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1、1物业管理制度与政策重点资料1、 （前言补充材料）物业管理产生的原因：业主共有财产的出现-共有财产什么情况下才出现-组团建筑、住宅小区的出现-导致住宅共用部位、共用设施设备（共有财产）出现-导致共有产权出现（对应的是专有产权，自己私人负责；建筑物区分所有权）-共有产权、共有财产如何管理 业主的共同管理权 管什么、怎么实现 业主大会和业主委员会实现对共有财产和共同利益的平衡-制定管理规约（83 页法律效力：对业主、物业使用人发生法律效力；对物业的继受人自动产生效力）和业主大会议事规则等事项-决策权和管理权分离 决策权归业主大会（决策内容，共 10 项，对全体业主有约束力，不得以没有参加业主大会为
2、由，拒不执行，例如业主以其并非物业服务合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主个人权利和业主大会决策之间的关系：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，如果决定侵犯了业主个人权益，业主可以请求法院要求撤销；除此之外，个人服从集体。原因是业主大会决策能够代表全体业主的意志，条件是物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加既最少双二分之一，特殊情况双三分之二，少数服从多数。确定业主身份：取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理
3、所有权登记的人，可以认定为业主。业主专有部分面积的认定办法和业主人数的认定办法，见业主大会和业主委员会指导规则第 23、24 条） ，第二十三条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 （其计算公式是：专有部分面积建筑物总面积100。因此，只有建筑物总面积等于专有部分面积的总和，上述公式才有意义。否则，很有可能出现所有业主的表决能力的总和大于 100或者小于100的情形，这显然
4、是荒谬的）第二十四条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。管理权交由物业服务企业实施-委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供公共服务，维护业主的权益-委托如何实现-市场化是物业管理最主要的特点（双向选择、等价有偿）-以业主大会选聘物业服务企业，业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时为分界点，划分为前期物业服务合同和物业服务合同-前期物业服务合同（
5、特点：过渡性即附终止条件、要式合同，课本 57 页）由建设单位和通过招投标（住宅物业强制执行，特例：协议。见课本 91 页）选定的物业服务企业签订（包含物业管理不具有的内容，课本 26 页） ，合同的依据是业主临时规约（建设单位制定，而且是在物业销售前制定，这时唯一的业主既大业主是建设单位，后续购买物业的业主既小业主的利益如何保证？建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，合法权益见课本 85页；建设单位的义务见课本 32 页，临时规约的内容，85 页）-商品房销售合同包含前期物业服务合同内容和遵守临时规约的承诺条款 前期物业服务合同内容（见课本 58 页）-业主大会成立（已交
6、付的专有部分面积超过建筑物总面积 50%时可以成立业主大会，缺少对业主人数的规定，但达不到双二分之一的规定，业主大会的决议不起作用，业主大会也就没成立） ，业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同物业服务企业如果变更有交接过程（主要是与业主委员会办理物业的承接查验，只要是物业服务企业第一次介入就要查验，一共几次？具体内容见课本 98 页，查验出来的问题要确定维修责任，是否在保修期？不在保修期的处理）-物业服务的内容，见课本 36 页-物业服务的等级，见课本 38 页 如何提供，三个义务，课本 60 页，可以免责-责任的认定，合同责任，64 页 -物业服务费的缴纳：违反物业服务合同约定，业主逾期
7、不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取
8、手续费等额外费用。 -物业的维护与使用：64 页、65 页2、物业服务企业的相关规定-物业服务企业必须是独立的法人-资质等级的认定和承接项目标准，数字标准，按一半递减-物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人-物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的2组成部分。 1业主是建议权，业主大会是决策权，物业企业是管理权，2业主大会决定的十项内容：（必考）（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费
9、方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（双三分之二）（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（双三分之二）（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第一章 物业管理概述1、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。即物业管理是业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。P12、 条例调整和规范的范围：仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。P1
10、3、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理是业主的权力 P14、物业管理活动的基础是物业服务合同，物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。P25、 条例调整的范围：住宅物业、非住宅物业的物业管理活动。P26、 条例的适用范围，既包括城市、也涵盖乡村。7、物业管理活动应当遵循市场原则。市场原则是物业管理活动的前提条件，本质是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，决策权属于全体业主，但职能交由物业管理企业实施。P48、非市场性的房屋管理不属于物业管理。P49、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征；市场化是物业管理最主要的特点；双向选择和等价有
11、偿是物业管理市场化的集中体现。P5-610、物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。P611、1993 年，深圳人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例 （地方性条例） ，2000 年中国物业管理协会成立。P10-1112、 城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。 （全国性的）13、 条例规定物业管理的基本制度：1）创设了业主大会 2）业主公约 3）前期物业管理招投标 4）物业承接查验5）物业管理企业资质管理 6）物业管理从业人员职业资格 7）住宅专项维修资金。 条例对业主财产权力的尊重和
12、保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。 （物业管理企业擅自改变物业管理用房和用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神）反复提到 P2314、前期物业管理包括通常情况下物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或是看管等物业管理事项。P2615、 条例的法律责任的特点：（1）行政责任、民事责任并存（2）处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则 P3016、一、 （1）业主相互之间的关系：物业管理本质上是业主对物
13、业管理区域内共同利益的维护和管理。 （2）物业管理企业和业主之间是完全平等关系（3）开发企业与业主以及物业管理企业之间是大业主与小业主的关系。二、 条例要求，购房人在与开发建设单位签定的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业3管理服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权力义务三、开发建设单位在物业管理合同中的义务：1）制定业主临时公约并明示买受人 2）住宅物业必须通过招投标方式选聘物业管理企业 3）提供必要的物业管理用房 4）不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备 5）在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任四条例规定了供水、供电、供气、通信、
14、有线电视等单位的权力和义务，即“应当向最终用户收取有关费用” ，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任” 。同时明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”P31-32新补充材料（必看）：第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第五十一条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召
15、开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。第五十七条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、
16、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。第二章 物业管理服务1、一、物业管理服务的公共性和综合性，物业管理服务有别于单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。二、物业管理的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。三、物业管理服务的即时性和无形性，物业管理服务不存在流通环节，生产和消费处于同一过程中。 P35-362、物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共服务。包括两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场在进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生秩序。P363、物业管理服务主要包括的内容：1）房屋共用部位的维修、养护与管理 2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理3）物业管理区域内共用设施设备维修、养护与管理 4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服
