百花大厦营销策划方案

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1、 百花大厦营销策划方案第一部分 市场调研与分析一、本次调研的目的1、通过深入仔细的市场调查，结合本项目的自身特点，分析研究目标客户群的要求，按本公司的销售准备要求及项目开发的思路与理念，对产品进行必要的细分、定位。2、制定出比较详细的建议性、可行性强的初步策划方案，为项目的销售成功做出必要的准备与铺垫。二、调研的指导思想通过点、线、面的立体调查和分析，在相对时间较短、风险较小的原则前提下，制定出适合本项目运作的营销策划方案，力争保障该项目销售工作的顺利进行。三、调查过程简述由于该项目地块位置的特殊性，已决定了该项目营销的市场定位，围绕已确定的该项目的建设方案来制定和完善项目的市场营销研究，因此

2、本方案的物业调查着重于物业市场因素影响的大小和消费群体的接受方式、接受能力方面进行制定。一方面通过对合肥市各区域有一定影响力（规模影响、价格影响）的高层物业进行调查了解，探明近年高层物业市场的发展趋势，研判宏观大市场对本项目的影响；第二方面，通过对合肥各区域有代表性的多层市场（档次较高）特别是该项目周边区域的（老城区）多层住宅市场进行调查分析，理出新、老多层市场客户的购房思路，为引导其购买与多层价格相近的黄金地段的高层住宅作铺垫；第三方面，通过对 合肥市的物业租赁市场，特别是老一环以内的高层（多层）物业进行调查，并与本项目进行比较，为投资保值升值、以租养楼的客户群进行投资估算和引导；第四方面，

3、通过对以往合肥的已建高层商务公寓的调查，以及本项目前期运作的过程，为本项目提出一些建议。四、合肥市物业市场分析1、高层楼市分析1)、高层商务写字楼一段时间以来，商务写字楼项目的开发，在一些地区特别是沿海地区发展较快，曾出现过买卖楼花之经典之作，在 89 年至 93 年期间，成功的案例举不胜数，主要是顺应了我们国家初期的改革开放政策潮流。随后开发建设商务楼成风，使得 9699 年商务楼市场空置率一直居高不下，全国省会城市平均商务写字楼空置率高达 55%，其后通过国家的宏观调控以及市场自身的调节，商务楼经过了较长时间的消化和整合。从资料分析看，目前的商务楼市场趋于成熟平稳发展的阶段，也是 94 年

4、以来见高回落触低反弹阶段，由于我国已正式加入 WTO，在改革开放进一步深入并得到法律保障的同时，随着商务活动的日益频繁，独资、合资、外资等多种类型的企业将寻求理想的办公场所，高层商务将是他们的首选。在知识经济高速发展的今天，合肥除起到东西部发展桥梁作用的同时，会利用科技城市的优势吸引更多的外资到合肥投资，将会增加商务楼市的市场需求量。如今的全国乃至合肥的商务楼市的发展正在趋向于档次、品牌排定的时期，区位优势、地域配套优势、产品配置优势和品牌优势的高层商务楼将是今后一段时间（四年内）合肥市场的发展需求产品，当然需求的空间有限，速度很慢。而相反，对一些功能不明确的多层综合楼兼做商务写字楼的或一些配

5、置较低的商务楼，无论从置业的角度还是租赁的角度均不是很理想， 它们虽然有一定的价格优势，但升值保值的机会较小，投资的风险较大。单从投资租赁这个角度看，合肥市老城区高层商务租赁价格差异较大，从25 元/到 70 元/不等。从新华商务楼和润安大厦商务楼的发展以及邮电大厦、怡和锦江（原三荣大厦）更能验证上述分析的正确性。 （详见附表1、2）新华商务楼运作了五年，剩余部分预计将在今年售完。润安大厦闲置了 6 年之久，目前正以较好的销售势头进行盘活，到目前为止，只剩为数不多的楼层。2)、高层住宅楼现阶段的合肥高层住宅，虽然销售周期相对较长，接受程度也较为有限，但从 2002 年合肥高层住宅投放量同比增加

