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1、商品用材林资产评估案例 评估报告评估报告评估报告族 自 治 县 林 业 局 乡 国 有 商 品 用 材 林 林 木 资 产及 五 十 年 林 地 使 用 权 资 产 评 估 报 告 书林资评字2008第号一、绪言中国林业资产评估有限公司接受族自治县林业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对国有商品用材林的有偿流转所涉及的林木及林地使用权进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在二零零八年七月二十日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、委托方及
2、资产占有方概况1、委托方：族自治县林业局2、资产占有方：族自治县林业局3、 资产占有方概况：族自治县林业局为 机 关 法 人 单 位 ， 组 织 机 构 代 码015226-8； 地 址 ： 省 市 族自治 县 镇 马 云 山 6 号 。资产占有方所处地理位置及自然条件概况：族 自 治 县位于省南部、市东部，地处北纬5159、东经0804之间。全县总面积 529004hm2，山区面积占 99.8%。县城镇海拔 1782 米，距省会公路里程 410km，距市政府驻地 290km，素有门户之称。县地处横断山系狭谷区东南段，属山中段山地。由于地壳内部运动及外部因素如江支流把江、阿、江、河等江河的强烈
3、侵蚀切割，形成以深切中山峡谷为主的山地地貌。全县南北狭长、中部较宽，呈纺锤形，地势自北向南倾斜。县属南亚热带季风气候类型。气候特点是：春早冬晚、季温差小，光照充足，雨量充沛，雨热同季。县地处北回归线附近，太阳高度角大，全年日照时数为1261.2 小时，每平方米日照总量为 133 卡，光照有效性高，光源终年可用。全年无霜期 314 天。年均气温在 15.617之间，年均降雨量 14711651mm 之间。县主要森林类型：松林、常绿阔叶林、石栎、栲类、青冈常绿阔叶林、旱冬瓜林。县交通便利，距省会491km，距市 144km，除公路外，还有省会至市的空中航线。全县 12 个乡镇均有班车通达，基本形成
4、以县城为中心四通八达的公路交通网。纳入本次评估范围的国有林属伐区，位于东经4550至4805，北纬0536至0632。距县城 55 公里,伐区平均坡度 19 度,路网平均密度为米公顷，基本木材运输通道网已形成，主要树种为天然针叶林，树种组成 8 松 1 栎 1 灌+西南桦，林分郁闭度为 0.6，林种为一般用材林。三、评估目的本次评估目的为国有商品用材林林木资产及五十年林地使用权依法有偿流转提供价值参考依据。本 次 评 估 目 的 经市人民政府，政复200626 号市人民政府关于对各县区国有商品林林地林木有偿流转的批复的批准。四、评估范围及对象纳入本次资产评估范围的评估对象是 族 自 治 县 乡
5、29.3543万亩国有商品用材林林木资产及五十年林地使用权有偿流转，具体涉及18宗地，共计111个林班、1250个小班纳入本次资产评估范围。五、评估价值类型及定义参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：市场价值。市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。六
6、、评估基准日本项目资产评估基准日为二零零八年七月二十日。七、评估原则我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：（一）遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则；（二）遵循了预期收益原则，根据对待估资产的未来获利能力预期来确定待估资产的价值；（三）遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值；（四）遵循替代原则，充分考虑与待估资产存在替代性的类似资产的价格来确定其价值；（五）遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值；（六）遵循最高最佳使用原则，以待估资产的最高最佳使用为前提来确定其价值
7、；（七）遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值；（八）评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。八、评估依据（一）行为依据1、资产评估业务约定书；2、市人民政府政复200826 号市人民政府关于对各县区国有商品林林地林木有偿流转的批复 。（二）法律依据1、1991 年 11 月 16 日国务院发布的国有资产评估管理办法(91 号令)；2、1992 年 7 月 18 日国家国有资产管理局发布的 36 号国有资产评估管理办法实施细则 ；3、国资办发199623 号国家国有资产管理局资产评估操作规范意见（试行）的通知 ；4、2004 年
8、 2 月 25 日财政部印发财企200420 号资产评估准则基本准则 ；5、财政部、国家林业局 2006 年 12 月 25 日财企2006529 号关于印发森林资源资产评估管理暂行规定的通知；6、1996 年 12 月 16 日国家国有资产管理局、林业部关于发布森林资源资产评估技术规范(试行) 的通知；7、中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日中评协2007189 号关于印发资产评估准则评估报告等 7 项资产评估准则的通知；8、 中华人民共和国森林法 ；9、其他有关规定。（三）产权、数量、质量核查及取价依据1、委托方出具的国有山林权证复印件；2、县国有商品用材林资产清单；3、调查
