示意图3.行业以及 SWOT 分析机遇 2008 年全球遭遇历史上罕见的经济危机，居民对经济前景、收入和未来财富的信心滑落至谷底；同时房地产市场进入调整期，房价呈现下跌趋势；大量自住购房者纷纷搁置购房计划，市场累积了大量自住购房需求。2008 年底以来，在多重因素作用下，这些累积的需求开始集中释放，这些因素包括：市场深度调整后，部分城市房价明显回调，购房者购买能力相应提升；2008年 4 季度开始，一系列稳定房地产市场的政策出台，其中包括
9、按揭贷款和购房税费上的优惠，进一步降低了购房者的支付压力；此外，国家振兴经济的一系列举措收效明显，经济预期开始向好，且 2009 年的经营活动现金流净额首次为正。威胁 经济和行业等宏观环境仍存在着诸多不确定性强势 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀万科在众多一线城市均有关注，特别是珠江三角洲，同时万科持续关注的14个重点城市，一季度成交量均比08年同期有大幅增加，在新房市场成交活跃的同时，万科二手房交易也呈现
10、明显上升，为企业带来了可以运转的资金，可以进行下一步计划。弱势 虽然管理费用和销售费用在 09 年度较 08 同期有所下降，但是仍然这两笔费用仍然占用费用很大比例，如何节省这两笔费用，是提高毛利率的重要环节。同时存货的大量积存使万科现金回流不通畅，同时万科资金压力过大，影响万科的资本运作。股权较为分散，支持力度不够。二、财务报表分析（一）基本报表分析1.资产负债表分析（1）企业所采用的财务政策和经营政策总负债 预收账款 总负债-预收账款2009 82714986998.65 29979748629.62 52735238369.032008 80418030239.89 23945755139
11、.85 56472275100.042007 45432952146.75 13498009337.59 31934942809.162006 31451590338.65 8836350970.3 22615239368.352005 11981506045.75 3113384795.48 8868121250.270500000000010000000000150000000002000000000025000000000300000000002009 2008 2007 2006 2005货 币 资 金02E+104E+106E+108E+101E+112009 2008 2007 2
12、006 2005总 负 债 减 去 总 预 收 账 款 预 收 账 款我们可以看到，从2005-2009年，预收账款在总负债中所占的比例越来越大，同时近5年来万科所持有的货币现金流量也出现了逐年递涨的趋势。万科在这些年当中坚持的是较为稳健的财务政策。报告期末，公司持有货币资金268.8 亿元，比08 年末增加69.0亿元。公司的净负债率10.7%，比08 年末下降22.4 个百分点。报告期内公司财务状况更趋稳健。（2）其他变动特别说明A短期借款降低说明万科在 09 年上半年偿还之前年度的贷款。B长期借款的增加，说明万科对于前景看好，加大投资，扩大业务所需要的筹资款增加。2.利润表分析营业收入
13、净利润 销售费用 管理费用2009 21808652427.82 3100227254.79 551447478.82 569032075.092008 17255013019.21 2306670070.14 709183337.34 816743868.442007 11096520946.19 1800864980.15 406959103.69 586131153.762006 6669718005.02 1276745766.71 217775679.78 291180185.872005 4334228230.75 795052559.21 174635021.32 2122644
14、03.75报告期内，公司实现营业收入218.1 亿元，净利润31.02 亿元，较上年同期分别增长26.4%和 22.5%。1-6 月份，公司实现销售面积348.8 万 平方米，销售金额307.6 亿元，同比分别增长31.2%和27.5%。分区域看，珠三角市场实现销售面积110.1 万 平方米，销售金额104.4 亿元，同比分别增长46.3%和38.8%；长三角市场实现销售面积92.9 万 平方米，销售金额98.3 亿元，同比分别增长1.4%和0.5%；环渤海市场实现销售面积102.6 万 平方米，销售金额74.7 亿元，同比分别增长64.2%和59.8%；其它市场实现销售面积43.1 万 平方
15、米，销售金额30.1 亿元，同比分别增长18.7%和40.3%。货币资金 短期贷款 长期借款2009 26880423542.74 2141296944.44 13439637161.932008 19978285929.92 4601968333.32 9174120094.832007 12085935053.85 1840000000.00 15870312243.312006 10743695198.09 2715470000.00 9452876950.912005 1948545756.65 1176000000.00 1449745475.512005-2009万 科 半 年 报
16、 营 业 收 入 趋 势 图05000000000100000000001500000000020000000000250000000002009 2008 2007 2006 2005营 业 收 入010000000002000000000300000000040000000002009 2008 2007 2006 20052005-2009万 科 半 年 报 净 利 润 、 销 售 费 用 、 管 理 费 用 趋 势图净 利 润销 售 费 用管 理 费 用万科在2009上半年表现出成本明显下降，利润额史上最高。2008年，万科全年利润多年来首次下降，原因除市场调整房价下降和计提存货跌价准备外，其中重要的一条还在于成本大幅上升。报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。报告期初，公司提出年内将管理费用、销售费用占营业收入的比例较08 年降低20% 。通过简化管理动作，
