房地产基础知识-法律法规

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1、房地产法律法规1. 商品房现售应符合什么条件？ 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已落实； 供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件； 物业管理方案已落实。2. 商品房预售应当符合什么条件？对符合下列条件的房地产开发企业，发给商品房预售许可证： 建设单位具有开发经营资格； 持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；3. 商品房销售是否合法，消费者

2、要看哪几证？应当查看国有土使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 、 商品房销售许可证 。若现房，还要看有无产权登记备案证 。4. 什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约） ，以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率为 2%。契税应在交易双方正式签定商品房买卖合同之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。5. 什么是印花税？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。商品房买卖买方应交印花税

3、，税率为 0.03%。6. 办理合同登记备案的时间是怎么规定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起 30 日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。7. 开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？发布房地产广告，必须载明以下事项： 开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称； 商品房销（预）售许可证号；物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等； 需要载明位置图的应按比例载明； 自管或委托专业物业管理公司情况； 优惠条件、按揭情况等； 房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布； 联系人、售楼电话。 8.

4、房产登记和程序是什么？ 登记收件； 登记的审查 缮证发证 归档和产籍异动整理； 编制房产总登记簿9. 对于产权办理时间国家有什么规定？2001 年 6 月 1 日颁布实施的商品房销售管理办法第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。10. 购买商品房，未成年人能否办理产权证？目前，郑州市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权证。但是，由于民法明确规定：18 周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护

5、人代为办理。同时规定，在产权人未满 18 周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。11. 什么是“两书”？“两书”即住宅质量保证书和住宅使用说明书 ，它们是商品房买卖合同的重要组成部分。商品房销售管理办法规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 。12. 商品房各部位的最低保修期限是多长时间？根据建设部 2000 年第 80 号令房屋建筑工程质量保修办法 ，国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，为设计文

6、件规定的该工程的合理使用年限； 屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 5 年 供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。从以上规定可以看出，2000 年的保修办法中的关于最低保修期限规定比以往有了更严格的要求，体现出国家对消费者权益和工程质量的重视，也对建筑施工单位提出了更高的要求。需要注意的是，国家规定的是保修的“最低年限” ，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限，因此，实际上建设单位与施工单位签订的保修合同可能会对“保修期限”有更高的要求。13. 怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？一是商品房买卖合同签订后一个月内

7、由开发企业办理合同登记备案手续，标志着双方约定开始履行，并进入交易环节；同时一个月内，由开发企业代收代缴契税。按总价款的 2%（现行）收缴，由买受人负担。二是自商品房竣工之日起三个月内，由开发企业办理商品房产权备案登记。三是商品房交付使用之日（以交接单为准）起 60 日内，房地产开发企业将需要由其提供的下列办理房屋权属登记的资料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过户审批手续。办理产权证书（一）需提供资料： 购房合同（原件 2 件） ； 购房发票； 买方身份证件或营业执照（法人代码证） （复印件 2 份） ； 预售许可证（复印件） ； 登记备案证（复印件 2 份） ； 质检证明； 土

8、地使用证（验原件、收复印件 1 份） ； 未抵押证明； 完税凭证； 物业维修基金缴交凭证； 未司法限制证明； 其它所需证件；注：经济适用房、安居房提交购房审批表；港、澳、台及境外人士、机构购房提交安全部门批文。（二）办事程序收件初审复审 缴费产权登记 配图初审复审 缮证缴费领证。（三）办事时限：证件齐全、自交易收件之日起 50 个工作日办理完毕。（四）收费标准契税 2%；交易服务费 3 元/；印花税 0.03%；维修基金多层 2%，高层 3%领取产权证书（一）所需证件： 房屋所有权人的身份证件； 交费凭证； 郑州市房屋所有权登记收件据或领证通知单； 单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理

9、房产领证，除提交上述证件外，还需提交单位证明及房屋所有权人经过公证机关公证的授权委托书和领证人的身份证件。（二）办理时限；所需证件齐全，持交费凭证 1 个工作日办结。（三）交费标准 房屋产权登记费：50以下收费 30 元；50以上每增加 1 加收 0.4 元/ 工本费：10 元/本测绘费：50以下收 20 元；50以上每 1加收 0.35 元。14. 房地产抵押登记办理等程序及收费标准是什么？（一）办理程序验证评估 抵押登记收费发证验证本人到场提交身份证、房屋所有权、国有土地使用权证；代理人办理需提交经公证的委托书。（二）收费标准 登记费：30 元+ （总面积-50 ）0.4 元/ 服务费按贷

10、款额的 2缴纳 工本费：8 元/件15. 办理抵押贷款消费者需要提交的资料？ 借款人与开发商签订的商品房买卖合同 （一式五份） 借款人已交部分房款收据 个人身份证明 个人户口证明（非郑州市户口需提供市区暂住证） 个人稳定经济收入证明。16. 办理抵押贷款消费者需要负担那些费用？ 公证费：借款合同标的2 抵押费用：【登记费用】 30 元（房产总面积50）0.4 元/【服务费】 借款数额2 【工本费】 8 元/件 保险费： 【15 年】 房款总额1【610 年】 房款总额0.8【1120 年】 房款总额0.6【2130 年】 房款总额0.45 中介费用：【10 万元以下】 150 元/件【1020

11、 万元】 200 元/件【20 万元以上】 250 元/件17. 什么是住房公积金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。18. 住房公积金为什么归个人所有？住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。19. 在什么情况下职工可以支取住房公积金？职工有

12、下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： 购买、建造、翻建、大修自住住房的； 离休、退休的； 完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； 户口迁出所在市、县或者出境定居的； 偿还购房贷款本息的； 房租超出家庭工资收入的规定比例的。20. 预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？我国城市房地产管理法第 36 条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为” 。对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人，必须征得原商

13、品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。建筑基础知识前 言一、有关房地产概念二、经济技术指标三、房屋构造基础知识四、建筑识图基础知识五、有关建筑面积知识一、 有关房地产概念1、概念 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。 土地：是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物。 其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会

14、破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的，如为提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋没在地下的管线、设施，在地上建造的庭院，花园、假山、围墙等。2、各称real estate香港：物业地产、楼宇、房地产估价定义：房地产：土地 or 建筑物 or 土地与建筑物的合成体房地：土地与建筑物的合成体。土地：土地部分，此价格不含地上建筑物的价格。地上建筑物：不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。建筑物：仅指建筑物部分。分为房屋和构筑物。3、房地产的类型（1）按用途来划分的类型 居住房地产：普

15、通住宅，高档公寓，别墅等。 商业房地产：百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。 办公房地产：商务办公楼、政府办公楼。 旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。 餐馆房地产：酒楼、美食城，餐馆、快餐厅 娱乐房地产：游乐场、娱乐城、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 工业和仓储房地产：工业厂房、仓库 农业房地产：农地、农场、林场、牧场、果园 特殊用途房地产：车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。 综合房地产：指具有两种或两种以上用途的房地产。（2）按开发程序中划分的类型生地：只指不具有城市基础设施的土地 如:荒地、农地。毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。熟地：是指具有完善的城市基础设施，土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工多年了。现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。（3）按是否产生收益来划分收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、公寓、旅馆等。非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产如：未开发的土地、教堂等。（4）按经营使用方式来划分出售型房地产出租型房地产营业型房地产 ：商店、餐馆等自用型房地产二、经济技术指标1、城市居住区