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1、1第二章资产评估的基本方法一、市场法二、成本法被评估资产评估值= 重置成本实体性贬值 功能性贬值经济性贬值= 重置成本 x 成新率（一）重置成本的估算：1、重置核算法：直接成本按现时价格逐项加总；间接成本计算方法如下：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额 x 成本分配率成本分配率=间接成本额 /人工成本额 x100%（2）单位价格法：间接成本= 工作量（按工日或工时） x 单位价格/工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本 x 间接成本占直接成本百分率2、物价指数法：资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数 /资产购建时物价指数= 资产历史成本 x（1+物价
2、变动指数）3、功能价值法，也称生产能力比例法 重 置 成 本参 照 物参 照 物 年 产 量被 评 估 资 产 年 产 量重 置 成 本被 评 估 资 产 4、规模经济效益指数法：X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在 0.41 之间参 照 物 资 产 的 产 量被 评 估 资 产 的 产 量参 照 物 资 产 的 重 置 成 本被 评 估 资 产 的 重 置 成 本5、统计分析法：K=R/R K-资产重置成本与历史成本的调整系数 R-某类抽样资产的重置成本 R-某类抽样资产的历史成本被评估资产重置成本= K某 类 资 产 账 面 历 史 成 本（二）实体性贬值及其估算：1、观察
3、法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本 x（1实体性成新率）2、公式计算法： 使 用 年 限实 际 已总 使 用 年 限预 计 残 值重 置 成 本体 性 贬 值资 产 的 实 总使用年限=实际使用年限尚可使用年限实际已使用年限= 名义已使用年限 资产利用率 %10定 利 用 时 间截 止 评 估 日 资 产 累 计 法 际 利 用 时 间截 止 评 估 日 资 产 累 计 实资 产 利 用 率（三）功能性贬值及其估算1、 nt1系 数折 现净 超 额 运 营 成 本被 评 估 资 产 年功 能 性 贬 值 额被 评 估 资 产2、功能性贬值=复原重置成本更新重置成本（超额投资成本可视为功
4、能性贬值）（四）经济性贬值及其估算: %10X生 产 能 力额 定生 产 能 力实 际 使 用贬 值 率经 济 性 nrAP,1税 率所 得益 损 失 额资 产 年 收贬 值 额经 济 性（五）成新率及其估算1、观察法2、使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限预计尚可使用年限）100%3、修复费用法：成新率=1修复费用/重置成本100%2三、收益法：1.资产未来收益期有限情况： nt ttrARP1Ri 未来第 i 个收益期的预期收益额，收益期有限时；R i-中还包括期末资产剩余净额；n 收益年期；r 折现率2.资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益
5、限值）P=年收益额/资本化率=A/r年等值收益额 nttnitrARP112. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预期收益现值）= 前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年年金化收益/资本化率前若干年最后一年折现系数第三章机器设备评估一、成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）重置成本的估算1、重置核算法 外购设备（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格（1+运杂费率）（2）外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=
6、全新设备基准日的公开市场交易价格（1+运杂费率+安装调试费）（3）外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF 价格基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中 FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（4）外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（5）外购成套需安装设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工
7、器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF）进口关税消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】消费税率（1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】增值税率 进口设备从属费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价海运费率 费率：远洋一般取 5%-8%，近洋一般取 3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外
8、运输保险费=（货价+海运价）保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在 4%左右33）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价关税税率 4）消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）消费税率（1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）增值税率 注：减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价费率 我国现行银行财务费率一般为 4-57）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在 1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、
9、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为 3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）费率 自制设备1）标准通用设备2）通用非标准设备P=(Cm1Km+Cm2)(1+Kp)(1+Kt)(1+Kdn)P非标准设备重置成本 Cm1-主材费（不含主要外购件费） Km-不含主要外购件费的成本主材费率Cm2-主要外购件费 Kp-成本利润率 Kt-销售税金率 Kd-非标准设
10、备设计费率 n-非标准设备产量Cm1=（某主材净消耗量该主材利用率）含税市场价格（1+增值税率）Cm2=某主要外购件数量含税市场价格（1+增值税率）2、物价指数法1）定基物价指数：设备重置成本=设备历史成本 数设 备 购 建 时 定 基 物 价 指 数评 估 基 准 日 定 基 物 价 指面 原 值设 备 账置 成 本设 备 重 2）环比物价指数：设备重置成本=设备历史成本 环比物价指数（ t1 为资产购建年；t 2 为资产评估年）21tt 测算进口设备重置成本：重置成本=账面原值中的到岸价格评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）（1+现行进口关税税率）
11、（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格（1+国内同类资产价格变动指数）进口设备现值=账面原值（人民币）中支付外汇部分设备进口时的外汇汇率（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）3、规模经济效益指数法x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数参 照 物 资 产 的 产 量被 评 估 资 产 的 产 量参 照 物 资 产 的 重 置 成 本被 评 估 资 产 的 重 置 成 本当 x=1 时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当 x1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当 x1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）实体性贬值实体性贬值=重置成本实体性贬
12、值率=重置成本（1-成新率）1、使用年限法1）成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）100%2）实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率3）成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）100%加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本）加权更新成本=更新成本已使用年限44）贬值率=已使用量/总使用量100% =已使用量/（已使用量+尚可使用量）100%2、观测分析法3、修复费用法（三）功能性贬值1、超额投资成本功能性贬值= 复原重置成本更新重置成本2、超额运营成本 nt1系 数折 现净 超 额 运 营 成 本被 评 估 资 产 年功 能 性 贬 值 额被
13、评 估 资 产（四）经济性贬值1、因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值率=1-（实际使用生产能力/额定生产能力） X100%2、由于外界因素造成的收益减少： nrAP,税 率所 得1益 损 失 额设 备 年 收贬 值 额经 济 性 3、受环境保护限制造成的经济性贬值第四章房地产评估一、土地使用权评估的方法（一）市场法待估土地评估值=比较案例土地价格正常交易情况/比较案例交易情况待估土地区域因素值/比较案例区域因素值待估土地个别因素值/比较案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1、土地使用年限修正系数可用下列公式：K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)nK-年限修
14、正系数；n-比较案例使用权剩余年限；m-待估土地使用权剩余年限；r-折现率2、容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数3、基准地价系数修正法待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数K= 1-1/（1+r） n/1-1/(1+r)N K-年限修正系数； N-最高出让年限；n实际出让或转让年限；r还原利率（二）收益法1.在收益永续，各因素不变的条件下算式 P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：P土地使用权评估值；A土地收益；r-还原利率；n-土地收益年限；nrP)1(当 n，P=A/r.即为土
15、地所有权价值（三）成本法1、 评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=（土地取得费+税费）土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%利润=（土地取得费+土地开发费+税费）利润率土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）增值收益率其中：收益率一般在 20%25%之间。按补交出让金的 40%计算2、无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益法定最高出让年期地价 P=P1 P 有限年期土地使用权价格；P 1 无限年期土地使用权价格；n 土地使用年限；r 还原利nr)(率（四）假设开发法 1、地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用2、专业费=建筑费i（i 为一定的百分率）3、利息=（地价+建筑费+专业费）r（r 为利息率）4、利润=（地价+建筑费+专业费）P （P正常利润率）5、税费=地价t （t 为税费）5二、建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、建筑物重置成本的估算（1