6、 75%（111 月份）猛增的趋势看小高层市场预热过程已经过去，热销会在激烈的竞争中到来，原因是土地供应政策发生变化，为了充分利用土地资源，降低土地成本，提高项目的收益率，发展高层住宅是物业发展的必然趋势，同时随着居民的消费和生活水平的提高，以及居住观念的变化和心理上的逐渐接受，也为小高层发展奠定了基础。新建设的高层住宅，多是走精品型的综合素质路线，在规划设计、建筑设计（立面造型） 、项目配套、智能化配置以及产品包装、项目销售定位等方面极具现代感，更有时代感，给高层楼盘赋予了更深的内涵，注入了较高的人居科技含量，吸引了较多的置业者垂青。较能反映合肥市各区域高层楼市市场状况的有新华商务楼、润安大

7、厦、元一时代花园、东海花园等。 （详见附表 1、2）2、多层楼市分析1)、多层写字楼每年合肥市有约 5 万的多层商务写字楼投放市场，近几年较为成功、较有名气的是政通大厦，政通大厦写字楼均价 4000 元/，租金 30 元/ 。 此后均是一些利用老城区改建、改造过程沿街兴建的综合楼，除去一层、二层作为门面房外，其他剩余部分留做写字楼，较为集中的在淮河路步行街，约为 10 万，销售均价为 5000 元/，目前尚有 2 万多空置，其租金均在 25 元/左右。老一环至新一环之间区域的销售均价在 2600 元/ ，其租金均在 18 元/左右。2)、多层住宅楼通过对合肥市多层住宅抽样调查发现，东、南、西、

8、北各物业小区的多层住宅发展状况不尽相同，以南区和西区发展较为成熟，档次略高，而北区和东区发展速度较快，但档次较低，均衡比较后发现其市场有一定的饱和迹象，虽然价格缓慢上涨，销售和开发建设也同比增长，但空置率居高不下，并已超出国际上公认的警戒线的 7 个百分点。为此，就算是待成熟、正在发展的市场也应该是较为合理或宏观控制较为得力的市场。从资料中得知，明年初东、西区将有三个在 50 万左右的（凤凰城、颐和花园、福海新居）小区投入建设，会对市场有一定的冲击。目前除中心地带以外，合肥的多层住宅销售均价为 2000 元/，略低于全国平均水平，高于全省平均水平的 80%。租赁价格为 5 元/，中心地带的多层

9、销售均价在 3000 元/，租赁价格为 10 元/。合肥市物业市场调查表（租赁） 业主名称 安徽润安（国际） 股份公司 具体位置 蒙城路与阜南路交口物业规模 6 万物业名称建筑层数 32 层市场环境 市区内商业气氛浓,处交通 要道出行方便租赁价格（元/月*）50 元/月 （不含水电费） 相关配置有地上车位和地下库,3 部高速电梯.商家特征 中介服务、广告公司为主；外地办事机构。润 安 大 厦备 注 14 层为酒店； 5 层以上商住；5 层 3830 元/，每上一层加 30 元。业主名称 市招商公司 具体位置 荣事达大道与淮河路交口物业规模 8000 市场环境 比邻市政府，商业地势卓越。物业名称

10、建筑层数 7 层租赁价格（元/月*）50 元/月 相关配置（含停车位） 无停车场、老式电梯一部。商家特征 市政相关职能部门、广告公司、保险公司。淮 安 大 厦备 注 老式办公楼、建筑年限长；毛坯房出租。业主名称 新华社安徽分社 具体位置 六安路与淮河路交口物业规模 3 万 市场环境 商业重地，出行方便。物业名称建筑层数 30 层租赁价格（元/月*）32 元/月 （不含水电费）相关配置（含停车位）地下停车场、车位 150 元 /月，电梯三部；一部货梯。商家特征 中介服务、广告建设材料公司外地公司驻肥办事处。新华大厦备 注 属商办楼；有余房出售售价 5 层 3800 元/，每上一层加 30 元/。

11、 合肥市物业市场调查表（租赁）业主名称 省邮电局 具体位置 六安路淮合路交口物业规模 25 万 市场环境 商业重地高档办公物业名称 建筑层数 29 层租赁价格（元/月*） 77 元/月 相关配置（含停车位） 地上地下车位/库充足；中央空 调；水电电话齐全。商家特征 一些知名企业合肥办事处；会计师事务所；广告公司。邮电大厦备 注 精装潢，公摊面积大，属纯高档商业办公楼。业主名称 市府办公厅 具体位置 荣事达大道西侧物业规模 1.5 万 市场环境 商业气氛浓厚，出行方便。物业名称 建筑层数 7 层租赁价格（元/月*）30 元/月 （不含水电电梯使用费）相关配置（含停车位） 电梯两部精装修， 路边临

