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1、宏观调控下的武汉房地产业的 SWOT 分析2010 年以来，国家为保障房地产市场健康发展、稳定房价，不断升级加码的调控政策层出不穷，从 2010 年 1 月 10 日国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，从土地货币和财政政策等方面对房地产市场进行宏观调控# 从效果上看，虽然各地区各部门根据中央决策和部署作了大量工作，使得房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制$但少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题未得到根本解决$ ，# 年，国务院针对稳定房价问题又提出了六条意见 %&国
2、六条( ，同时通过转发建设部等九部委以 &国十五条的方式进一步对&国六条进行细化，这些措施将对武汉房地产市场会产生哪些影响)本文将从房产新政的特点和武汉市具体情况进行分析$， 年国家制定的房产新政， 主要特点是由中央政府制定宏观调控政策，而政策的细化和贯彻落实则由地方政府制定和执行$ 然而由于受推动地方经济增长的驱动，地方政府的目标尤其是利益并非与中央一致， 因而不可能完全无折扣地执行中央宏观调控政策$ ，# 年国家制定的房产新政， 总体上保持了与， 年政策的一致性， 但在以下方面又有新的特色第一，通过国家监察部和国家统计局的介入，强化了用行政手段对地方政府贯彻落实中央决策的监督* 第二，通过
3、明确规定两个 %(的刚性指标，从土地供给和住房面积两个方面强制性地改变未来住房市场的供应结构，并通过建立住房建设规划与住房结构比例统一备案与审批制度予以落实*第三，加强对整顿房地产市场秩序的法治力度，除加强对房地产开发建设全过程进行监管+切实整治囤积土地和房屋等违规违法行为外，也强化了地方政府依法行政的法治责任*第四，进一步发挥税收信贷政策的调节作用，引导和调节住房需求*第五，通过调整住房供应结构，逐步建立和完善住房保障制度*第六，完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向，以真实可靠的供求状况和价格信息引导理性消费和市场供给， 促进房地产供求实现市场均衡*第七，政策的规定也有一定的灵活
4、性，不搞一刀切$ 总的原则是坚持突出重点，分类指导，区别对待$从中央宏观调控的总体目标看，并非要打压房地产价格， 而是要把房地产业作为国民经济的重要支柱产业， 促进其健康有序地发展，因此，调控短期目标是稳定房价改善住房供应结构 规范房地产市场， 而长期目标是构建合理的多层次住房分配与住房保障制度$ 从具体方式上看，&国十五条 进一步强化了行政手段， 重点针对地方政府对各项措施的贯彻和落实， 防止因地方政府落实不到位所导致的调控失灵*同时，房产新政将住房市场进行了细分， 通过政府和市场同时发挥作用， 分别满足不同收入群体的市场需求*此外，通过科学确定土地供应规模，用供给来调节需求与房价，表明中央
5、的调控正在走向 &增加供给与抑制需求同时进行$然而，政策实施效果并不依赖于决策者的意愿，而是与政策本身的合理性以及政策的执行情况密切相关$ 总体而言，此次房产新政的调控重点是加强政府的管理 引导规范和监督，以行政手段解决中央政府调控措施与地方政府经济利益的冲突$ 然而在住房市场存在巨大需求社会收入分配严重不均衡土地和资金分别由政府和银行垄断现行财政收入分配体系存在缺陷的条件下，房产新政虽然可能较好地解决住宅供应结构和促进房地产市场规范方面的问题，但对稳定房价的效果如何还有待进一步观察$下面结合武汉市的具体情况加以分析$从本质上说，与一般商品一样，房价最终由供求关系决定，因此，本文分析重点集中在