9、规划设计院 2008 年 7 月 30 日出具的县拟流转国有商品用材林森林资源核查报告 ； 4、省森林调查常用数表；5、评估人员收集的有关区县市场询价、参数资料记录。九、评估方法本次评估的目的是对国有商品用材林林木所有权及五十年林地使用权有偿流转提供价值参考依据，考虑评估对象现有的具体情况，本次评估林木采用重置成本法、收获现值法、市场价倒算法，林地采用了现行市价法； 、对幼龄林及未成林造林地采用重置成本法；、对中龄林、近熟林采用收获现值法；、对成、过熟林采用市场价倒算法；、林地采用现行市价法；(详见评估说明)十、评估过程、接受委托及准备阶段、资产核查阶段、评定估算及报告提交阶段 十一、评估假设
10、和限定条件在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：（一）一般性假设和限制条件1、交易假设：交易假设是假定所有评估资产处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假设。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方与卖方的竞争性市场，在这个市场下，买方与卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。3、假设评估基准日后，资产占有方所处的政治
11、、经济等宏观环境不发生影响资产占有方经营的重大变动，特别是林业行业政策不发生重大变动；4、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化；5、假设评估基准日后汇率、利率、税赋、物价及通货膨胀等因素的变化不对资产收益期经营状况产生重大影响；6、假设评估基准日后不发生影响资产占有方经营的不可抗、偶然性事件。（二）特定假设与限制条件1、对本次纳入评估范围内的森林资源资产，委托方(即资产占有方)可以进行有效的管理，且不存在权属争议。2、由委托方提供的构成本次评定估算基础资料之一的森林资源资产清单，我公司依据森林资源资产评估
12、技术规范(试行) 的要求，委托调查规划设计院依据森林资源规划设计调查主要技术规定进行了资源核查，并出具了相关核查报告。经核查，以上森林资源资产清单合格率在规定范围以上，故确认清单整体合格，可以作为资产评估的依据。3、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。4、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。5、本报告未考虑木材采伐指标对评估范围内资产价值的影响。评估人员根据资产评估的规定和要求，认定以上前提条件在评估基准日时成立，当上述限定条件以及评估中遵循的评估假设等
13、其它情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效，评估人员不承担由此导致评估结论不合理的责任。十二、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在二零零八年七月二十日所表现的市场价值反映如下：资产评估结果：26,652.0125 万元 （详见评估明细表） 十三、特别事项说明1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之外部经济环境前提下的价值评估结论，仅为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其他用途负责。2、在评估过程中，委托方和资产占有方提供的产权依据、森林资源资产清单、森林调查常用数表等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，我公司评估人
14、员对以上资料进行了必要的核查与验证，但委托方和资产占有方应对所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。若委托方和资产占有方有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评定估算中产生误导，委托方和资产占有方应承担由此产生的一切法律后果。3、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但是对委托评估资产的产权鉴定工作已超出了评估工作的范围，故我们不对委托评估资产的权属发表意见。4、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的价值，未考虑该资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的
15、相关费用和税项。5、考虑到本次评估的目的以及委托方前期资源调查的具体情况，本次评估是以委托方和资产占有方提供的森林资源资产清单为依据，并按森林资源资产评估与核查的相关规定进行了核查。核查工作是以宗地为单位的森林资源资产清单作为整体控制精度的，因此评估结果也是对委托评估资产的整体价值的一个客观反映，而不是对其中个别资产单位价值的估值意见，故估值的精度也是以整体宗地为单位控制的。十四、评估报告使用限制说明1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。当前述条件以及评估中遵循的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。2、本报告之评估结论，系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。3、本报告之评估结果，是对委估资产于资源资产清单对应的调查日之资产状况于评估基准日市场价值的客观公允反映，中国林业资产评估有限公司对资产清单对应调查日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。4、根据国家有关部门的规定，评