12、时停车。商家特征 市政府职能部门居多，另外开发公司；投资公司等。政通大厦备 注业主名称 万总商贸公司 具体位置 宿州路南段物业规模 9000 市场环境 繁华地段，人流大，出行不便。物业名称 建筑层数 7 层租赁价格（元/月*） 32 元 /月（水电自理）相关配置（含停车位）电梯两部，精装修，有地上停车场。商家特征 各种咨询公司，开发公司、美容公司外商驻肥办事处。太阳城写字楼 备 注 / 合肥市物业市场调查表（租赁）业主名称 兴华物业公司 具体位置 六安路与长江路交口北物业规模 2500 市场环境 商业气氛浓，出行不便。物业名称 建筑层数 7 层租赁价格（元/月*）40 元/ 月相关配置（含停车

13、位）电梯一部，无停车场。商家特征 以咨询、广告、仓库学校为主。长安大厦备 注 /业主名称 红旗饭店物业办 具体位置 三孝口东侧物业规模 6000 市场环境 交通主干道，商业气氛浓。物业名称 建筑层数 6 层租赁价格（元/月*）40 元/月月相关配置（含停车位）无电梯和停车场商家特征 中介、咨询、婚介公司等服务性且需要市内办公的公司。红旗饭店备 注 /业主名称 澳鑫房产 具体位置 寿春路百花井附近物业规模 / 市场环境 环境优越、出行方便物业名称 建筑层数 7 层租赁价格（元/月*）45 元/月月相关配置（含停车位）电梯；中央空调；底下停车库。商家特征 /百花大厦备 注 / 合肥市物业市场调查表

14、（租赁）业主名称 皖科窿商贸公司 具体位置 荣事达大厦与环城路交口西物业规模 7000 市场环境 环境幽静、出行方便。物业名称建筑层数 8 层租赁价格（元/月*） 15 元/ 月相关配置（含停车位）电梯、室外停车场、水电电话。商家特征 /糖酒大厦备 注 本大厦为 83 年房，有效使用年限约 40 年；倾向于出售：价格为2000 元/；可采用 50%的按揭付款方式。业主名称 鸿达房产 具体位置 双岗十字路口东物业规模 7000 市场环境 交通主干道，出行方便。物业名称建筑层数 8 层租赁价格（元/月*） 25 元/月相关配置（含停车位） 地下车库、电梯、水电、电 话。商家特征 /鸿达大厦备 注

15、/ 合肥市物业市场调查表（租赁）业主名称 盛安广场 业主名称 新鸿安大厦物业规模 3 万 物业规模 2.3 万建筑层数 建筑层数 23 层，主楼高 90.8m 建筑层数 建筑层数 20 层租赁价格（元/月*）租赁价格（元/月*） 66 元/月 （电费另计） 46 元/月/（水、电费另计）相关配置（含停车位） 有 62 个停车位， 300 元/月相关配置（含停车位） 200 元/月（还有若干个车位）物业详况集办公、商业、餐饮、娱乐、停车场等功能于一体，1999 年正式运行，主楼五层以上为敞开式写字楼，可任意分隔，四层以下及五层附楼均为综合性商场。办公用客梯四部，客货梯一部，中央空调二台。物业详况一层大厅，二层以上均为办公场所，有地下停车场，仅两部办公用客梯。具体位置位于长江路与金寨路交叉口南 15 约 200 米 具体位置 紧邻安徽省教育学院，金寨路 327 号市场环境处交通要道，出入方便，周边商业气氛较浓厚，市场信息灵敏，便于商贸拓展。 市场环境处交通要道，出入方便，但大楼主门较偏僻，无商业气氛，属安静办公场所。商家特征安徽盛安国际发展有限公司是安徽省粮油食品进出口集团公司和盛安国际（香港）有限公司共同合资成立的综合性公司。商家特征中国包装进出口安徽分公司，国企单位联系电话 戚永伟 0551-2831133 联系电话 孟祥林 0551-2828