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1、如何确认房屋租赁合同的效力-兰州金色港湾餐饮娱乐有限公司与兰州市农业科学研究所科技服务公司房屋租赁合同纠纷案作者：甘肃诚域律师事务所王克明律师【案件导读】1房屋租赁合同效力如何确认？在何种情况下可以解除？ 2消防行政处罚措施对房屋租赁合同效力的影响？3房屋租赁合同被确认无效或解除后装修工程和附属物如何处理？【简要案情】 申请人（被反申请人）：兰州金色港湾餐饮娱乐有限公司（简称金色港湾）法定代表人：韩健美委托代理人： 罗娟 北京市君佑律师事务所兰州分所律师何康生 甘肃 律师事务所律师被申请人（反申请人）：兰州市农业科学研究所科技服务公司（简称农科所）法定代表人： 委托代理人：王克明 甘肃 律师事
2、务所律师（ 甘肃诚域律师事务所律师）1 1 委以 1 12 件 的兰州市农业科技（currency1）工程 “1 12 fifl工程 可（ 兰公消（ ） 施工 1 1 兰州市公”工程消防认定表对 定的消防 定 同） 市农科所与甘肃工程公司 1 2 2 fl”工程施工合同（消防 施工） 工程 1 12 1 工 案案 ：兰 （2007） 58 作者简 ：王克明律师 甘肃诚域律师事务所合 人 兰州市律 委 委 委委 兰州市 人事 委 件 km_ 139199317661 1 行 对 的 行 后 1 2 请兰州市”工程 行 合 办市 2 3 以兰2 2 工程等级认确认该工程为 合格工程 确认该工程 工
3、 期为1 12 1 虽然依相关法律规定 管部门应在3 完成 合 办 而因工作 办时间延至2 2 2 3 金色港湾农科所 房屋租赁合同双 在合同约定的租赁房屋为兰州市农业科学研究所科技大currency1 平 米 租期1 租金 三 增调一次2 11 2 金色港湾以农科所隐瞒租赁物未办理消防 续 消防施未 合格的事实 未交付相关消防 排污的合格续 构成对申请人 行欺诈和诱使上当受骗的违法事实 导致消防管理部门对责令停业行政处罚等为 向兰州市 委 申请 要求认定房屋租赁合同无效 巨额索赔农科所为维护自己的合法权益 聘请 律师应诉接受聘请后 人积极制定应诉 案及时 反 申请 以金色港湾存在非法转租 拖
4、欠房租等严重违约行为为 请求 委解除房屋租赁合同 责令金色港湾付清拖欠的房租和暖费共 1 . 双 遂酿成纠纷【 委认定及 决】 一 关 合同效力 庭评认为：依照我国fl合同法 2 条和工程 工 的相关规定 工程 工后 发人应当根国颁发的施工 规范和检 准及时 行 案的物科技 1 12 1 工 1 1 1及时 行 依 法不溯及既往的原则 工 规范不适用 1 1 实施的我国fl消防法 而应适用全国人大常委 制 1 1 1施行的fl消防条例及国务院制 的fl实施细则该fl条例和fl细则规定：单位应对工程的消防施 行 对不符合 要求的 待施工单位负责解决后 可接受使用规定与上述1 1 1 起实施的fl
5、合同法2 条规定是一致的 虽然有关部门有过他规定 依照我国fl合同法 2条 fl行政诉 法 2条 3条的规定 理行政案件以法律和行政法规为依 部门规 照 案被申请人兰州市农科所 科技工程 不违 国法律法规的 制 规定而 2 1 兰州市公消防分以兰公消检 2 1 向金色港湾下 fl消防全检 确认： 该 所依法公消防部门 依有关法律法规 该 所 消防全条件 同使用虽然有关行政部门依fl消防法 过 处罚决定 不 以 对上述 事实和法律适用范 的认定 不影响当事人双 房屋租赁合同的合法有效 依以上事实 和国法律 法规的明确规定 依 自 和 原则 双 当事人 2 3 的fl房屋租赁合同 是双 当事人 实
6、 表 所 成的合 符合法律的相关规定 合格 完 条 明确 程 续完 合法有效合同 实 行 3 生合同效力 关 赔申请人金色港湾餐饮公司在2 11 2 的 申请 在请求解除租赁合同的同时 请求 决被申请人赔 2 22 索赔单庭认为 装修 是租人自currency1的 行为 应自“ fl房屋租赁合同合法有效 申请fi的索赔请求不应fl 有关行政部门的行政处罚双 当事人成 一定的依fl法则132条关 双 当事人对成无过 应 分“责 的公平原则 双 当事人的（申请人的装修和他被申请人的房租和他） 应 当事人自“案案 ：兰 （2007） 58 作者简 ：王克明律师 甘肃诚域律师事务所合 人 兰州市律 委
