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1、- 1 -沭阳县房地产市场调研及项目可行性分析报告2006 年 11 月- 2 -目 录前言-3第一篇、沭阳县概况调查-41.1 沭阳县历史、文化-41.2 城市概况-61.3 城市经济发展状况-101.4 城区建设总体规划-14第二篇、市场宏观调查研究-202.1 沭阳县区域经济状态分析和研究-202.2 沭阳县城房地产状况分析-242.3 沭阳县城商品房市场分析-282.4 沭阳县城二手房市场需求特征分析-292.5 沭阳县城商品住宅市场发展前景分析-31第三篇、市场微观调查研究-343.1 市场现有项目调查-343.2 市场现有项目分析-75第四篇、购房者调查分析-824.1 调查概况-
2、824.2 客户群特征分析-834.3 客户群需求分析-854.4 调查小结-98第五篇、地块总体发展构思与产品开发建议-1025.1 城南地块项目-1035.2 城东地块项目-116结论-125- 3 -前 言沭阳县地处江苏北部，隶属地级宿迁市，位于 苏、鲁 、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大、小三角的中心，处在徐连经济带、沿海 经济带 和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。沭阳是全省人口最多、陆域面积最大的县。沭阳是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先 进县、商品猪基地 县和科技先进县。 县内新河镇 2000 年被省花木协会评为花木之乡，颜集镇 2001 年被中国花木协会评
3、为“中国花卉之乡” 。智威广告非常有幸接受本次调研任务，我们在接到任务后就组织了公司市场调研部精锐奔赴沭阳，经过 了 4 天的市场调查和访谈，我们对地块现场及周边情况进行了摸底调查，也走 访了相关部门进一步了解了当地房地产市场现状和未来发展前景。我们将依据沭阳地区的 调研情况和以往的市场经验，力求客观、真实 、准确地反映调查成果，为开发商的决策提供有力的依据。- 4 -第一篇 沭阳县概况调查1.1 沭阳县历史、文化1.1.1 沭阳县历史沭阳县地处沂、沭河下游，有“洪水走廊” 之称， 历史上洪 涝灾害频频发生。建国后大兴水利建设，洪 涝 灾害大为减轻，水灾主要表 现为暴雨， 经流滞洪的暂时性雨涝
4、灾害。雨涝一般出 现在 5-10 月间；是境内危害最大的气象灾害之一。除此之外，县境内还发生过 地震灾害，但多为 2 级以内的微震，同期外域中 强地震，对本 县曾有过影响，影响最大的为 1975 年 2 月 4 日发生的“ 辽宁海城”7.3级地震和 1976 年 7 月 28 日河北唐山发生的 7.9 级大地震。根据 1977 年国家地震局颁布的全国地震烈度区划，本县基本烈度为 8 度区。沭阳夏商时属徐州，周时属青州，春秋末期为鲁国南境，战国时属楚国，秦初属薛郡，后属郯。西汉置厚丘县，隶属东海郡，立阴平、建陵两侯国。三国时立东海国， 领厚丘、阴平、建陵等 11 县。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄
5、贲，另置僮县。 梁武帝天监五年，废僮县，置僮阳郡。东魏孝静帝武定七年（ 549）改僮阳郡为沭阳郡。北周建德七年（ 578）始定沭阳县名。隋文帝开皇年间隶属海州，唐高宗总章元年（668）改属泗州，咸亨五年 还属海州，明洪武年间隶属淮安府，清世宗雍正二年（1724）改属海州府，民国 2 年属徐海道，民国 17 年至 37 年属东海专员公署、徐海行政公署；民国 29 年秋，中共淮海地委 对境内区划作了较大调整，分设 泗沭县抗日民主政府、潼阳县抗日民主政府、 东 海县抗日民主政府、灌- 5 -云县抗日民主政府，隶属淮海区专员公署；1949 年 5 月，撤销东海、潼阳、泗沭县，原辖区划归沭阳县，宿迁部分
6、辖区划给沭阳，隶属淮阴行政专员公署。1983年实行市管县，属淮阴市。沭阳古有厚镇、渠头、刘庄口等镇，惜毁于兵火。明清增至 36 个镇。民国期间，裁镇设 9 市 1 乡，后改为 10 区 162 乡镇，大小集镇星罗棋布。新中国成立后，区乡屡有更动，至 20 世纪 80 年代相对稳定，计 38 个乡镇，另有 10 多个集市。1.1.4 沭阳县文化沭阳历史悠久，人文荟萃。境内颜集镇是绝代佳人虞姬的故乡， “霸王别姬”故事千载传诵。宋代大科学家沈括曾任沭阳主簿，率民众治理沭河、六塘河，政声远播。沭阳具有 7000 多年文明史，但明朝以前文化建树已湮没。明代以来，沭阳在文学创作、 戏剧、音 乐、曲艺、