6、需求和供给层面$ 但是，房地产既是消费品，又是投资品，具有双重属性$作为消费品，房地产需求满足一般需求规律*而作为投资品，却是价格越涨，需求越大，&买涨不买跌$ 由此可见，现实中的住房需求包括,城市人口增加带来的主动需求 改善居住条件的需求 投资和投机需求以及房屋拆迁导致的被动性需求$&)需求分析$ 从需求层面看，武汉市住房需求整体上尚未饱和，而且有不断上升的趋势$ ， 年，武汉市全年完成国内生 产 总 值 *+,-.， ，/$ 亿 元 ， 同 比 增 长&01%(， 按常住人口计算， 当年人均 +,-达到 ，#，/$ 元， 按当年平均汇率折算为/，0 美元* 居民可支配收入为 &$02 元，
7、同比增长 &/103$ 随着城市经济的快速发展，购房需求会继续保持旺盛，具体表现在以下方面首先， 武汉市改善居住条件和新增人口住房的需求较大$ 根据-武汉市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见.确定的目标%到 ， & 年，全市城镇居民人均住房建筑面积达到 /平方米(测算，&十一五期间，武汉市城镇居民因改善住房条件所形成的住房需求总量为 ，& 万平方米左右 *同时，随着&中部崛起战略的实施，武汉市在全国的社会经济地位将日益上升，而城市化进程的加快， 又将使至少 # 万农业人口和外来人口在&十一五 期间转变为本市非农业人口，从而形成至少约2 万平方米的新增住房需求*可见，仅改善居住条件和新增
8、人口两方面的需求平均每年就需 # 万平方米 左 右 的住房面积$ 这些需求不会因房产新政的出台受到较大影响$其次， 由于收入分配不均衡和投资渠道有限， 武汉市目前已销售住房中有相当比例为投资或投机性需求$ 据有关部门估计， 二次置业及以上者占 /(以上，因此投资和投机需求不容忽视$ 尽管房产新政中采取了提高首付比例+ 延长全额征收营业税年限等信贷和税收手一%房产新政的特点二%武汉市具体情况分析观察与评析，段，但对高收入阶层来说，提高首付比例的调节作用并不大， 而延长全额增收营业税年限的措施也未必有效 因为需求旺盛时， 卖方往往可以将营业税负担转嫁给买方，从而使二手房交易价格上涨#卖方也可采取其
9、他方式进行避税， 如武汉市最近出现的五年内 $以租金作定金%， 五年后再进行转让的避税方式等 &此外，卖方也可能会减少二手房供给，使二手房市场萎缩， 从而可能导致整个住房市场供给不足， 这既不利于住房市场的正常发育， 也是各级政府不愿看到的结果， 而且也会影响到地方政府的契税收入& 为活跃二手房市场和避免利益损失， 地方政府有可能采取变通方式与中央政府进行博弈&第三，随着房产新政关于土地供给制度的调整， 政府可能需要增加土地供给而增加土地供给无非来自于土地征收和房屋拆迁，但在城市扩张和征收农民土地受到严格限制的条件下，不可避免会产生由房屋拆迁等所引起的被动性需求&， 供给分析& 从供给层面看，
10、武汉市住宅供应量的增幅可能由于土地供应规模受到限制而有所下降， 而供给结构会因房产新政的出台继续得到调整， 但也可能会出现一些新的问题&统计数据显示， ，( 年，武汉市共出让土地 )%(* 亩， 同比增长仅 )+，说明土地供应规模受到限制& 武汉市当年房地产开发投资 ，*%* 亿元， 占全社会固 定 资 产 投 资 的 ，$ ，+ ， 同 比 增 长，%+， 增幅比上年同期回落约 * 个百分点，其中住宅投资 ，&# $( 亿元，同比增长 ，* ，+ ， 占 房 地 产 开 发 总 投 资 的%， $+#&， 平方米以下的商品住房供应量占总供应量的 (%+左右， 供应结构得到调整& ，( 年武汉
11、市房屋施工面积，%,*#) 万平方米，同比增长 &， %+，与上年同期相比增幅减少了 &， 个百分点#其中商品住房施工面积 ， ，*%*# 万平方米，同 比 增 长 &,，+ ， 占 总 施 工 面 积 的$)#+#经济适用房不含集资建房(施工面积 &,*#% 万平方米，同比增长 )$,+，占住房施工面积的 #(+& 从武汉市目前新审批)新开工的商品住房建设项目看，套型建筑面积在 * 平方米以下的住房含经济适用房(总体上已达到开发建设总面积的 #$)+，但不是每个项目都达到这一比例， 这与此次房产新政关于$%+以上%的要求尚有差距，而且这些项目也并非采取了房产新政$在限套型)限房价的基础上，采
