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1、精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 1 / 12中小房地产企业融资分析材料一、我国房地产企业融资现状与渠道分析(一)房地产资金来源现状房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。111 月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的 76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长 5.75%，利用外资金额同比增长 10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。图.16 房地产行业
2、不同资金来源所占比重(二)本期不同渠道融资金额变化图 2.17 不同渠道融资金额变化月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在 10 月止跌反弹，略有增长。(三)现有七大融资方式剖析受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 2 / 12融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。1.国内银行贷款：银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行 121 号
3、文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。.信托项目融资：信托是目前房地产业新兴的融资热点，從到，全國共發行房地產信託 163 只，融資額 175.8 億元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三
4、可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 3 / 12.海外房产基金：国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金 rsref、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和
5、房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。.国内产业基金：毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的 6000 亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。.非上市股权融资：土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购
6、秀。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 4 / 12.上市融资：上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。.债券发行：先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据公司法 ，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有
7、发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台产业基金法 ，完善现有的公司法和证券法 ，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。(四)房地产企业融资新动态精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 5 / 121.与海外基金的合作：海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、
8、英国 grosvenor、美国凯雷、荷兰 rodamco 等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约 5000 万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金(下称 msref)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55%。.筹备赴港上市：赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继
9、首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市(来源：中国文秘资源 http:/)之旅。广州富力地产、中山雅居乐集团均在港上市。北京soho 中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行 h 股。內地首支地產信託基金越秀城精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 6 / 12建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了一個新的渠道。.土地资金强强联合:从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。soho 中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，soho 中国负
10、责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的 3.08 亿股，拥有了万通地产 27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。.31 之后， “收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10 月11 日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资 675 万元分别取得 45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地 342.81 亩的住宅项目。(五)房地产融资渠道再添新品1.典当融资:典当以其快
11、速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 7 / 12信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达
12、到 2000 万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。.外资银行贷款:外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。二、股权融资渠道选择与分析(一)nasdaq 上市融资优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈;难点：1)从已在 nasdaq 上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中精品文档2016 全新
13、精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 8 / 12国的房地产公司在 nasdaq 首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过 ipo 在 nasdaq 上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位;2)若通过反向收购借壳在 nasdaq 上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。分析判断：nasdaq 上市融资成功收益最大，操作难度最高。(二)香港上市中-国-文秘-资源网 - 您身边免费贴心的文秘
14、-专家 - 欢迎-访问 WwW.ZgdoC.CoM 优点：1)如果 ipo 融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份;2)地产类的行业概念不会成为上市障碍;缺点与难点：1)香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高;2)上市审查严格、监管力度均比国内市场高。分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。(三)国内 a 股上市精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 9 / 12优点：1)市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低;)股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决;3)从案例看，6 月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团(600383)的增发获通过;万科a(000002)和金融街(000402)的再融资申请皆获批准，a 股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度;缺点：1)a 股市场股票未来形势难以判断;2)审批严。分析判断：上市收益较高，但短期内 ipo 不具有可操作性。(四)私募基金国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：首先，可以帮助企业改善股东结构，