7、 委 委委 兰州市 人事 委 件 km_ 13919931766三 关 违约责 fl房屋租赁合同 后 被申请人兰州市农科所科技服务公司 行 合同 务申请人金色港湾有完全 行合同 务 ”拖欠农科所自2 2 至2 1 3 房租费1 2. 关 合同的续 行被申请人金色港湾违约和有关行政部门的行政处罚决定 使双 的fl房屋租赁合同的续 行处 合同的续 行有一定 和可依照fl合同法 1 条关 合同续 行的规定 对当事人 实 存在的法律关 的重和对合同 的 对双 当事人实 fi益的维护和双 在金 下对效益与 和 的法律fl 续 行合同不是可的 是要的同时 双 当事人应积极合 完相关 续根以上事实 和全案
8、合 平 反 调解未 依fl 法 条 条 条 3条 1条 条 fl法则 132条 fl合同法 条 条 2条 条 1 条 1 条 22 条 22条 2 条 fl行政诉 法 2 3条 fl消防条例 条 fl消防条例实施细则 11条及金色港湾餐饮公司与兰州市农科所科技服务公司所 的fl房屋租赁合同 条 条 条 1 条 2 3 1 条的规定 决如下：一 申请人兰州金色港湾餐饮娱乐有限公司与被申请人兰州市农业科学研究所科技服务公司 2 3 的fl房屋租赁合同合法有效 申请人关 合同无效的 请求不 fl 被申请人（反申请人） 合同的请求 不 fl 金色港湾与农科所 2 3 的fl房屋租赁合同 应严格依照合同
9、条 的约定续 行合同 行 后 租人金色港湾餐饮娱乐有限公司 应在2 1 3 依照fl房屋租赁合同 条 1 的规定向 租人兰州市农业科学研究所科技服务公司交 所租的全部房屋三 因有关行政部门作 的行政 处罚决定使双 当事人发生的 双 当事人自“申请人金色港湾 的赔 的请求不 fl 被申请人农科所的 权fi要求不 fl 申请人金色港湾拖欠被申请人农科所的房租1 2. 应 fl付在 决生效 后3 fl付完 费 反申请 费 申请人金色港湾 反申请人农科所自“【律师评】一 房屋租赁合同效力如何认定？ 行政处罚措施对房屋租赁合同的效力影响 租人和租人 房屋租赁合同 双 租赁的房屋 租金 期限 违约责等条
10、成一致后 合同 为成 房屋租赁合同有无效力 根有关法律和 行政法规的规定 为对房屋租赁合同的效力 要应 以下 ：1 合同的 是 适格租人与租人是 有效事行为的构成要件如是 为无事行为力人 或限制事行为力人等2 租赁的的物是 为法律法规 租要法律法规有 租的房屋 应是可以 租的 人法院 的fl关 理 房屋租赁合同纠纷案件 应用法律 的解 条规定： 租人 未fi工程规 可或者未照工程规 可的规定的房屋 与租人 的租赁合同无效 在一法庭 fi工程规 可或者 管部门 准的 人法院应当认定有效3 房屋租赁合同的是 合法（ 关 行政处罚措施对房屋租赁合同的效力影响房屋租赁合同不合法 要：一 以欺诈 的 合
11、同 国fi益的恶串 国 集 或者 三人fi益的以合法 掩盖非法“的 公共fi益的违反法律 法规 制 规定等情 案 双租赁房屋的 表 一致 有使用欺诈 的 有国 集 或者 三人fi益至 违反消防法规的 根 法不溯及既往原则 该涉案的大currency1的 工 规范不适用 1 1 实施的我国fl消防法 案案 ：兰 （2007） 58 作者简 ：王克明律师 甘肃诚域律师事务所合 人 兰州市律 委 委 委委 兰州市 人事 委 件 km_ 13919931766而应适用全国人大常委 制 1 1 1 施行的fl消防条例及国务院制 的fl实施细则 所以该租赁的物 不违法故双 适格 的物合法 租赁 条 完 符
12、合相关法律规定 所以是合法有效的合同 租人对房屋 行的装修物 在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理 人法院关 理 房屋租赁合同纠纷案件 应用法律 的解九条：租人 租人同装饰装修 租赁合同无效时 未 成附合的装饰装修物 租人同fi用的 可折价归 租人所有不同fi用的 可 租人拆除因拆除成房屋毁的 租人应当恢 原状 成附合的装饰装修物 租人同fi用的 可折价归 租人所有不同fi用的 双 自照导致合同无效的过 分“ 值 十一条：租人 租人同装饰装修 合同解除时 双对 成附合的装饰装修物的处理有约定的 人法院照下列情 分别处理：（一）因 租人违约导致合同解除 租人请求 租人赔剩余租赁期装饰装修残值的 应 fl （）因租人违约导致合同解除 租人请求 租人赔剩余租赁期装饰装修残值的 不 fl 租人同fi用的 应在fi用价值范 以适当补（三）因双 违约导致合同解除 剩余租赁期的装饰装修残值 双 根自的过 “相应的责 （）因不可归责 双 的事 导致合同解除的 剩余租赁期的装饰装修残值 双 照公平原则分“法律另有规定的 适用规定兰州市 委依fl法则132条关双 当事人对成无过 应 分“责 的公平原则 双 当事人的（申请人的装修和他被申请人的房租和他） 应 当