12、取竞地价)竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位% 的土地供应方式&房产新政将两个 %+作为考核地方政府的刚性指标，但实际上却不易操作&从政策规定看，$国十五条%并未对这两个%+是指整个城市的土地和住房供给) 还是对单个项目的具体要求作出明确解释&如果是对单个项目所做的要求，则该规定很不合理而且苛刻，恐怕也难以执行& 首先，这违背了土地经济学基本原理& 不同区位的土地决定了它的经济价值，在高经济价值的土地上非要建设 %+中低价位的普通住宅，要么是对土地经济价值的扭曲，损失土地资源配置的效率，也损害了地方政府的经济利益#要么是开发商提高剩余 )+高价位商品住宅的价格，降低住宅质量以降低开发成本
13、#要么是降低整个小区的外在环境#如果土地价格)住宅质量和小区环境都不降低的话，普通住宅的单价则很难降低，即使套型建筑面积控制在 * 平方米以下， 中低收入阶层买不起的还是买不起& 其次，旧城改造是土地利用的内涵式发展，而这些土地往往位于城市中心区，其开发成本高，难以支撑 %+中低价位普通住宅的投资建设，因而这一强制性规定可能会对郊外外延式扩张产生激励& 第三，同一小区具有档次 )品质和特征相差很大的各类住房，往往会影响小区的整体环境)物业管理与服务，也不符合消费者聚类选择的消费习惯，可能影响到市场销售&随着房产新政的推行，这种对住宅供给实行$限面积)限比例)限价位%的管制政策，会在一定程度上扭
14、曲市场机制，而地方政府) 开发商和消费者会有哪些回应，$三限% 管制产品是否都能被市场消化掉，还有待于进一步观察&)住宅价格走势分析& 据有关数据显示*武汉市商品住宅成交价自 ，, 年开始持续上升， 特别是 ，( 年涨幅较快，其中第 ), 季度的环比增长都超过了 %个百分点& ，( 年武汉市商品住宅均价为 ),(%( 元 - 平方米，同比增长 ，( ,+，增幅比 ，, 年同期的 &),+高 &， 个百分点& ，# 年 & 季度，武汉市商品住宅平均价格为 )($,%$ 元 - 平方米，与 ，( 年同期相比涨幅为 ， ， %+，但季度环比增长幅度下降到 #%+，价格上涨势头受到一定抑制& 尽管如此
15、，房产新政实行后武汉房价走势如何还难以判断&首先，从全国范围看，武汉的房价与其他类似城市相比仍处于较低价位水平武汉市房地产特征价格指数不仅远低于北京)上海) 杭州) 南京等城市，即使与西部地区的重庆)成都相比也低不少，因此，随着武汉市经济快速发展和地位的提升，武汉市房价仍有较大的上涨空间&其次， 地价上升增加了住宅建设的刚性成本 据统计， ，, 年武汉市商品住宅楼面地价均价为 &，&( 元 -平方米， ，(年已 达 到 &*(， ， 元 -平 方 米 ， 涨 幅 为,(，+& ，# 年 ( 月 )& 日，武汉市土地拍卖会拍出该市土地单价最高纪录， 高达&%,%(# 万元 - 亩，该商住综合用地
16、楼面地价达到 )%,( 元 - 平方米& 确实，土地收益已成为地方政府财政收入的重要来源，如武汉市 ，( 年出让土地量仅比上年增长)+，但交易金额却达 &，, ，( 亿元，同比增长 ($+& 当年武汉市财政收入 )$* 亿元，新增 & 亿元，土地收益占了相当比重& 然而，这也与我国现行财政收入分配体系密切相关& &*, 年国家实行分税制改革，通过划分国税)共享税和地税的方式，当年就改变了中央财政收入多年低于地方财政收入的格局， 而作为一种补偿，国家也将城市土地收益划归地方& 地方政府既要发展本地经济和提供基础设施等地方公共产品，又要从土地出让收益和其他财政收入中拿出一部分担负廉租房和新农村建设，因此，过多指责地方政府$以地生财%