7、绘画、书法、摄影、雕刻等方面均取得了较好成绩。清代 诗人袁枚任沭阳 县令期间，留下 许多诗 篇佳话， 亲植紫藤（袁公藤）今仍吐芳展绿。清朝末年沭阳才女刘清韵携 10 本传奇下江南，江浙名士为之倾倒，传为 美谈。晚清进士李映庚，官至肃政使， 创作我国第一部 军乐谱。建国前后，沭阳孕育了摄影大师吴印咸，著名记者兼作家白夜，京 剧表演艺术家、 活红娘 宋 长荣， 鲁迅研究专家王士菁，著名 历史学家叶蠖生，两院院士李德义，新时代 活雷峰 张子祥等杰出人才，他们为祖国的解放和建 设作出了贡献，为沭阳人民赢得了荣誉。深厚的文化底 蕴，成 为今日的沭阳进行现代化建设的宝贵精神财富。 沭阳方言属北方方言中江淮
8、次方言，是过渡方言区，但受北方话影响，故县内各地语言、 语调有所差异，并形成了各具特色的地方戏曲，如淮海 戏、僮戏等，还有琴 书、快板、鼓 锣等曲艺品种。沭阳的民 间文艺 繁荣，花船、高 跷、舞龙、- 6 -舞狮、跳财神、秧歌、腰鼓、跑驴等艺术形式为群众喜闻乐见。长期以来形成的礼仪风俗也很多，如祭灶、新年、二月二、六月六等，婚丧嫁娶、来客接待、生育寿庆上的仪式和席面也别有一番程式。沭阳地区属淮扬菜系与鲁菜系的中间地带，既有淮扬菜系的风味，又有鲁菜系的特色。颜集 朝牌 始于明代。马厂季家馒头曾被慈禧太后 选为清廷贡品。顾家吊炉饼始源于清乾隆年间，清宰相刘墉曾 题写 吊炉大饼，乃沭阳之一绝。软熘长
9、鱼是沭阳名菜之一，清乾隆皇帝和革命前辈刘少奇都曾食用。庙头千张（百叶）源于明代，曾被清代大诗人袁枚写入随园食谱。马厂五香花生米风味独特，远销 日本、美国、新加坡、港澳等地。酒文化底 蕴尤为深厚，沭阳芝麻香、虞姬神大曲久负盛名。沭阳境内名胜古迹众多，主要有新石器时代的遗址藏墩，西周的文化遗址孟墩、殷墩，南北朝的怀文故址，明代建筑的永安桥 等等，这些名胜古迹，不仅有考古价值，而且 还有一定的旅游价 值。城区的城北公园，始建于清朝乾隆年 间，素有“两山夹 一景，三步两桥”的美誉。1.2 城市概况1.2.1 沭阳县概况沭阳县位于江苏省北部，沂沭泗水下游，地理坐标为 3353至 3425，东经 1183
10、0至 11910。南北 55 公里，东西 60 公里。北与 东海县接壤，南与泗阳、淮阴区相连， 东与灌云、灌南、 涟水县毗邻，西与宿豫 县 ，新沂市接界。境域面- 7 -积 2299 平方公里，其中耕地面积 204 万亩，水面 45.28 万亩，荒 滩 13.5 万亩。全县地形呈不规则方形，地势西高东低，大部分地面高程在 7-4.5 米。 县内最高峰韩山海拔 70 米，除潼阳、茆圩、刘集、悦来等乡镇有些岗岭外，土地平衍，河网密布，有新沂河、淮沭新河等 29 条河流纵横境内。现辖 26 个镇、8 个乡、1 个农场，176 万人口，是全省人口最多的 县份。全县主要有农作物有小麦、元麦、大麦、油菜、
11、水稻、玉米、棉花、大豆、花生等等，全县的土壤类型主要有潮土 类、砂 礓黑土亚类 和白浆化棕壤土亚类。其中潮土类占土壤总面积的 61%，是第一大土 类，根据其母质来源及剖面性状，又分为黄潮土、盐城性潮土、棕潮土三个亚类。全县矿产资 源主要有蓝晶石矿、磷矿、黄砂 矿、硅石及水晶，主要分布在 县东部韩山、青伊湖 华冲、茆圩、新沂河、沭新河等地方和河床中。其中蓝晶石矿为我国 仅有的第二大矿床、 储量700 余万吨，埋藏浅、品位高、有害杂质少。1.2.2 沭阳县行政区划及人口分布三十五乡镇(场)名称沭城 十字社区 七雄社区 章集社区 马厂 扎下 汤涧 李恒 沂涛 塘沟胡集 东小店 周集 钱集 张圩 陇集
12、 耿圩 悦来 北丁集 刘集华冲 桑墟 万匹 青伊湖 龙庙 韩山 吴集 西圩 高墟 湖东官墩 庙头 新河 颜集 茆圩 潼阳 贤官 青伊湖农场2005 年，沭阳县的十字镇、七雄 镇、章集镇与沭城镇 合并设立沭城镇，镇政府驻沭城。行政区划调整后，沭城镇行政区划面积 288 平方千米，人口 34.94万，辖 24 个居委会、50 个村委会。各 乡镇区域面积、人口祥表- 8 -乡镇 面积（平方千米） 人口（人）沭城镇 90.20 206932陇集镇 46.88 25590胡集镇 68.68 51428钱集镇 49.49 31935塘沟镇 57.95 41324马厂镇 84.12 64780沂涛镇 94.
13、56 73417庙头镇 58.47 41530韩山镇 65.57 36990华冲镇 54.55 44147桑墟镇 53.19 48882悦来镇 88.03 40519刘集镇 72.00 38122十字镇 89.20 60150李恒镇 66.88 38675扎下镇 55.34 53982颜集镇 69.21 53842潼阳镇 99.68 47532龙庙镇 48.60 49786高墟镇 61.15 34019耿圩镇 70.44 36862七雄镇 55.90 36543- 9 -汤涧镇 55.00 36118章集镇 46.95 35843新河镇 48.60 39489贤官镇 50.29 50247吴集镇 73.05 41798湖东镇 63.43 39991青伊湖镇 50.00 36294北丁
